中國(guó)經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí),就必須轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傳統(tǒng)做法,需要拋棄以往依靠土地出讓金發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的土地財(cái)政思路,需要改變地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)土地出讓金的路徑依賴(lài)。打擊過(guò)度投機(jī)房產(chǎn)、掠奪未來(lái)發(fā)展?jié)摿?、微刺激、穩(wěn)增長(zhǎng)將是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展的國(guó)內(nèi)背景。
房產(chǎn)是人類(lèi)棲身之所,無(wú)論從動(dòng)物福利、物權(quán)還是財(cái)富積累的角度來(lái)看,都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由自然占有到有序規(guī)劃、由低級(jí)到高級(jí)的發(fā)展階段,政府要通過(guò)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)提高房產(chǎn)使用效率、控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模、增加人類(lèi)平均福利乃至反腐敗的目的,可以利用房產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行有序調(diào)劑和合理分配,這也是人類(lèi)上千年以來(lái)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅的一個(gè)較大規(guī)律。房產(chǎn)稅最早被歐洲中世紀(jì)君主以“窗戶(hù)稅”、“灶稅”、“煙囪稅”的形式征收,那時(shí)它僅僅是一種斂財(cái)?shù)氖侄?,而我?guó)的房產(chǎn)稅最早應(yīng)該起源于周朝的“廛布”。1949年,新中國(guó)成立后,房產(chǎn)稅即成為政務(wù)院要求開(kāi)征的14個(gè)稅種之一。1951年又將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年,我國(guó)把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅,保留稅種只對(duì)房管部門(mén)、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制,國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅,將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,適用于國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人。由于種種原因,房產(chǎn)稅主要是通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)城市住宅的房地產(chǎn)商征收,一直沒(méi)有形成規(guī)模,有效征收率很低,尚未成為我國(guó)一個(gè)可持續(xù)的大稅種。
隨著我國(guó)改革的不斷深化,特別是城鎮(zhèn)化建設(shè)、財(cái)稅改革和戶(hù)籍改革的進(jìn)一步發(fā)展,征收房產(chǎn)稅又成為擺在國(guó)人面前的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。在深化改革的支持聲中,有考慮到城鎮(zhèn)化建設(shè)不宜征收過(guò)高房產(chǎn)稅的疑慮,也有地方政府必須依靠房產(chǎn)稅擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定稅源的豪言壯語(yǔ),更有推進(jìn)全國(guó)戶(hù)籍改革須確保進(jìn)城務(wù)工人員“居者有其屋”的支持。那么,國(guó)務(wù)院建立不動(dòng)產(chǎn)信息登記系統(tǒng)之后,我國(guó)的房產(chǎn)稅進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)應(yīng)該考慮到哪些國(guó)際通行做法和國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)國(guó)情,而且能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展呢?筆者試就自己多年的研究和大家分享。
房產(chǎn)稅征收制度設(shè)計(jì)要考慮法律法規(guī)更替、國(guó)際財(cái)富轉(zhuǎn)移、深化財(cái)稅改革與推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)四個(gè)主要因素。
更新立法可以保證房產(chǎn)稅名正言順
