1月13日,北京首個(gè)自住型商品房開始接受現(xiàn)場登記。當(dāng)天,大約1800戶保障房輪候家庭向恒 大·御景灣遞交了材料。
自住商品房是北京去年推出的重要調(diào)控內(nèi)容。以限售價(jià)、限套型為主要特征的自住商品房,也獲得了眾多買房人特別是剛需置業(yè)者、保障房輪候家庭的關(guān)注。去年底,恒 大·御景灣網(wǎng)上申購就有14.8萬戶報(bào)名申購。北京也在持續(xù)增加自住商品房供地。
自住商品房的推出受到很多買房人的歡迎,但目前自住商品房推出過程中,也開始暴露出一些問題。為使自住商品房政策更好地落實(shí),發(fā)揮預(yù)想的作用,新京報(bào)邀請多位業(yè)內(nèi)人士發(fā)表意見,期待自住商品房的建設(shè)和供應(yīng)真正實(shí)現(xiàn)好事辦好。
“一房難求”短期內(nèi)或難改變
新京報(bào):自住商品房現(xiàn)在優(yōu)先面向北京保障房輪候家庭和京籍單身無房戶,這降低了很多非優(yōu)先家庭例如通常說的“夾心層”買上自住房的幾率。日后是否會出現(xiàn)夾心層“自住房買不上,商品房買不起”的情況?
劉曉光:自住型商品房搖不上,商品房買不起的情況肯定會存在。為了解決自住型商品房的供需矛盾,可能就需要政府增加或者細(xì)化申請自住型商品房的限制條件。
陳云峰( ):自住房和保障房的供應(yīng)量與需求之間存在很大差距,所以仍然會出現(xiàn)一房難求的情況。從目前來看,“夾心層”自住型商品房買不上,商品房買不起的現(xiàn)象確實(shí)存在。盡管這種情況會隨著保障房和自住房供應(yīng)的增加有所緩解,但近期還無法根本性地解決需求問題。
張鵬():當(dāng)下,根據(jù)北京限購令,外地人在京買房需要有5年的納稅證明或者社保繳納證明。隨著時(shí)間推移,市場新增的購房需求會越來越多。夾心層買不到自住房的現(xiàn)象肯定存在。限制購房資格并沒有抓住問題的關(guān)鍵,應(yīng)該加大供應(yīng)量才能夠根本性解決供需矛盾。
( ):對于夾心層買不上自住房,不需太多擔(dān)心。因?yàn)槟壳白宰⌒蜕唐贩康墓?yīng)量很大,應(yīng)該能夠解決相當(dāng)一部分夾心層的問題。只要政策堅(jiān)持下去,供應(yīng)就可以保障充足。
自住房對市場沖擊有限
新京報(bào):還有觀點(diǎn)認(rèn)為,自住房推高了商品房地價(jià)。你如何看待自住房對商品房房價(jià)的影響?不同類型商品房所受影響是否一樣?
劉曉光:就單個(gè)項(xiàng)目,在拿地的時(shí)候,除了競地價(jià)之外還需要競配建自住型商品房面積,為了平衡收益,開發(fā)商肯定會抬高純商品房部分的價(jià)格,或者將純商品房部分干脆做成高端項(xiàng)目。這樣在單個(gè)地塊內(nèi),會推高商品房價(jià)格。從整體看,目前自住型商品房主要集中在五環(huán)范圍外,對于市區(qū)的商品房項(xiàng)目不會造成沖擊,即使有影響,也只是對位于五環(huán)外的普通商品住宅而言。至于高端樓盤項(xiàng)目,因?yàn)槠淇腿荷洗嬖诟静町?,所以也不會受自住房的影響?/span>
張鵬:自住房的出現(xiàn)導(dǎo)致普通商品房的供應(yīng)量縮減,將會拉高商品房的價(jià)格。現(xiàn)階段,自住商品房的出現(xiàn)肯定會影響客戶的購買心理,造成一部分原本有購買商品房意向的群體,轉(zhuǎn)而購買自住型商品房。但是自住商品房項(xiàng)目的數(shù)量有限,許多買房人還會回流到商品房市場,自住房短期之內(nèi)對市場的沖擊、價(jià)格抑制作用不會很大。
胡景暉:自住商品房的入市,會分流走很多原來要購買商品房的人,緩解商品房恐慌性情緒,避免了大量初入社會的年輕人集全家之力購房的情況出現(xiàn)。整體考慮,自住商品房對跟其價(jià)格接近的普通商品住宅的影響會較大,而高端樓盤不會受到什么影響。
要避免自住房異化成投資品
新京報(bào):自住房要比周邊商品房便宜30%甚至更多,未來即使要交差價(jià)的30%,可能依然有巨大的投資獲益空間。您如何看待這一情況?自住房的退出是否適宜直接再入市?
劉曉光:因?yàn)檎哂残砸?guī)定了價(jià)格上限,自住型商品房價(jià)格要比周邊房價(jià)低30%左右,所以投資獲益空間肯定存在。但這一類產(chǎn)品實(shí)際上應(yīng)該是針對中產(chǎn)階級推出的限價(jià)房,其退出仍然應(yīng)該指向市場。
陳云峰:自住房的投資獲益空間確實(shí)存在,這是制度時(shí)的缺陷。但是因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩渴琴彿空吆驼灿挟a(chǎn)權(quán)的一種產(chǎn)品,所以自住房的退出,不適宜由政府進(jìn)行回收之后再賣給符合條件的自住房購買人。但自住型商品房的增值部分,應(yīng)該同政府分享。目前有關(guān)這方面的制度上還不完善,但應(yīng)該未雨綢繆;如果控制不好,自住房也會淪為投資品,而違背了這項(xiàng)政策的初衷。
胡景暉:自住房帶有一定的保障色彩。再上市年限要受約束,溢價(jià)部分要跟政府分成,個(gè)人認(rèn)為投資獲益90%以上都需要同政府進(jìn)行分成。因此,應(yīng)該不會出現(xiàn)大量投資性需求涌向自住房。
自住房出售應(yīng)接受社會監(jiān)督
新京報(bào):為了避免自住房異化成投資品。自住房二次入市,如何規(guī)避現(xiàn)在二手房交易常見的陰陽合同問題?
陳云峰:因?yàn)橛泄餐a(chǎn)權(quán),對于自住房房產(chǎn)應(yīng)該有明確的評估值,產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)要有備案。陰陽合同的問題還是可以通過技術(shù)手段解決。現(xiàn)在更應(yīng)關(guān)注一些無法通過技術(shù)手段加以規(guī)避的問題,比如如何避免權(quán)力尋租的問題。自住商品房應(yīng)該是對全社會公開的。只要是對某個(gè)單位、系統(tǒng)或者區(qū)域定向出售的,都容易出現(xiàn)權(quán)力尋租。所以自住型商品房的出售,必須接受全社會的監(jiān)督,且應(yīng)加大監(jiān)督力度。
張鵬:陰陽合同的問題肯定會存在,并且較難被監(jiān)管,具體還要看政府機(jī)構(gòu)是否會有所作為。
胡景暉:目前陰陽合同存在空間很小,因?yàn)檎┠陙韺τ谧?/span>低過戶價(jià)的調(diào)整力度很大,現(xiàn)在很多區(qū)域最低過戶價(jià)和實(shí)際市場價(jià)格差異不大,因此陰陽合同也沒有存在的意義。通過加強(qiáng)政府管控和輿論監(jiān)督,自住房未來的二手交易應(yīng)該也可以避免這類問題。