“限售”新政將成長(zhǎng)效機(jī)制? 能否成為樓市拐點(diǎn)?

  • 來源: 山西經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)
  • 2017-10-19 14:15:18
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位于省城迎澤大街的某樓盤。 位于省城迎澤大街的某樓盤。

“限購(gòu)”抑制**需求,“限售”控制交易,“限貸”收緊流動(dòng)性,“限價(jià)”直接抑制價(jià)格,“限離”為政策打補(bǔ)丁……

今年9月份以來,全國(guó)52個(gè)城市先后出臺(tái)以“限售”為重點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

在密集“限售”政策出臺(tái)以后,被社會(huì)各界稱為史上最認(rèn)真和單月出臺(tái)政策最多的一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,盡管政策力度各異,但房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境日漸從緊的趨勢(shì),已明確建立。

向來獨(dú)善其身的太原,在“限售潮”大舉襲來的時(shí)刻,太原市房管局也于近日發(fā)布“限售令”,對(duì)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年的二手房進(jìn)行限售。這輪轟轟烈烈的“限售”,將對(duì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來怎樣的影響?它能否成為太原房?jī)r(jià)拐點(diǎn)?

“限售”新政將成長(zhǎng)效機(jī)制?

國(guó)內(nèi)一位研究房地產(chǎn)的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,相比最嚴(yán)厲的新購(gòu)住房5年內(nèi)不得上市交易的石家莊而言,太原市2年內(nèi)不得上市交易的政策,已算溫和。

根據(jù)太原市房管局10月12日發(fā)布的新政《關(guān)于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》來看:太原市轄城六區(qū)新購(gòu)住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》的,自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起,滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。拆遷安置房上市首次交易,以及繼承、離婚分割、直系親屬間贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓不受此項(xiàng)規(guī)定限制。同時(shí),建立二手房短期交易轉(zhuǎn)讓審查機(jī)制,對(duì)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》未滿兩年、但因債務(wù)糾紛等特殊原因確需交易轉(zhuǎn)讓的,經(jīng)審查同意后方可交易轉(zhuǎn)讓。

對(duì)于該項(xiàng)政策,太原房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,此舉堅(jiān)持了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,抑制了房地產(chǎn)泡沫,維護(hù)了消費(fèi)者合法權(quán)益,遏制了住房炒買炒賣。

目前,在此輪轟轟烈烈的“限售”潮中,全國(guó)限售城市已增至52個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,本次‘限售’政策須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年或3年后,個(gè)別城市更長(zhǎng)時(shí)間方可轉(zhuǎn)讓,‘限售’的目的極為明確:首先是將活躍樓市需求凍結(jié)并后置,避免快進(jìn)快出的**投機(jī)炒房行為,促使當(dāng)前樓市降溫;其次為樓市后續(xù)房地產(chǎn)稅立法和樓市長(zhǎng)效機(jī)制建立、不動(dòng)產(chǎn)登記等政策調(diào)整爭(zhēng)取更多時(shí)間,尤其是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施。他認(rèn)為,近期內(nèi)一些市場(chǎng)熱度偏高的城市都會(huì)跟進(jìn)“限售”。

省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)于世瑋認(rèn)為,在樓市“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季,多地密集出臺(tái)“限售”政策,向市場(chǎng)傳遞了調(diào)控不放松的明確信號(hào),有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。他說,分類調(diào)控、因城施策和“限購(gòu)”、“限售”、“限貸”等措施也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。太原市房管局出臺(tái)的“限售”政策,精準(zhǔn)、適度,對(duì)省城房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展一定會(huì)產(chǎn)生積極影響,起到積極作用。

省城樓市“泰然處之”?

盡管太原樓市“限售”新政已推行幾日,但記者走訪多家樓盤后發(fā)現(xiàn),大部分售樓處并未受到新政影響,到訪量依舊和往常相差無幾。從目前情況看,面對(duì)“限售”新政襲來,太原樓市依舊“泰然處之”。

省城某熱銷樓盤營(yíng)銷經(jīng)理透露:由于政策剛剛出臺(tái),一些購(gòu)房者對(duì)于新政尚未知曉,從購(gòu)房者對(duì)新政的反應(yīng)來看,客戶到訪量并沒有太大變化。此次政策,政府意在保護(hù)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,不是限購(gòu),而是較為溫和的限售,對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買門檻限制沒有影響,對(duì)剛需客戶也影響甚微。“購(gòu)房者更關(guān)心的房?jī)r(jià)也依舊變化不大,成交量也要看一周之后數(shù)據(jù)如何。但是短期**風(fēng)險(xiǎn)增加,反過來看,對(duì)準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有的剛需購(gòu)房者卻是利好。”

