權(quán)威人士日前向中國(guó)證券報(bào)記者透露，銀行房貸比或成為今年央行MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）考核的重要內(nèi)容。該人士解釋稱(chēng)，“MPA有七大類(lèi)指標(biāo)，其中就包括信貸政策執(zhí)行方面，而商業(yè)銀行的貸款行為是這當(dāng)中的一項(xiàng)重要考核。貸款行為就包括銀行的信貸結(jié)構(gòu)是否合理、對(duì)于某些過(guò)熱領(lǐng)域的信貸投放情況等，今年監(jiān)管部門(mén)將重點(diǎn)關(guān)注個(gè)人房貸這一塊?！睋?jù)介紹，房貸占比有兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是余額占比，一個(gè)是新增占比。短期內(nèi)主要控制的是新增占比。
近期有媒體報(bào)道稱(chēng)，央行新下發(fā)的《關(guān)于做好2017年信貸政策工作的意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）明確要求，央行各分支機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速。
專(zhuān)家和券商分析人士預(yù)計(jì)，按照目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年個(gè)人住房按揭貸款增速將明顯放緩。銀行差別化個(gè)人房貸政策也將更加顯著，尤其是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一二線(xiàn)城市個(gè)人房貸政策將明顯收緊。
MPA考核的重要一環(huán)
《意見(jiàn)》要求，央行各分支機(jī)構(gòu)要將住房信貸政策作為調(diào)控房地產(chǎn)一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優(yōu)惠幅度和最長(zhǎng)貸跨年限等住房信貸政策，嚴(yán)格按照相關(guān)程序及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住房信貸政策做出適度調(diào)整。
上述權(quán)威人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“2016年個(gè)人房貸增速較快，占比新增貸款也較大，已經(jīng)引起了監(jiān)管部門(mén)的重視，今年要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制房貸比和增速?！痹撊耸窟M(jìn)一步表示，某些商業(yè)銀行2016年的房貸比甚至達(dá)到了70%、80%，這種貸款結(jié)構(gòu)和貸款行為都“極不正?！?。
上述人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，MPA按季度進(jìn)行評(píng)估，參評(píng)機(jī)構(gòu)被MPA分為A、B、C三檔?！氨热缃衲昴承┿y行落實(shí)房地產(chǎn)宏觀政策不到位，個(gè)人房貸仍舊大幅增長(zhǎng)，則很有可能直接被評(píng)為C檔，監(jiān)管部門(mén)也會(huì)有一些懲罰性措施?！?
東北證券分析人士指出，目前MPA的結(jié)果影響各參評(píng)機(jī)構(gòu)的法定存款準(zhǔn)備金利率。央行對(duì)A檔機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金利率上浮10%-30%（目前為10%），對(duì)B檔機(jī)構(gòu)維持不變，對(duì)C檔機(jī)構(gòu)下浮10%-30%（目前為10%）。同時(shí)，對(duì)于不符合MPA的銀行，央行會(huì)將其SLF的利率提高100BP。鑒于MPA是央行的核心評(píng)估體系，未來(lái)央行可能會(huì)針對(duì)該體系出臺(tái)更多的差異化監(jiān)管措施。
差別化政策更加顯著
《意見(jiàn)》要求，商業(yè)銀行做好房貸資源投放的區(qū)域分布，支持三四線(xiàn)城市去庫(kù)存，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)，積極會(huì)同當(dāng)?shù)劂y監(jiān)部門(mén)，將差別化住房信貸政策嚴(yán)格落實(shí)。此外，還要加大對(duì)首付資金來(lái)源和收入證明真實(shí)性審核。
銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，有了MPA這項(xiàng)“利器”，商業(yè)銀行在落實(shí)個(gè)人住房信貸政策方面絕對(duì)不敢怠慢。多位銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，目前很多商業(yè)銀行收縮了個(gè)人住房按揭貸款的新增規(guī)模，各地方分行向總行匯報(bào)個(gè)人房貸數(shù)據(jù)和投放計(jì)劃的頻率也大幅提升。“未來(lái)北京、深圳這類(lèi)房?jī)r(jià)過(guò)熱的一二線(xiàn)城市的房貸將趨緊，三四線(xiàn)城市的房貸政策將服務(wù)于去庫(kù)存，差別化房貸政策在今年的信貸市場(chǎng)將更加顯著?！?