立法應(yīng)考慮征稅的依據(jù)是土地公有還是土地私有;房產(chǎn)稅起征的時(shí)間原點(diǎn)及原有征稅抵補(bǔ)問(wèn)題;房產(chǎn)稅起征的標(biāo)準(zhǔn);房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的公允問(wèn)題。
我國(guó)法律屬于大陸法系,以前緊跟前蘇聯(lián)的相關(guān)法典,對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)不作區(qū)分,因此,在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的區(qū)分上基本以土地歸屬為主。改革開(kāi)放以后,我國(guó)才開(kāi)始建立健全《土地管理法》、《物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律,這些法律法規(guī)雖然對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易與拆遷做了一些規(guī)定,但是對(duì)征收房產(chǎn)稅尚未明確規(guī)定,因?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)稅要合理征收還必須邁過(guò)立法這道坎。
首先,立法應(yīng)考慮征稅的依據(jù)是土地公有還是土地私有。可以這樣說(shuō),在現(xiàn)行法律體系下很難對(duì)國(guó)有土地征收房產(chǎn)稅。因?yàn)榻夥徘拔覈?guó)的土地是私有的,國(guó)家征收房產(chǎn)稅是必須的、合情合理的,但是現(xiàn)在土地是國(guó)有的,那么針對(duì)土地所有權(quán)(私有、公有)征收房產(chǎn)稅顯然不符合我國(guó)國(guó)有土地全民所有的憲法依據(jù),要征就只能針對(duì)土地所有權(quán)以外的其他權(quán)利(如使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán))征收,而按照這些次級(jí)權(quán)益征收的稅源有限,難以保證地方政府發(fā)展,就沒(méi)有多大立法必要。這一點(diǎn)已經(jīng)被上海與重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)所證實(shí)。因此,對(duì)國(guó)有土地征收房產(chǎn)稅法律依據(jù)不足,除非延長(zhǎng)房產(chǎn)的使用年限。因?yàn)檠娱L(zhǎng)使用年限征收土地使用權(quán)費(fèi)用在法律上還是有依據(jù)的,房產(chǎn)存在時(shí)間價(jià)值。
其次,立法應(yīng)考慮房產(chǎn)稅起征的時(shí)間原點(diǎn)及原有征稅抵補(bǔ)問(wèn)題。既然要征收房產(chǎn)稅,就一定要選擇一個(gè)科學(xué)合理的時(shí)間原點(diǎn)(起點(diǎn)),比如2000年以后或者未來(lái)的某一年,因?yàn)檫x取太久遠(yuǎn)的過(guò)去時(shí)間起點(diǎn)顯然會(huì)出現(xiàn)房主缺失、有失公允等弊端。這其中還包括如何化解或折舊50年、70年產(chǎn)權(quán)房屋的稅負(fù),讓這段產(chǎn)權(quán)期內(nèi)已經(jīng)交納的土地增值稅、土地出讓金抵消一部分房產(chǎn)稅,這樣才能避免重復(fù)征稅和降低房產(chǎn)稅實(shí)際稅負(fù)。另外,既然對(duì)房產(chǎn)征稅了,那么就應(yīng)該放開(kāi)房屋產(chǎn)權(quán)的所有年限,要允許所有參與征稅的房產(chǎn)使用期限為無(wú)限期。只有這樣,房屋所有者才有主觀意愿繳納房產(chǎn)稅,避免出現(xiàn)道德選擇問(wèn)題。
再次,立法應(yīng)考慮房產(chǎn)稅起征的標(biāo)準(zhǔn)。征收房產(chǎn)稅的一個(gè)基本功能就是通過(guò)征收富人的房產(chǎn)稅補(bǔ)償窮人的住房福利損失,因此,這就涉及到房產(chǎn)稅立法的起征標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。參照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房面積以及動(dòng)物福利標(biāo)準(zhǔn),筆者認(rèn)為任何一項(xiàng)房產(chǎn)稅征收都應(yīng)該以造福所有人群為本。因此,建議立法按照人均居住面積60平方米以上的開(kāi)始征收,國(guó)家應(yīng)該給予人均面積低于60平方米的公民補(bǔ)助,超過(guò)的要征收房產(chǎn)稅。
最后,立法還應(yīng)考慮房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的公允問(wèn)題。很顯然,房產(chǎn)稅要保持公平就必須考慮更多的地域及價(jià)值評(píng)估問(wèn)題。一座北京金融街上的房子肯定是寧夏西海固同樣格局房子價(jià)格的十幾倍甚至幾十倍,學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的價(jià)值也不盡相等,如果都征同樣的稅顯然是不公平的。因此,立法中應(yīng)該建立一個(gè)統(tǒng)一模型或者指定某種房屋價(jià)值評(píng)估方法,從而保證房屋征稅的公平性。
