首套房認定標準或放寬 利好剛需

  • 來源: 金融時報
  • 2014-09-25 08:51:18
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    [摘要]實際上,近一個月來,市場多次傳出有關銀行調整首套房認定標準的消息。8月,上海地區(qū)便最先出現“認房又認貸”松綁為“認房不認貸”的傳聞,彼時建行等大行予以否認。

有消息稱,工、農、中、建等四大行將出政策,放松首套房認定標準,只要房貸余額還清都算首套房。而根據此前監(jiān)管部門的規(guī)定,首套房認定標準為“認房又認貸”,即購房者名下既無房產,又無房貸記錄,兩項條件需同時具備才能認定為首套房。

工行回應稱,正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整,并將及時做好相關信貸政策銜接,不斷完善相應的金融服務。建行則表示,今后建行將以個人住房貸款為主的自營性業(yè)務和以公積金為主的委托性住房金融業(yè)務相結合,互相促進協(xié)調發(fā)展,為居民大眾安居、改善住房需求提供有力的支持。從內容來看,銀行方面并未證實上述消息的真實性。

實際上,近一個月來,市場多次傳出有關銀行調整首套房認定標準的消息。8月,上海地區(qū)便最先出現“認房又認貸”松綁為“認房不認貸”的傳聞,彼時建行等大行予以否認,并稱在監(jiān)管政策和地方政策沒有變化的前提下,該行不會執(zhí)行類似傳聞所涉的相關政策。

根據記者了解,由于地區(qū)之間的房地產市場發(fā)展不均衡,因而在房貸政策實施過程中,由各銀行的分支機構根據當地的實際情況確定優(yōu)惠的利率標準。某大行相關負責人也證實,各地分支機構在房貸利率設定、放款速度上具有一定自主權;在首套房的認定上,則是總行層面按照監(jiān)管部門的要求統(tǒng)一安排,各地認定標準保持一致。

據社科院財經戰(zhàn)略所博士高廣春表示,如傳言屬實,則釋放出強烈的房地產調控寬松信號??紤]到此前多地政府已就首套房認定標準放寬,若銀行跟進調整,則顯示出政策組合配合推進房地產調控調整的意圖明顯。

目前,呼和浩特、濟南、廈門、??凇衲暌詠硐群笠延?0個城市取消或松綁限購。如9月22日,福州市政府網站發(fā)布房地產新政策。其中明確,居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為,屬于首次購買改善性普通商品住房。對于地方政府放松限購政策所發(fā)揮的作用,高廣春表示,目前房地產下行趨勢明顯,市場觀望氛圍濃厚,如無房貸政策的同步調整,限購放松作用有限。

而令市場關注的是,“銀行版”首套房認定標準放寬是否會對目前疲弱的需求產生刺激作用?多數專家給出肯定答案。而某業(yè)內人士提醒,更需要關注的是,刺激的是剛性需求還是投資性需求,如是后者,則不利于房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

對此,高廣春判斷,在投資、投機性需求長期受打壓情況下,目前市場以剛需為主。一組數據或可佐證這一點。剛剛閉幕的北京秋季房展組委會統(tǒng)計的數據顯示,在作為樓市風向標的北京地區(qū),首次置業(yè)需求占總調查人數的31.25%,升級置業(yè)需求占60%,其他僅占8.75%。

首套房認定標準的改變有可能僅會對少數購房者產生影響。某銀行機構負責人分析認為,“認房不認貸”信貸政策調整的最大受益群體仍是剛需購房者,且針對的是有房貸記錄的無房購房者。

照目前執(zhí)行的“認房認貸”首套房認定標準,有房貸記錄的無房購房者再購入房產時,執(zhí)行二套房貸標準,即首付6成,利率在基準利率的基礎上上浮10%。

以100萬元一套的房產為例,按照二套房貸款標準,如選擇貸款期限為20年,等額本息還款方式還款,購房者需支付60萬首付款,月還款超3000元,本息合計為76萬元,購房總成本為136萬元;按照首套房貸款標準首付3成,執(zhí)行基準利率來計算,購房者需支付30萬元首付,月還款在5200元左右,本息合計為125萬元,購房成本在155萬元。高廣春表示,雖總購房成本相對提高,但對于資金實力有限的剛需購房者來說,首付款的大幅減少將增加其購房能力。

而某銀行機構負責人更是認為,若這一政策落實對改善性住房需求者是極大的利好,或將刺激這一部分需求。不過從整體來看,這部分需求占比仍較小,無法扭轉市場供大于求局面。高廣春評價說,可以肯定的是,今后包括房貸等房地產調控政策的調整將更具針對性,避免出現完全放松,以及由此帶來新一輪房地產泡沫。

此前有媒體報道,銀行首套房利率或重回7折時代,二套房的限制也將有所松動。對此,上述銀行機構相關負責人表示,在攬儲成本提高,房貸潛在風險依然較高的情況下,銀行對房貸政策調整的空間有限。

 

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