2月9日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于推行使用2018版《浙江省商品房買賣合同示范文本》的通知，宣布今年3月15日起正式施行。
由于商品房交易形式日趨復(fù)雜多樣，特別是商品房預(yù)售、交付、房屋質(zhì)量和違約、車位銷售等方面出現(xiàn)一些亟需研究解決的新情況、新問題，舊的示范文本已經(jīng)不能滿足實際需要。另一方面《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理條例》、《房屋登記辦法》和《浙江省實施<中華人民共和國消費者權(quán)益保護法>辦法》等法律法規(guī)相繼施行，以及我省住宅全裝修工作全面鋪開，省建設(shè)廳會同省工商局修訂了新版示范合同進行有效對接。
六方面條款作了修改
2018年新版《浙江省商品房買賣合同示范文本》具體分為《浙江省商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》和《浙江省商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》。兩個文本均包括合同當事人、商品房基本情況、商品房價款、商品房交付條件與交付手續(xù)、商品房質(zhì)量及保修責任、交易登記、物業(yè)管理和其他事項等內(nèi)容。其中預(yù)售文本還包括面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計變更等內(nèi)容。
2018年新版《浙江省商品房買賣合同示范文本》基本上遵循國家2014年版《商品房買賣合同示范文本》。根據(jù)我省實際情況修改的條款如下：
首先，商品房基本情況。增加第一條“商品房性質(zhì)”，以區(qū)分為全裝修住宅和其他類型商品房。在第二條“項目建設(shè)依據(jù)”中，要求寫明分階段領(lǐng)取施工許可證的全裝修住宅裝修部分的施工許可證號。在附件一中增加：全裝修住宅需提供裝修設(shè)計方案平面圖和電氣網(wǎng)絡(luò)管線和給排水管道隱蔽工程圖紙。
其次，商品房價款。在第七條“計價方式與價款”中，設(shè)置總價和分價兩種形式以供選擇，分價形式中明確裝修部分價款。并在第二十五條“銷售和使用承諾”約定全裝修住宅不得對室內(nèi)裝飾裝修部分拆分銷售。
第三，商品房交付條件與交付手續(xù)。在第十條“商品房交付條件”中補充全裝修住宅應(yīng)當取得第三方專業(yè)檢測機構(gòu)出具的空氣質(zhì)量檢測合格報告等條件。在第十一條“商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件”中全裝修住宅內(nèi)的裝修和設(shè)備應(yīng)達到的標準。
第四，規(guī)劃設(shè)計變更。在預(yù)售合同示范文本的第十六條“設(shè)計變更”中約定了全裝修住宅買受人因商品房質(zhì)量或使用功能受到影響而有權(quán)解除合同的情形。
第五，商品房質(zhì)量及保修責任。在第十五條“商品房質(zhì)量”的附件七中詳細約定外裝飾裝修部分和內(nèi)裝裝飾裝修標準。第十六條“保修責任”中的附件八中，根據(jù)新消保法規(guī)定，要求屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期限的不得低于8年，埋設(shè)于墻體、地面內(nèi)的電氣網(wǎng)絡(luò)管線和給排水管道等隱蔽工程的保修期限為不得低于8年。
第六，其他事項。第二十一條“銷售和使用承諾”全裝修住宅不得對室內(nèi)裝飾裝修部分拆分銷售。
購房者多了一個維權(quán)武器
2017年的浙江樓市，盡管調(diào)控不斷加碼，依舊呈現(xiàn)出一片火熱行情，一房難求的現(xiàn)象在多個城市出現(xiàn)。
一方面是洶涌而來的購房大軍，另一方面則是政府限價的“緊箍咒”，在這種情況下，部分開發(fā)商為了規(guī)避調(diào)控，增加利潤，借機收取標價和公示收費之外的費用，其中，此前并無明文規(guī)定的裝修，成為了開發(fā)商瞄準的一個關(guān)鍵點。
目前在杭州市場上，在房價、裝修價格之外，以要求購房者購買“軟裝升級包”“家電包”“智能升級系統(tǒng)”后可優(yōu)先選房的形式，變相搭售服務(wù)項目，額外收費的現(xiàn)象不在少數(shù)。
新杭州人秦先生去年下半年看中了余杭某熱銷樓盤的89方戶型，參加搖號后順利拿到了購房名額，不過在交定金的時候，銷售人員告知他，必須搭配購買3000元/平方米的精裝修和25萬元的車位。這樣一來，秦先生的購房成本一下子增加了50多萬元，盡管可以辦理貸款，仍然遠超預(yù)期。秦先生拿不出那么多首付，想?yún)f(xié)商退房退定金，但是被開發(fā)商拒絕，只好借錢買下房子。
類似秦先生這樣的遭遇，在市場上并非個例，而且，在精裝修房子交付后，貨不對板的現(xiàn)象也比比皆是，遭遇到這種情況的購房者，往往是維權(quán)無門。如今，新版《浙江省商品房買賣合同示范文本》的施行，將堵上開發(fā)商在裝修方面的漏洞，為購房者增加一個維護自身權(quán)益的強有力“武器”。
“從法律角度來說，新模板合同強化了購房者的權(quán)益保護，比如明確裝修裝飾材料必須標明品牌級別，現(xiàn)行模板合同下，很多購買精裝修房的消費者往往會因為這個問題在實際交付的時候與開發(fā)商之間發(fā)生糾紛。”浙江金道律師事務(wù)所高級主辦律師陳鑒杰表示。同時，陳律師提醒，購房者應(yīng)該注意簽訂的合同和相應(yīng)的其他補充協(xié)議，開發(fā)商的承諾要以書面為準。
北京煒衡（杭州）律師事務(wù)所建設(shè)工程部副部長、杭州市律師協(xié)會金融專業(yè)委員會和公司專業(yè)委員會委員錢思洋對于新版《浙江省商品房買賣合同示范文本》進行了解讀。
錢律師認為，此次新版買賣合同的出爐，是為了配合浙江省建設(shè)廳在2016年提出的“自2016年10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)或城市核心區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付”的規(guī)定，它將在更大程度上保護購房者的權(quán)益。
“舊版的合同對于裝修并沒有規(guī)定，現(xiàn)在不僅把裝修價格寫入合同，而且對于裝修標準進行了明確約定，從這個角度來看，能夠保證更高的裝修標準。同時，因為全裝修會帶來空氣問題，所以把房屋空氣標準作為竣工驗收的條件之一。而且，還延長了房屋的保修期，如防水工程、管線管道的保修期延長到了8年?！卞X律師表示。
同時，針對有可能出現(xiàn)的房屋質(zhì)量及配套設(shè)施可能會出現(xiàn)的問題，新版合同明確了處理違約和糾紛的手段?！氨热纾^(qū)內(nèi)綠化率、非市政道路、車位車庫、幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施未能按照合同約定實現(xiàn)的，都可以追究開發(fā)商的違約責任?！?
錢律師提醒購房者，在簽訂購房合同時，應(yīng)該將這些有可能出現(xiàn)的違約情況和違約后果詳細寫入到合同條款中，最大程度維護自己的合法權(quán)益。