征收房產(chǎn)稅要避免國(guó)際財(cái)富大轉(zhuǎn)移
城鄉(xiāng)差別的存在造就了我國(guó)城鄉(xiāng)房?jī)r(jià)差異巨大,房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)全國(guó)性稅種,一定要避免非但沒(méi)有縮小城鄉(xiāng)差距,反而促使城市富裕階層將財(cái)富轉(zhuǎn)移到國(guó)外的現(xiàn)象發(fā)生。
城鄉(xiāng)差別的存在造就了我國(guó)城鄉(xiāng)房?jī)r(jià)差異巨大,房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)全國(guó)性稅種,一定要避免非但沒(méi)有縮小城鄉(xiāng)差距,反而促使城市富裕階層將財(cái)富轉(zhuǎn)移到國(guó)外的現(xiàn)象發(fā)生。
因此,在房產(chǎn)交易上,住房建設(shè)管理部門(mén)要密切關(guān)注房?jī)r(jià)波動(dòng),利用不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)遏制財(cái)富轉(zhuǎn)移。自八項(xiàng)規(guī)定出臺(tái),特別是國(guó)務(wù)院公布國(guó)土資源部準(zhǔn)備建立不動(dòng)產(chǎn)登記局的消息以來(lái),除了部分不法官員開(kāi)始拋售房產(chǎn),國(guó)內(nèi)很多富豪也開(kāi)始拋售國(guó)內(nèi)房產(chǎn),甚至把注冊(cè)的公司也遷到國(guó)外。因此,住房建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)該通過(guò)與稅務(wù)部門(mén)合作,及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)報(bào)送房產(chǎn)大宗交易信息,使得外遷富豪難以通過(guò)拋售房產(chǎn)掠奪過(guò)多的國(guó)內(nèi)財(cái)富,給國(guó)內(nèi)留下一個(gè)泡沫破滅的爛攤子。在稅制設(shè)計(jì)上,對(duì)于轉(zhuǎn)移房產(chǎn)財(cái)富的應(yīng)該征收特別交易稅,比如對(duì)房產(chǎn)交易所得超過(guò)500萬(wàn)元人民幣(或100萬(wàn)美元)的財(cái)富轉(zhuǎn)移應(yīng)該征收60%以上的特別交易稅,以遏制房地產(chǎn)泡沫集中爆發(fā)。
要嚴(yán)格管理資金跨國(guó)流動(dòng),防止國(guó)內(nèi)富豪低買(mǎi)高拋轉(zhuǎn)移財(cái)富。住房建設(shè)委員會(huì)和國(guó)家外匯管理局等部門(mén)聯(lián)合辦公,對(duì)溢價(jià)超過(guò)3倍以上的房產(chǎn)交易以及交易結(jié)束后將財(cái)富轉(zhuǎn)移國(guó)外的行為,應(yīng)該征收80%以上的溢價(jià)房產(chǎn)稅,以保證類(lèi)似房產(chǎn)投機(jī)者做空中國(guó)。尤其是對(duì)于長(zhǎng)期在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)住房和高檔商業(yè)房產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該長(zhǎng)期關(guān)注,防止他們一面忽悠居民買(mǎi)房一面將國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國(guó)外,從而架空中國(guó)產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致中國(guó)產(chǎn)業(yè)空心化和泡沫化。政府要密切關(guān)注從1998年房改以來(lái)通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)放致富的地產(chǎn)商,對(duì)其在上市過(guò)程中所得財(cái)富要征收重稅,包括在香港與美國(guó)等地上市的房地產(chǎn)商。
總之,房產(chǎn)稅制定者在設(shè)計(jì)稅制時(shí),要綜合考慮法律法規(guī)的可延續(xù)性和發(fā)展性、考慮富豪階層做空中國(guó)、考慮我國(guó)未來(lái)改革發(fā)展的需要,積極穩(wěn)健地設(shè)計(jì)一個(gè)稅制模型和約束機(jī)制。平時(shí),通過(guò)普及型稅率促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展、打擊泡沫;房?jī)r(jià)飆升時(shí)期,一旦發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)財(cái)富國(guó)際大轉(zhuǎn)移就應(yīng)采取資本管制等措施,向相關(guān)賬號(hào)征收特別交易稅、溢價(jià)房產(chǎn)稅,嚴(yán)懲不法商人利用法律空子謀取不法收益。