一、土地價款計入房產原值征收房產稅存在問題
1、企業(yè)取得土地使用權所支付的價款難以確認。企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權，其土地價值包括土地出讓價和為取得土地使用權而繳納的相關稅費、以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。但在日常征管工作中發(fā)現(xiàn)，地方政府出于招商引資的需要，往往以較低的地價甚至零地價換取投資，企業(yè)實際繳納的土地價款與招拍掛時成交價款往往差別較大，為計入房產原值的土地價款確認增加了難度。
2、納稅人對計稅依據(jù)理解不透徹，或出于各種原因，在一些情形下，會出現(xiàn)土地價款不能及時并入房產原值繳納房產稅情況。有的企業(yè)在重組后，在計稅房產原值中往往會忽略無形資產地價。有的企業(yè)以房產和土地使用權分別作價進行股權投資，被投資企業(yè)成為新的房產稅納稅人后，也會出現(xiàn)忽視地價并入房產原值問題。有的企業(yè)出于不同目的，委托房地產評估機構對企業(yè)擁有的房地產進行評估，然后根據(jù)評估結果調整有關賬戶金額，對于調增的情況不能及時計征房產稅，仍按老的計稅依據(jù)繳納房產稅。
3、稅務機關實際征管不能完全到位。由于納稅人對政策不理解，配合不夠，稅務機關得到的地價信息不能保證準確；稅務機關獲取地價信息渠道還不暢，特別是與相關評估機構之間的協(xié)調合作還不夠；少數(shù)基礎資料核實人員在進行稅源調查和基礎事項核實過程中責任心不強，不能克服困難，全面排查，摸清實際情況。
二、土地價款計入房產原值征收房產稅的相關建議
1、對于企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權中政府承擔或者減免地價款的情況，在查看企業(yè)競得土地使用權后與國土部門簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》所確認的出讓價格，土地使用權過戶中所繳納的相關稅費以及取得土地使用權初期所發(fā)生的開發(fā)費用同時，要求企業(yè)提供土地出讓金收據(jù)、與政府部門簽訂的相關補充協(xié)定以及政策減免相關依據(jù)等，綜合確定地價總額，并依法計入房產原值征收房產稅。對企業(yè)將地價總額計入無形資產，將差額部分計入資本公積（或營業(yè)外收入），或者只將實際支付的出讓金及其相關稅費計入無形資產，差額部分不入賬的，都按地價總額依政策規(guī)定并入房產原值征收房產稅。
2、針對企業(yè)通過招拍掛方式競得土地使用權土地價款確認困難問題，能參照財稅〔2004〕134號關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知和國稅函〔2005〕436號關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復要求。“對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。”按照這一政策精神，建議由財政部和國家稅務總局能夠明確不得因減免土地出讓金，而減免計入房產原值的土地價款，方便基層操作，同時也規(guī)范國有土地出讓管理。
3、加強對納稅人政策業(yè)務培訓和宣傳，在每年年初的房土信息調查前，組織企業(yè)財務人員進行專項培訓，將財稅〔2010〕121號文件的規(guī)定以及稅務部門在具體實踐中發(fā)現(xiàn)的問題進行詳細講解，讓納稅人理解接受政策，自覺履行納稅義務。在房土信息調查核實中，要求稅務人員加大重組、房土股權投資等重點核查，對發(fā)生重組業(yè)務的，將合并雙方的地價作為無形資產單獨入賬，并入房產原值計征房產稅。對房土股權投資的，重點檢查企業(yè)的投資協(xié)議與資產評估報告等資料，仔細查看被投資企業(yè)地價的入賬科目與金額，凡計入無形資產的，應并入房產原值計征房稅。另外在實地核查中，除了檢查企業(yè)“固定資產—房屋”的增減變化情況外，還應注意檢查企業(yè)的“無形資產”明細賬。
4、充分利用綜合治稅體系，發(fā)揮第三方主題數(shù)據(jù)庫的應有作用，不斷強化稅收風險管理。在定期召開社會綜合治稅成員單位聯(lián)席會議的基礎上，加強與國土、房地產管理部門工作協(xié)作，擴大信息共享范圍，及時傳遞新增的地價信息、房產證信息等。建立與各類評估機構之間的溝通聯(lián)系制度，完善協(xié)稅護稅網絡。加大相關風險模型的適用性改進，對預加工的外部及稅務機關征管系統(tǒng)獲取的納稅人涉稅數(shù)據(jù)，采取人機結合方式，進行比對分析，定期有計劃的將房土涉稅風險推送管理分局進行應對，嚴格風險應對質量考核，同步強化基礎核實的責任考評。