據(jù)了解，北京樓市“3·17新政”出臺(tái)后，北京地區(qū)大部分銀行已經(jīng)上調(diào)首付比例。據(jù)昨晚的最新消息，工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定，即日起收窄首套房貸款利率優(yōu)惠，最低折扣由9折調(diào)到9.5折。
中國(guó)證券報(bào)記者以首套個(gè)人住房按揭貸款200萬(wàn)為例，貸款期限25年，利率9折計(jì)算，等額本息每個(gè)月的月供為11014.73元，總支付利息1304418.50元；而新政后的9.5折利率，月供為11299.06元，每個(gè)月增加284.33元，總支付利息增加85299.65元。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)階段北京等一線(xiàn)城市的“認(rèn)房又認(rèn)貸”肯定嚴(yán)格執(zhí)行，短期內(nèi)松動(dòng)不了。從影響來(lái)看，不少人因?yàn)檫@個(gè)“認(rèn)房認(rèn)貸”不能買(mǎi)房了，暫時(shí)把需求擋在了市場(chǎng)之外，這對(duì)于平穩(wěn)當(dāng)前樓市來(lái)講有作用。
個(gè)人房貸料降溫
央行營(yíng)管部主任周學(xué)東此前接受中國(guó)證券報(bào)記者獨(dú)家采訪(fǎng)時(shí)表示，今年的個(gè)人住房貸款還會(huì)以較快速度發(fā)展，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著住房產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，會(huì)適當(dāng)平衡和放慢。今年的個(gè)人房貸在新增貸款中的占比會(huì)降下來(lái)，增速也會(huì)放慢。“放慢”是相對(duì)于去年過(guò)高的增速而言，但無(wú)論是相較于前幾年的速度，還是相較于信貸總的增速特別是制造業(yè)貸款增速，個(gè)人房貸的增速即使較去年下降，也還是比較高的。
周學(xué)東預(yù)計(jì)，就個(gè)人房貸在新增貸款的占比來(lái)看，預(yù)計(jì)今年會(huì)下降到30%以?xún)?nèi)，這相對(duì)于去年45%左右的占比來(lái)說(shuō)，將是明顯下降。
多數(shù)專(zhuān)家和券商分析人士預(yù)計(jì)，2017年個(gè)人住房按揭貸款增速將大幅放緩。中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛直言，今年銀行在個(gè)人住房按揭貸款方面的政策將持續(xù)收緊，一方面是服從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的安排；另一方面從防風(fēng)險(xiǎn)抑制泡沫的角度來(lái)看，房地產(chǎn)是一個(gè)重點(diǎn)防控的領(lǐng)域?！皬内厔?shì)來(lái)看，銀行今年會(huì)限制個(gè)人住房按揭貸款的增速，個(gè)人房貸增速會(huì)明顯回落，2016年的速度實(shí)在太驚人?！?
海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超表示，“今年前兩個(gè)月地產(chǎn)銷(xiāo)量依然超預(yù)期，是因?yàn)榍皟蓚€(gè)月居民中長(zhǎng)貸款1萬(wàn)億；同比增長(zhǎng)50%，但依然沒(méi)有超過(guò)前兩個(gè)月信貸總額的30%。如果今年全年房貸占比只有30%，相比2016年縮水了三分之一，而前兩個(gè)月的房貸又超發(fā)，那么未來(lái)的房貸一定會(huì)大幅萎縮。”
不少專(zhuān)家認(rèn)為，中國(guó)居民部門(mén)的杠桿水平已經(jīng)太高，到了“加無(wú)可加”的地步，這也是導(dǎo)致今年個(gè)人房貸增速放緩的重要原因之一。
中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春表示，我國(guó)居民的負(fù)債，主要是以房貸為主的中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款，占比超過(guò)50%。從房貸增量來(lái)看，當(dāng)前居民部門(mén)債務(wù)率快速攀升難以持續(xù)。從房貸增量來(lái)看，中國(guó)新增房貸占GDP比重從2015年快速上升，2016年二季度新增個(gè)人房貸占比一度達(dá)到了7.56%的高位；對(duì)于美國(guó)和日本，美國(guó)新增房貸占比在2008年金融危機(jī)前最高值為8%，日本在1989年泡沫破滅前歷史高值為3.5%。
