在今年6月征集市民意見之后，9月9日，南京市人民政府正式印發(fā)《南京市市場化租賃住房建設管理辦法》。該《辦法》將于2019年10月10日起施行，有效期為兩年。在《辦法》出臺前，已經(jīng)出讓的租賃用地、競配建所建成的租賃住房，按照出讓合同約定執(zhí)行。
《辦法》明確市場化租賃住房，是指采用市場化運作、由企事業(yè)單位投資、用于租住的新建或改建房屋，不含政府籌建的公共租賃住房、廉租房等租賃住房。無論是哪種類型的租賃住房，建成后不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押；經(jīng)批準整體轉(zhuǎn)讓或抵押的，不得改變租賃用途。
新建房屋，是指利用新出讓的經(jīng)營性用地、低效用地、企事業(yè)單位自有土地以及集體建設用地新建的租賃住房；改建房屋，是指對符合條件的存量用房按規(guī)定進行改造的租賃住房。
《辦法》指出，國有土地競爭建設、配套建設的租賃住房以整幢、整單元或整層為最小單位。存量房改建，應按住宅、公寓或宿舍設計標準，原則上，商辦用房應當按整幢、整層、整單元改建。
對于國有土地建設，包括利用經(jīng)營性用地、低效用地和企事業(yè)單位自有存量用地建設租賃住房，利用經(jīng)營性用地全部建設租賃住房，或通過競爭建設、配套建設方式建設租賃住房的，建成后房屋權屬按土地出讓合同約定登記。
競爭建設、配套建設的租賃住房以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內(nèi)集中布置，原則上以中小戶型為主。建設項目分期建設的，租賃住房原則上應在首期建設完成。
符合條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)批準，可將園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的7%提高到15%，重點建設集體宿舍、員工宿舍，出租給園區(qū)職工居住，不得改變原用地性質(zhì)，不得轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押。
通過協(xié)議出讓低效產(chǎn)業(yè)用地方式再開發(fā)為商服項目的，允許根據(jù)規(guī)劃要求配建不超過30%的酒店式公寓作為租賃住房，由企業(yè)自持用于租住，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押。
企事業(yè)單位自有存量國有土地在滿足城市規(guī)劃的前提下，市政府可以采用“一事一議”方式，研究納入年度租賃住房建設計劃。
利用集體土地建設租賃住房的，實施主體原則上為項目所在鎮(zhèn)街或村集體經(jīng)濟組織。
《辦法》鼓勵集體經(jīng)濟組織通過入股、聯(lián)營等方式與其他經(jīng)濟組織合作開發(fā)建設，合作雙方需成立新企業(yè)實施項目開發(fā)建設的，集體經(jīng)濟組織所占份額比例必須高于50%。
確定集體土地建設租賃住房項目前，原則上應征得擬占用土地所有權所屬集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或村民代表同意，保證集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。
項目竣工驗收通過后，實施主體向規(guī)劃資源部門申請辦理不動產(chǎn)登記；登記機構應按項目整體登記，不予辦理分割登記，并在權利證書上注明，房屋類型為“集體租賃住房”，僅用于租住，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
存量房屋改建，包括工業(yè)用地上房屋改建和商辦用房改建。工業(yè)用地上房屋改建，是指園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地上的廠房、辦公樓等既有建筑改建為租賃住房的行為。商辦用房改建，是指將已建成、未銷售的商辦用房按規(guī)定改建為租賃住房的行為。
存量房屋改建包括房屋結構改造和使用功能改變兩類。結構改造是指對房屋主體結構改變；使用功能改變是指僅改變房屋內(nèi)部使用功能，但不改變房屋主體結構。
存量房屋改建為租賃住房應根據(jù)租賃需求，執(zhí)行住宅、公寓或宿舍設計標準，滿足基本居住功能。原則上，商辦用房應當按整幢、整層、整單元改建。
