文章來源：中國經營報
地方政府存回購拖延現(xiàn)象，影響積極性
在“聆聽”了將近三年的“口號”和“倡議”之后，進入保障性安居工程的民營資本，終于有望得到政策的保障。作為全國保障性安居工程的主管部門，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)已經要求各省、自治區(qū)、直轄市政府制定“引導民間資本進入保障性安居工程”的政策方案。
這一方案被要求在2014年3月底之前上報住建部備案。備案方案將有望包括“引入民間資本的鼓勵性、獎勵性政策”“代建、配建的政府回購約束”等事關民間資本安全和收益保障的重要內容。而在此之前，對于民間資本進入保障性安居工程尚無地方制定相關配套政策框架的要求。
從2010年開始，保障性住房成為重點鼓勵民間資本進入的領域。包括、等一線開發(fā)企業(yè)也以不同方式參與地方政府的保障房和棚改工程當中，但由于缺乏穩(wěn)定的機制保障，其可持續(xù)性一直堪憂，而通過要求地方政府制定相關政策方案并報備住建部，是否能解決這一問題，尚未到做出結論的時刻。
限期3月
“我們現(xiàn)在正在緊張地進行‘引導民間資本參與保障性安居工程建設’的有關配套政策方案?！?014年1月9日清晨，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳的一位官員向記者表示。山西、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳的有關負責人也向記者證實，本省正在進行同一政策的前期準備和起草論證工作。
這一工作已經被列入2014年住建部將要重點開展的工作之一。圍繞該項工作，住建部部長已經向各省、自治區(qū)、直轄市城建工作負責人提出具體要求，地方政府須在2014年3月底之前，將起草的基本方案報至住建部進行備案。
這是保障性住房被確定為民間資本的重點鼓勵領域之后，作為保障性安居工程主管單位的住建部，首次就“民間資本進入保障性安居工程”的配套政策提出統(tǒng)一的時間性要求。此時，距離“非公經濟36條”中首次提出準許民間資本參與保障性安居工程建設，已經將近3年時間。
2012年6月，住建部、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》，對鼓勵民間資本進入保障性安居工程領域的一些原則性問題進行了規(guī)定，并要求地方政府在當年8月底前，對不符合法律法規(guī)的政策進行清理。不過，該文件下發(fā)后，地方政府并未及時出臺配套性的對口制度。
一位不愿具名的住建部官員向記者表示，本次明確提出須在3月底前報備至住建部的政策方案，系由地方政府根據本地情況酌情制定，在上報至住建部后，由住建部根據有關政策和精神的要求進行調整，但會充分尊重地方政府的意見。“基本上地方為主，住建部進行原則性的把握，更鼓勵地方政府的制度創(chuàng)新?！彼蛴浾弑硎?。
觸及實質
2013年年底，根據各地方上報的保障性安居工程建劃，2014年全年保障性安居工程的建設任務目標被確定為開工600萬套以上，基本建成480萬套以上，開工量中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造370萬套以上。
多位地方住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)內部人士均向記者證實，在與本地分管城建的行政首長交流過程中，多位住建部高級官員明確表示，地方政府制定的“引導民間資本進入保障性安居工程”政策方案須對“引入民資”關鍵領域的問題，進行明確且詳細的規(guī)定。
這些關鍵問題的領域可能涉及“引導、鼓勵、獎勵和優(yōu)惠政策”“配建、代建回購的制度性安排”“工程質量保證機制”“信貸、金融和財政扶持手段”“民間資本的進入標準、方式”等，住建部希望借此確保民間資本進入保障性安居工程擁有足夠的制度保障。
此前，住建部副部長齊驥在內部會議上表示，對于地方政府的嘗試性探索，中央政府和住建部是支持和鼓勵的。制定有關規(guī)定和政策框架，就是為了確保社會資本能夠順利進入保障性住房開發(fā)建設領域，并進行多元化的嘗試和探索。
盡管住建部已經要求各地方政府在3月底前上報“引導民間資本進入保障性安居工程”的有關政策方案，但對于參與保障性安居工程，民間資本的主要部分——房地產開發(fā)企業(yè)仍然保持著極為謹慎的態(tài)度。
2011年，河北省曾與萬科企業(yè)股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，按照當時達成的協(xié)議，萬科通過代建的方式介入河北省各城市的保障性安居工程建設，在代建完成之后，由各地方政府按照約定回購。但是，雙方在簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議之后，落地和執(zhí)行的效果并不理想。
“其實，在這個領域里，地方政府和房地產開發(fā)企業(yè)的訴求是有差距的，尤其是地方政府之所以希望引入民間資本，主要是考慮到自身財力有限，希望由企業(yè)代建在一定程度上進行合理的財務安排，但是，一旦在回購期滿時，地方政府的財力仍不能滿足于回購所需的資金，造成回購拖延，往往就帶來企業(yè)運營的風險?！币晃坏胤秸叭巫〗◤d廳長向本報記者表示。
在與基金經理的交流中，萬科企業(yè)股份有限公司的表示，萬科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發(fā)揮萬科在施工、工程管理方面的專業(yè)性優(yōu)勢，一般情況下不會墊資持有保障性住房。其原因是，對于政府還款，目前沒有明確的規(guī)定。
記者了解到，集團在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區(qū)改造、動遷安置。綠地集團董事長承認，由于在租賃型保障性住房企業(yè)和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規(guī)律可循，所以這“是個問題”。他希望在細化的相關規(guī)定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規(guī)定或指引。
