中國房企“降負債”利刃高懸，房價會下跌嗎？

中國房地產(chǎn)上市公司半年報披露接近尾聲，多家房企銷售額同比下滑，房企“降負債”成為行業(yè)關(guān)鍵詞。分析人士認為，今年最后四個月，房企將加速推盤銷售，平價甚至降價銷售可能性加大。 受到新冠肺炎疫情影響，上半年樓市交易一度停擺，這也導(dǎo)致許多房企上半年銷售、營收、利潤等指標(biāo)出現(xiàn)下滑。 去年銷售規(guī)模排名第一的房企碧桂園，今年前6個月累計實現(xiàn)權(quán)益口徑下的合約銷售額2669.5億元(人民幣，下同)，同比下降5.32%。同期，該企業(yè)營業(yè)收入和凈利潤同比分別下降8.44%和4.9%。 萬科上半年歸屬上市公司股東的凈利潤實現(xiàn)正增長，不過銷售金額小幅下滑4%。恒大上半年合同銷售額同比增長23.8%；不過，由于在全國實施“七五折”促銷，恒大毛利為666.8億元，同比下降13.7%。另一家標(biāo)桿房企融創(chuàng)中國上半年銷售額同比降8.8%。 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)往往強者愈強，頭部房企經(jīng)營狀況相對穩(wěn)健。Wind數(shù)據(jù)顯示，已披露半年報的81家A股上市房企中，凈利潤實現(xiàn)同比增長的占比不到四成，房企業(yè)績分化明顯。 克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，上半年，百強房企全口徑銷售規(guī)模較去年同期減少2.7%。截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計銷售金額低于去年同期。 平安證券研究所地產(chǎn)首席研究員楊侃也指出，上半年A股上市房企歸母凈利潤同比降19.4%，整體毛利率和凈利率同比雙雙下滑。 上半年銷售下滑，這意味著房企下半年需要進一步加大銷售和回款力度。與此同時，監(jiān)管層要求降負債的“利刃”高懸，房企急于提高去化水平，可能出現(xiàn)一波降價促銷。 下半年以來，房地產(chǎn)金融政策頻現(xiàn)收緊信號。 7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會，明確提出“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。 8月16日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清刊文指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。 8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與人民銀行在北京召開重點房企座談會，形成重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。 據(jù)媒體報道，這一融資管理規(guī)則主要涉及“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負債規(guī)模。 平安證券研究所的一份報告顯示，根據(jù)中報數(shù)據(jù)梳理，在121家A股上市房企中，同時超出3條紅線的有9家，超出2條紅線的為21家，僅超出1條紅線的為35家。 已召開中期業(yè)績會的房企大多表示下一階段將重點控制負債水平。如：恒大總裁夏海鈞說，恒大今年年初就已提出“高增長、控規(guī)模、降負債”的戰(zhàn)略目標(biāo)。他表示，非常有信心，未來各項(財務(wù))指標(biāo)能夠完全符合監(jiān)管部門的要求。 分析人士認為，這一政策如果落地，將有助于降低房企對金融杠桿的依賴，化解房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險，抑制土地市場惡性競爭。不過，對于降負債壓力過大的企業(yè)，未來的4個月內(nèi)，不排除其以減少拿地、“割肉”賣房等方式，加速資金回流，降低負債水平。 房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”即將到來，房價走勢如何？ 貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現(xiàn)降價售房的小行情，價格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。從二手房市場來看，短期市場先行指標(biāo)顯示，市場預(yù)期較弱，房源交易時間仍然保持100天的長周期，改善型換房鏈條難以開啟，今年二手房市場很難有明顯起色。