近日,中辦、國辦印發(fā)的《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》中,提出“在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下,支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。這或許意味著,在樓市區(qū)域分化加劇的趨勢下,未來房產(chǎn)稅征管不可能各地區(qū)步調(diào)一致。由此,基于房產(chǎn)稅的地方性,考慮樓市成熟程度,由地方探索本地房產(chǎn)稅實施路徑,應與全國房地產(chǎn)稅立法同步進行,這也是國際房產(chǎn)稅的一般做法。
??房產(chǎn)稅改革不僅是樓市長效機制建設的重點,也是財稅改革和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的基礎性制度建設。改革開放和城市化初期,居民不擁有不動產(chǎn),地方政府不能負債,西方公共服務融資模式,即“房產(chǎn)稅+市政債”,在我國沒有生存根基。改革開放后,外向型經(jīng)濟大發(fā)展,地方大規(guī)模招商引資,制造業(yè)繁榮帶動工業(yè)化和城市化疊加推進,短期內(nèi)城市面臨基礎設施和公共服務融資的巨大需求。但是,民間投資能力孱弱,1994年旨在強化中央調(diào)控能力的分稅制財政分權(quán)也并未對此做出預案。
??1998年“房改”及2003年國有土地“招拍掛”的確立,開啟了地方政府一次性出售土地70年使用權(quán),為基礎設施和公共服務融資的歷程,即“土地財政”。土地財政高效率地貼現(xiàn)未來70年城市化、工業(yè)化“紅利”,巧妙地解決了短期內(nèi)城市對基礎設施和公共服務“一次投入、長期收回”的巨大融資需求。土地財政以其基礎設施融資本質(zhì),及衍生出的低地價招商、補貼、作價、土地換配建等形式,讓我國低成本優(yōu)勢盡顯,奠定了鑄就制造業(yè)大國和高增長奇跡的基礎。
??“土地財政”融資的特性,決定了誰購房誰就免費享受未來70年城市公共服務。改革開放近40年來,工業(yè)化、城市化與公共服務完善相互推動下的“紅利”,其外溢表現(xiàn)就是房價上漲帶來的資產(chǎn)收益。因此,擁有的房產(chǎn)越多,享有的資產(chǎn)收益越高。但是,是否擁有房產(chǎn)及多寡,取決于初始財富、家族繼承、知識結(jié)構(gòu)、偶然選擇等等,在遺產(chǎn)稅、資本利得稅和綜合個人所得稅或缺失、或起不到調(diào)節(jié)作用的情況下,房產(chǎn)有無或多寡已成為近年來貧富差距擴大的主要載體。
??從目前來看,開征遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅或綜合個人所得稅等,其對于收入的有效調(diào)節(jié),釋放出的社會公正信號,正確的財富觀,資源和財富的社會性等,對于夯實個體勤勞致富和個體間公平競爭觀念,培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍,并使社會總財富水平不斷增長的渠道永續(xù)暢通來說意義非凡。
??從政府治理、財稅制度、功能定位上看,土地財政具有極強的中國烙印。目前,我國開始告別要素簡單投入的規(guī)模增長,進入智力資本、科技創(chuàng)新驅(qū)動的“新常態(tài)”。旨在促進轉(zhuǎn)型和新舊動力平穩(wěn)過渡的貨幣穩(wěn)健,因財富起點和機會先入為主的不平等,可能異化為樓市炒作、資產(chǎn)泡沫和貧富差距拉大,轉(zhuǎn)型窗口漸失。因此,基于收入調(diào)節(jié)和培育新動力的需要,房產(chǎn)稅落地已刻不容緩。
??另外,當下的土地財政或已脫離公共服務融資的本源。首先,低地價招商愈演愈烈,背后是固定資產(chǎn)投資,反市場補貼導致過剩產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能尾大不掉;其次,土地利用效率低,城市攤大餅擴張失控,基礎設施無效向外延伸,地方政府債務繼續(xù)攀升;再次,“土地+融資”的金融加速器效應下,貨幣被動投放,資產(chǎn)泡沫有向系統(tǒng)性風險演化的危險。
??因此,革新土地財政也需要房產(chǎn)稅盡快落地。政策選擇上,目前熱點城市已相繼進入存量房時代,“一次投入、長期收回”的基礎設施漸進完善,空間、環(huán)境、成本全方位倒逼,土地支撐基礎設施融資不僅力不從心,且融資需求也下降了。同時,大城市人口繼續(xù)呈凈流入態(tài)勢,產(chǎn)業(yè)升級加速,公共服務供給和分攤的邊際成本下降。巨大的需求、良好的就業(yè)和公共環(huán)境下,房價繼續(xù)看漲。而且,這些城市的居民不動產(chǎn)擁有率比較高,但資產(chǎn)基尼系數(shù)很大,貧富差距也很大。同時,這些城市的不動產(chǎn)登記體系完善、居民納稅意識相對強,征收房產(chǎn)稅的條件已成熟。
??在具體做法上,不管首套房免稅,還是個人一定面積(比如60平米)免稅,這些方案都可以考慮,技術(shù)上不存在任何問題,關鍵看破除阻力的信心和決心。另外,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還未完成的城市,可以設置過渡期,過渡期內(nèi)只對新增第二套、新增一定面積以上的房屋征稅,但稅率設置一定要有調(diào)節(jié)資產(chǎn)收入的實際效果。待統(tǒng)一登記和信息平臺建立以后,再對存量未繳部分補繳。
??總之,未來房產(chǎn)稅在大城市試點征收,絕不能囿于法理和70年使用權(quán),而應當從房產(chǎn)擁有者事實物權(quán)或用益物權(quán)的本質(zhì)出發(fā)??辞宄撐餀?quán)帶來了巨大的資產(chǎn)收益,但過去到現(xiàn)在并無任何工具調(diào)節(jié)這種收入。房產(chǎn)稅在熱點城市落地,不管對收入差距的調(diào)節(jié)、新增長動力的培育、公共財政建設,都有長期且深遠的影響。房產(chǎn)稅試點落地,對于房地產(chǎn)稅立法和實施也提供了實踐基礎。當然,土地到期續(xù)費、“住宅70年大限”等問題已提到解決的議事日程,所謂法理上的阻力也在減輕。