井噴式增長(zhǎng)
基金在2008年前極為罕見(jiàn)，不過(guò)自2008以來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的變化，其數(shù)量與規(guī)模逐步增加，并在2010年迎來(lái)井噴式增長(zhǎng)。德邦證券顯示，在2010年之前，國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只，100億元左右的規(guī)模。2010年新募基金數(shù)量即達(dá)41只，募集規(guī)模163.75億元。2011年更是房地產(chǎn)基金井噴的一年，新募基金97只，募集規(guī)模712.316億元。2012年人民幣房地產(chǎn)基金進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整，新募基金共63只，涉及金額369.5億元。另?yè)?jù)深圳市私募基金協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2013年10月底，全國(guó)本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家，管理規(guī)模超過(guò)6000億元。
目前國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金的管理機(jī)構(gòu)中，以獨(dú)立品牌內(nèi)資GP為主流，數(shù)量約占整個(gè)市場(chǎng)的52%，管理資金量占整個(gè)市場(chǎng)的55%。外資GP 以美元基金為主，也有少量外資機(jī)構(gòu)如鐵獅門(mén)、普凱等募集了人民幣基金，機(jī)構(gòu)數(shù)量占整個(gè)市場(chǎng)份額的13%，管理資金量占整個(gè)市場(chǎng)的5%。同時(shí)，房地產(chǎn)商關(guān)聯(lián)GP目前占據(jù)市場(chǎng)約三成的份額。金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)GP數(shù)量占市場(chǎng)的8%，管理資金量占市場(chǎng)的12%。
根據(jù)諾承統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在已有資料的54家管理機(jī)構(gòu)中，只有5家機(jī)構(gòu)管理基金數(shù)量達(dá)到十只以上，總管理規(guī)模141.75億元；而有11家機(jī)構(gòu)管理基金數(shù)在4-9只基金之間，總管理規(guī)模415.06億元；17家機(jī)構(gòu)管理基金數(shù)為2-3只基金，總管理規(guī)模446.9億元；21家機(jī)構(gòu)管理基金數(shù)為1只，總管理規(guī)模240億元。
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本投資方式是股權(quán)投資和債權(quán)投資，以及兩種方式相混合的方式進(jìn)行投資。以純粹股權(quán)進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)數(shù)量占市場(chǎng)的24%，管理金額占41%；以股權(quán)和債權(quán)結(jié)合進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)數(shù)量占37%，管理資金量占到了總管理資金量的38%；單純的夾層投資機(jī)構(gòu)管理資金量占7%。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金對(duì)單個(gè)/投資組合公司的投資資金多為1億-3億元人民幣量級(jí)，占據(jù)半數(shù)以上的投資案例數(shù)及投資金額；5000萬(wàn)元以下的投資案例數(shù)占12%和總投資金額的2%；5000萬(wàn)-1億元的投資案例數(shù)占12%，總投資金額占5%；3-5億元的大型投資項(xiàng)目占總案例數(shù)的20%，而總投資金額占39%。
風(fēng)格逐步成熟
由于大部分人民幣房地產(chǎn)基金未到期，不易比較其收益情況。但根據(jù)德邦證券的調(diào)研結(jié)果顯示，市場(chǎng)上已實(shí)現(xiàn)退出的基金最好業(yè)績(jī)回報(bào)水平高于50%，而當(dāng)前最低業(yè)績(jī)水平在7%-9%左右。大多數(shù)的股權(quán)類(lèi)投資項(xiàng)目的回報(bào)率高于20%，集中在20%-50%區(qū)間內(nèi)。而債權(quán)類(lèi)投資項(xiàng)目的回報(bào)率約在15%上下。
總體而言，半數(shù)以上的房地產(chǎn)基金關(guān)注于住宅地產(chǎn)或者與住宅相關(guān)的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。住宅地產(chǎn)是目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)基金的投資主題，有近半數(shù)的機(jī)構(gòu)及管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)的融投資業(yè)務(wù)；而綜合性的住宅-商業(yè)綜合體投資主題也正日益成為人民幣地產(chǎn)基金的策略選擇，有1/3的機(jī)構(gòu)和1/4的管理資金量關(guān)注于結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開(kāi)發(fā)；有20%的房地產(chǎn)基金關(guān)注于純粹的商業(yè)地產(chǎn)；還有少部分市場(chǎng)機(jī)構(gòu)關(guān)注于諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)投資主題。
從投資者機(jī)構(gòu)看，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)基金的LP主要以散戶為主，以機(jī)會(huì)型投資為利益驅(qū)動(dòng)因素。德邦證券認(rèn)為，從未來(lái)房地產(chǎn)基金的發(fā)展趨勢(shì)和投資人資產(chǎn)配置的實(shí)際因素出發(fā)，機(jī)構(gòu)投資人將會(huì)成為人民幣房地產(chǎn)基金未來(lái)主要的資金來(lái)源，并主導(dǎo)整個(gè)行業(yè)的迅速發(fā)展和成熟。退出方式主要以項(xiàng)目方回購(gòu)或者散售為主。未來(lái)，房地產(chǎn)基金的退出方式將向更為成熟的市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展，REITs和機(jī)構(gòu)投資人的大型收購(gòu)將成為市場(chǎng)主要的退出方式。
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)與存在著各種直接或間接附庸關(guān)系。但從未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)基金作為資產(chǎn)類(lèi)別的角度出發(fā)，德邦證券認(rèn)為，獨(dú)立基金品牌在募資能力、投資標(biāo)的優(yōu)化篩選、獨(dú)立管理和運(yùn)營(yíng)、業(yè)績(jī)退出回報(bào)等各個(gè)方面都將具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
諾承投資報(bào)告認(rèn)為，從2013開(kāi)始，房地產(chǎn)基金不再是粗放式的一擁而上，而愈發(fā)體現(xiàn)出其對(duì)精細(xì)投資模式的要求：投資主題趨于明確，投資策略要求房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)具備高質(zhì)量的管理運(yùn)營(yíng)能力，投資方式的變遷要求房地產(chǎn)基金不再局限于簡(jiǎn)單的債權(quán)結(jié)構(gòu)，而尋求多贏、適應(yīng)市場(chǎng)需求的創(chuàng)新型結(jié)構(gòu)。2013年的市場(chǎng)開(kāi)始向綜合體/商業(yè)主題——股權(quán)/債股結(jié)合投資方式——二、三線城市的轉(zhuǎn)移。具體表現(xiàn)為以商業(yè)、綜合體為底層項(xiàng)目的房地產(chǎn)基金開(kāi)始快速增長(zhǎng)，基金退出收益率略微回落，以及基金創(chuàng)新結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的廣泛出現(xiàn)。
