分析認(rèn)為,10月推出的樓市政策中,從“房住不炒”,住建部等部門開始價格聯(lián)合檢查,到包括北京等城市的租賃政策落地,代表了房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容繼續(xù)深入。中央已逐漸將樓市政策的施力點轉(zhuǎn)向供給側(cè),而租賃住房建設(shè)將是住房供給側(cè)改革的核心。
作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的政策之一,推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展正在持續(xù)深入。據(jù)統(tǒng)計,10月全國共有25個城市發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策34次,其中鼓勵租賃相關(guān)政策有近20次。
如10月31日,北京租賃新政正式實施;同時,北京市住房租賃監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺同步上線運行。10月30日,廣州發(fā)布《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》;廣州市住建委還出臺了《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》和《廣州市住房租賃合同》(示范文本),明確租賃期間,出租人不得單方面上調(diào)租金,要求房屋租賃合同必須在窗口或網(wǎng)上備案,對于逾期不補辦登記備案手續(xù)的,最高將被處以1萬元罰款。太原等城市也發(fā)布了租賃政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,10月政策的最主要特征是,從“房住不炒”,住建部等部門開始價格聯(lián)合檢查,到包括北京等城市的租賃政策落地,代表了房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容繼續(xù)深入。對于房地產(chǎn)調(diào)控而言,租購并舉是長效機制的重要內(nèi)容。而鼓勵租賃消費,穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多的權(quán)利,不僅是科學(xué)住房觀念的重要環(huán)節(jié),更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落,減少非理性購房需求。
租購并舉持續(xù)深入
今年5月,國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見,對租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。如對住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的,出租人不得單方面提高租金;鼓勵簽訂長期租賃合同等。
依據(jù)住建部指導(dǎo)精神,各省市加快出臺有關(guān)租賃住房政策。比如,廣州近期首次明確:廣州市租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米,并嚴(yán)禁群租房;規(guī)定單套住房改造不得加建廚房和衛(wèi)生間,禁止“房中房”;嚴(yán)禁單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營“膠囊公寓”。
在北京市近期發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中也進(jìn)行了全方位規(guī)范。其中包括“強化住房租賃管理服務(wù),增加租賃住房供應(yīng);建立住房租賃監(jiān)管平臺,提供便捷公共服務(wù);明確住房租賃行為規(guī)范;加強市場主體監(jiān)管?!?
除了政策上規(guī)范租賃市場,各個城市租賃地塊供應(yīng)也在加速。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示:截至目前,全國已有超過10個城市出讓了租賃類土地,供應(yīng)超過8萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等城市開始加速供應(yīng)租賃土地。
北京已經(jīng)成交超過25宗土地中,部分70年持有出租房面積達(dá)136萬平方米,大約能提供租賃房源2萬套(其中4宗為100%持有,其他為不同比例配建)。疊加后續(xù)掛牌的土地,北京租賃土地累計年內(nèi)供應(yīng)有望接近200萬平方米。
自今年7月上海成交首宗居住用地以來,截至目前,上海已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地,出讓面積96.32萬平方米,合計建筑面積近200萬平方米。11月還將有10宗租賃住宅地塊成交。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心也公告稱,將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權(quán),該宗地最大特點是租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期(70年)自持。杭州的首宗租賃住房用地則是在10月27日成功出讓,國企杭州市城東新城建設(shè)投資有限公司以底價45390萬元競得,折合樓面價5049元/平方米。10月11日,廣州一口氣出讓了6宗土地,其中位于黃埔區(qū)科學(xué)城的KXC-K1-9地塊是廣州掛牌出讓的首個“全自持”地塊,同時也是廣州首個搖號地塊。
張大偉指出,從全國看,累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米,按照平均60平方米單套計算,已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套,集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。
土地與金融端突破口
近期中央層面對房地產(chǎn)行業(yè)重申了“房子是用來住的,不是用來炒的”,并提出要加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,讓全體人民住有所居。
對此,中金公司分析員張宇認(rèn)為,租賃住房將成為建立“長效機制”的重要著力點。限購等抑制需求的政策只是短期調(diào)控手段,解決住房問題的關(guān)鍵在于增加有效供給、優(yōu)化住房供應(yīng)體系。從廣州強調(diào) “租購?fù)瑱?quán)”、北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房到12個城市進(jìn)行租賃住房試點,顯示出中央已逐漸將樓市政策的施力點轉(zhuǎn)向供給側(cè),而租賃住房建設(shè)將是住房供給側(cè)改革的核心。
張宇表示,“多主體供應(yīng)”即是要打破以政府和房企為單一主體的傳統(tǒng)住房供應(yīng)體系,鼓勵住房租賃企業(yè)、機構(gòu)、村集體等參與到住房供應(yīng)體系中;“多渠道保障”則是通過發(fā)展租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等方式豐富公共住房體系,從而真正建立“高端有市場,中端有支持,低端有保障”的多層次住房制度。據(jù)其測算,中國當(dāng)前租房人口接近2億,對應(yīng)租賃住房市場規(guī)模達(dá)年均1.1萬億。
不過張宇同時指出,政策落地須在土地和金融端予以突破。租賃住宅用地的大量供應(yīng)將對地方政府的土地出讓收入形成巨大沖擊(經(jīng)測算政策采用城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)租賃住宅須犧牲6000億土地出讓金,占其土地出讓凈收益的六成),而集體建設(shè)用地可成為增量供應(yīng)的突破口。同時,租賃住房前期建設(shè)投入大、回報周期長,應(yīng)加大對建設(shè)主體融資的支持力度,發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化工具,建立和完善金融配套體系。
目前金融支持方面已有重大進(jìn)展。10月23日晚,保利地產(chǎn)發(fā)出《關(guān)于租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃掛牌轉(zhuǎn)讓獲批》的公告,其作為發(fā)行人的“中聯(lián)前海開源——保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”收到上交所無異議函。專項計劃將采取分期發(fā)行方式,發(fā)行總額不超過50億元。
興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為,推進(jìn)租賃住房資產(chǎn)證券化,保利地產(chǎn)、招商蛇口等央企必然發(fā)揮示范帶頭效應(yīng)。通過REITs打開融資渠道和退出途徑,也為租賃企業(yè)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模提供了空間。世聯(lián)行這樣的長租公寓龍頭,憑借與龍頭企業(yè)多年的良好合作關(guān)系,在租賃行業(yè)未來前景廣闊的時代背景下,必然也將在資產(chǎn)運營端取得快速發(fā)展。