房貸改革不是為了“放水”，是對利率市場化的順勢而為，利率的總體水平基本與此前相當(dāng)，利息的實(shí)際支出基本不受影響。把房貸改革向精準(zhǔn)化的縱深推進(jìn)，要貫徹“以人民為中心”的發(fā)展思想
前不久，央行發(fā)布公告稱自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（簡稱LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。這條被稱為“房貸新政”的改革舉措引發(fā)多方關(guān)注。大部分解讀從利率形成機(jī)制入手，分析政策對不同購房群體的不同影響，普遍認(rèn)為改革前后的利息負(fù)擔(dān)相當(dāng)，對房地產(chǎn)市場短期作用不明顯，更適合精準(zhǔn)調(diào)控、因城施策。
首先，房貸新政是利率市場化改革的有機(jī)組成。應(yīng)當(dāng)看到，商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款本就應(yīng)由“市場起決定性作用”，但目前貸款利率參照基準(zhǔn)利率上下浮動，而基準(zhǔn)利率又由行政部門確定，且長期相對穩(wěn)定不變，這很容易造成資源錯配、降低金融效率。所以，參照公開市場操作尤其是LPR，是解決基準(zhǔn)和市場利率“兩軌合一軌”的關(guān)鍵一招。由此，房貸利率按月再與LPR“對表”，自然會較為及時反映市場利率的波動，有利于風(fēng)險釋放與效率提升。可見房貸改革不是為了“放水”，是對利率市場化的順勢而為。
其次，房貸利率水平總體上沒太大變化，更適合精準(zhǔn)調(diào)控、因城施策。市場上主要的擔(dān)憂情緒在于新的利率形成機(jī)制的“任性”。但從中長期看，LPR水平的浮動并非信馬由韁，基本上會反映金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，同時還會受到必要的窗口指導(dǎo)。短期來看“加點(diǎn)”也是重要調(diào)節(jié)手段。比如，當(dāng)前北京首套、二套房貸利率，為基準(zhǔn)利率分別上浮10%、20%左右。改革后，房貸利率首套不得低于LPR，二套不得低于LPR加60個基點(diǎn)，再綜合考慮各城市、各銀行的自由裁量權(quán)，以及還貸過程中的“利率重定價”因素，房貸利率的總體水平基本與此前相當(dāng)，利息的實(shí)際支出基本不受影響。
再次，從宏觀調(diào)控取向來看，“房住不炒”定位未曾動搖，房地產(chǎn)決不會再成為短期刺激增長的手段。為避免房價尤其是熱點(diǎn)區(qū)域房價的大起大落，房貸利率作為購房成本重要內(nèi)容，也必然受到適時適度的預(yù)調(diào)微調(diào)，必然服從、服務(wù)于調(diào)控的目標(biāo)和大局。另一方面，近來各類保障性、政策性住房的建設(shè)，比如上海將外來人口納入共有產(chǎn)權(quán)房申報范圍，大都屬于“首套、首貸”范疇，貸款審批享受一定程度優(yōu)待，事實(shí)上分流了相當(dāng)一部分信貸需求，支撐了房貸利率整體上的平穩(wěn)。
也要看到，一些地方房貸政策存在錯位、越位的傾向。比如有的銀行對改善性需求不分青紅皂白收緊乃至拒貸，有的銀行因?yàn)樽陨硇刨J額度或投放節(jié)奏的偏差，人為拖延審批時間。還有個別城市為了平抑房價，對公積金貸款客戶另設(shè)繳存年限、發(fā)放額度等種種不合理限制。剛性和改善性需求群體主要為工薪階層，大數(shù)據(jù)時代完全可以做到詳盡評估，“無差別”的“一刀切”有條件轉(zhuǎn)化為精準(zhǔn)施策。對此，未來全面深化住房信貸改革必須著眼于差別化、個性化、精準(zhǔn)化的高質(zhì)量金融服務(wù)。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展，說到底要貫徹“以人民為中心”的發(fā)展思想；房地產(chǎn)市場的調(diào)控，最終要緊緊圍繞共同富裕這條主線展開。改革開放以來，城鎮(zhèn)人均住房面積從6.7平方米躍升至36.6平方米，是非常了不起的成就。展望行進(jìn)在城鎮(zhèn)化后半程的房地產(chǎn)市場，我們有充滿活力的微觀基礎(chǔ)，有堅(jiān)實(shí)可靠的中觀保障，有多元高效的宏觀工具，只要依靠科學(xué)規(guī)劃、合理引導(dǎo)、審慎監(jiān)管，我們就能實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。
