國辦:個人出租住房所得減半征收個稅

  • 來源: 北京晨報
  • 2016-06-25 10:02:18
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??6月3日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》)對外公布?!兑庖姟诽岢?,保護承租人的合法權(quán)益,鼓勵住房租賃消費,明確了稅收等方面的扶持政策措施,例如“對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅”等。

??就《意見》亮點,記者采訪了清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授和中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會秘書長柴強博士等專家?!      ?

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??□亮點1

??實行購租并舉 培育發(fā)展住房租賃市場

??《意見》指出,實行購租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系,支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發(fā)展。

??“培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的一項重要舉措,對建立購租并舉的住房制度、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題,具有非常重要的現(xiàn)實意義。”劉洪玉認為。

??住房租賃市場,是房地產(chǎn)市場的重要組成部分,是解決住房問題的重要渠道,不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30%,美國約有1/3的居民家庭租房住,德國居民家庭租房比例超過50%。解決好城鎮(zhèn)居民住房問題,需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展?!暗壳拔覈》孔赓U市場發(fā)育不充分,城市居民家庭租房比例總體上不高,部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此,培育和發(fā)展住房租賃市場,對于促進實現(xiàn)住有所居的目標意義重大?!辈駨娬f。

??“許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學生收入不高,購房支付能力不足,主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決,無疑會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?!眲⒑橛裰赋?,培育和發(fā)展住房租賃市場,讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進行租買選擇,可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題,提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。特別是隨著中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進,會有數(shù)以億計的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市生活,解決其居住問題,讓他們安居樂業(yè),住房租賃市場無疑將發(fā)揮重要作用。

??2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議指出,要推進公租房貨幣化,這意味著要求盡快培育和發(fā)展住房租賃市場。專家表示,只有住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展起來了,公租房保障對象才能在市場上有更多的選擇余地,租到合適的住房。

??□亮點2

??2017年底之前 符合條件者可免征增值稅

??為促進住房租賃市場發(fā)展,《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施,多措并舉,力度很大,這被認為是文件的突出亮點。

??這些政策措施主要有:一是給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人,給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù),適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn),允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結(jié)合個人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品,穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。四是支持租賃住房建設(shè)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模。同時,還要求各地制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施。

??劉洪玉表示,這些政策措施將對住房租賃市場的發(fā)展起很大的推動作用,尤其是將促進專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展,取得一舉多得的效果?!坝辛撕玫恼撸P(guān)鍵在于落實?!卑凑铡兑庖姟芬螅鞯貐^(qū)將陸續(xù)研究出臺具體的實施辦法,落實工作責任,確保各項政策措施落到實處。

??□亮點3

??租賃合同期內(nèi) 房東無正當理由不得“趕人”

??目前,承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家,房東或中介機構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金,享受不到基本公共服務(wù)等問題?!耙膭钭》孔赓U消費,就要加大對承租人合法權(quán)益的保護力度,穩(wěn)定租賃關(guān)系?!眲⒑橛裾f。

??《意見》在保護承租人合法權(quán)益方面,提出了四方面政策措施。一是明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本,規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。在租賃合同期限內(nèi),出租人無正當理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設(shè)等方式,提供更多居住條件好、管理水平高、租金價格穩(wěn)定、能長期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對于非本地戶籍承租人,包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學生等,按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定,經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明,承租人可申領(lǐng)居住證,享受與當?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務(wù),提高中介機構(gòu)的誠信水平和服務(wù)質(zhì)量,嚴懲中介機構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。

??相關(guān)專家指出,從根本上說,要切實維護當事人特別是承租人的合法權(quán)益,解決承租人的后顧之憂,還是要推動相關(guān)立法,通過法律法規(guī)來明確當事人的權(quán)利義務(wù),規(guī)范市場行為,穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是德國等租賃市場比較發(fā)達的國家的經(jīng)驗。

??□亮點4 

??加強信用管理 聯(lián)合懲戒嚴重失信主體

??為加強住房租賃市場監(jiān)管,《意見》明確了地方各級人民政府的責任:省級人民政府要加強工作指導(dǎo),研究解決重點難點問題;城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責?!敖梃b社會管理采取的‘網(wǎng)格化’管理模式,強調(diào)充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用,加強住房租賃管理?!兑庖姟愤€進一步明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、公安部門等相關(guān)部門的監(jiān)管職責?!辈駨娬f。

??信用管理是加強行業(yè)管理的重要抓手。《意見》對此專門做出了規(guī)定,要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度,全面建立相關(guān)市場主體信用記錄,納入全國信用信息共享平臺,對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。相信隨著住房租賃信用管理體系的逐步建立健全,住房租賃市場將不斷得到規(guī)范,行業(yè)中的害群之馬將被清出市場,群眾權(quán)益將得到切實維護。

??“要充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)組織的作用,加強行業(yè)自律管理?!辈駨娊ㄗh,房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要制定完善行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準則,規(guī)范會員執(zhí)業(yè)行為,解決老百姓在租房過程中遇到的突出問題,保護消費者權(quán)益。

??住房租賃市場如何發(fā)展

??目標

??《意見》明確,到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系,基本形成?;?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系,推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

??措施

??《意見》從6個方面,提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。

??1鼓勵開發(fā)商開展租賃業(yè)務(wù)

??培育市場供應(yīng)主體。發(fā)展住房租賃企業(yè),提高住房租賃企業(yè)規(guī)?;?、集約化、專業(yè)化水平。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù),規(guī)范住房租賃中介機構(gòu),支持和規(guī)范個人出租住房。

??2落實用公積金付房租政策

??鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策,保障承租人依法享受基本公共服務(wù),引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策。明確各方權(quán)利義務(wù),保護承租人和出租人合法權(quán)益。

??3推進公租房貨幣化

??完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化,提高公租房運營保障能力。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員,凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作(PPP)模式,將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理。

??4允許商業(yè)用房改為租賃房

??支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素,將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。

??5給予稅收優(yōu)惠政策支持

??加大政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人,給予稅收優(yōu)惠政策支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。

??6加快建設(shè)住房租賃信息平臺

??加強住房租賃監(jiān)管。完善住房租賃法律法規(guī)。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責,要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制,明確職責分工,充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺,推進部門間信息共享。各有關(guān)部門要按照職責分工,加強行業(yè)管理。

??據(jù)新華社 中國政府網(wǎng)

 

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