長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)的溫女士對(duì)“限售”新政的影響并不看好,她認(rèn)為,這個(gè)政策出臺(tái)不溫不火,對(duì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響不會(huì)太大。如果是針對(duì)商品房實(shí)行限價(jià),那么這對(duì)于加大去庫(kù)存的力度,對(duì)老百姓來說還算利好;但僅僅是針對(duì)二手房有可能增加出租房房源,對(duì)租房房?jī)r(jià)不會(huì)有太大沖擊。整體上和以前沒什么區(qū)別,有可能還會(huì)造成二手房市場(chǎng)房源緊張。

對(duì)于剛剛開盤熱賣的泰禾地產(chǎn),觀望很久的劉先生最終因?yàn)椴⒉豢春?*預(yù)期而選擇放手。在太原工作的劉先生是江蘇人,他認(rèn)為,炒房不是炒股,很多購(gòu)房者并不會(huì)今年買,明年拋,一般持有的周期比較長(zhǎng)。對(duì)于剛需而言,限不限售無所謂,而對(duì)于改善型人群而言,也幾乎毫無影響。但市場(chǎng)的反應(yīng)有一個(gè)時(shí)滯效應(yīng),從整體情況來看,對(duì)于抑制炒房應(yīng)該是有用的。

“和北上廣深不同,太原房?jī)r(jià)的漲幅達(dá)不到炒房團(tuán)的預(yù)期,兩年之內(nèi)的漲幅也不會(huì)達(dá)到**客的預(yù)期,因此,限售政策對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)影響甚微?!蹦骋痪€品牌地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)理陳大明認(rèn)為,“限售”新政對(duì)新盤銷售的影響并不大,因?yàn)橄奘壅呤轻槍?duì)炒房和**需求的購(gòu)房者,而目前,太原市場(chǎng)上,還是以剛需和剛改客戶居多,**客的占比極少。

限售作用有多大?

“限售”究竟能起多大的作用?對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士也各持已見。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“限售”可以極大遏制房地產(chǎn)炒作,被視為“斬?cái)鄻鞘辛鲃?dòng)性”的狠招。事實(shí)上,“限售”就是樓市的去杠桿政策,按照3年至5年的交易周期看,已不太可能吸引高杠桿資金進(jìn)入。這樣既不影響自住與改善型需求,又可以約束投機(jī)。當(dāng)“限購(gòu)”政策不足以抑制市場(chǎng)熱度時(shí),“限售”會(huì)派上用場(chǎng)。

易居中國(guó)山西區(qū)副總孫衛(wèi)華則認(rèn)為,太原的二手房市場(chǎng)并不成熟,交易量少且成交規(guī)模小。在太原市場(chǎng)存量房市場(chǎng)不成熟的情況下,談及對(duì)市場(chǎng)的影響,毫無意義。對(duì)于太原這樣的城市而言,提高首付和首付貸款利息,才是最有效抑制房?jī)r(jià)的辦法。

“太原的人口流動(dòng)性差,**客比例也相對(duì)較小。從太原目前房地產(chǎn)市場(chǎng)看,今年改善型需求非常旺盛,大量城中村的客戶買房需求旺盛。對(duì)于這些購(gòu)房群體而言,持十年八年都無所謂,不是兩三年必須出手,更不是純粹的**和投機(jī)行為?!睂O衛(wèi)華認(rèn)為,太原房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)溫和,如溫水煮蛙,這個(gè)市場(chǎng)對(duì)于相當(dāng)一部分**者而言,影響力有限。

據(jù)某業(yè)內(nèi)人士透露,除了眼下出臺(tái)的限售新政,從今年8月,太原樓市“限購(gòu)令”一直瘋傳至今,卻遲未出臺(tái)。盡管沒有限購(gòu),但太原市場(chǎng)上,單價(jià)過萬元的房子無法進(jìn)行網(wǎng)簽,卻是不爭(zhēng)的事實(shí),這種隱形“限簽”的不成文的政策,也在一定程度上抑制了城市的房?jī)r(jià)水平。

“本來準(zhǔn)備今年6月開盤的萬科金域藍(lán)灣一直拖到8月才開盤,就是因?yàn)橐阮A(yù)售證,開盤日期推遲了兩個(gè)月。今年很多樓盤的排號(hào)、第三方存錢等做法,都是為了應(yīng)對(duì)新政去攬客的限售方式?!笔〕悄骋痪€地產(chǎn)銷售經(jīng)理透露。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,在上一輪北上廣深吃飽“通脹紅利”的時(shí)刻,沒有趕上。而這一輪僅開始幾天,太原就開始限售,政府對(duì)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)還是應(yīng)當(dāng)適當(dāng)保護(hù)。

 

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