樓市調(diào)控升級
??自9月22日開始，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫9個(gè)城市密集出臺了調(diào)控政策，政策密集程度接近2016年9月30日的調(diào)控。而“限售”成為了本輪調(diào)控的**。業(yè)內(nèi)分析本輪樓市政策的**訴求就是：抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。未來樓市政策仍會延續(xù)“房住不炒”這一明確的樓市調(diào)控主線條。預(yù)計(jì)調(diào)控將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。多地樓市調(diào)控加碼的同時(shí)，一線和二線城市的首套房貸利率也迎開始上揚(yáng)。市場預(yù)期地產(chǎn)**增速會逐漸開始下行，原因在于房貸利率上抬疊加房價(jià)下行。
??導(dǎo)讀
??就在此輪以二線城市為主的密集調(diào)控出臺前，樓市調(diào)控已經(jīng)向三、四線城市蔓延。其中，限售成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的一大特征。
??自9月22日開始，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫9個(gè)城市密集出臺了調(diào)控政策。
??此次政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為：此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次進(jìn)行了相應(yīng)的加碼。如石家莊、長沙限購升級，貴陽結(jié)合此前調(diào)控力度，此次限售并限貸升級。而最重要的特點(diǎn)就是，多數(shù)城市均將限售作為本次政策的**聚焦點(diǎn)。
??中國指數(shù)研究院指出，政策的**訴求就是：抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達(dá)到較高的程度，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)市場更快地向理性方向發(fā)展。
??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也注意到，就在此輪以二線城市為主的密集調(diào)控出臺前，樓市調(diào)控已經(jīng)向三、四線城市蔓延。其中，限售成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的一大特征。
??中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，到目前為止全國已經(jīng)有45個(gè)城市執(zhí)行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限后才可以再上市。限售未來預(yù)計(jì)將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。
??40余城“限售”
??限售是本輪調(diào)控一大特征。
??截至發(fā)稿，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，限售城市數(shù)量已達(dá)到40余城，政策以流動性為切入點(diǎn)，立足于引導(dǎo)居民正確的住房消費(fèi)行為，與限購、限貸等政策配合使用已經(jīng)形成新的預(yù)期引導(dǎo)機(jī)制。
??從目前已出臺限售城市來看，部分城市全面限售，而一些城市分口限售。包括廈門、廣州、青島、保定徐水區(qū)、東莞、福州（五城區(qū)、閩侯縣、長樂市、閩清縣、福清市）、常州、海南全省、承德、濟(jì)南、蕪湖、無錫、嘉興、北海、南寧、徐州、泰州、重慶（主城區(qū)）等在內(nèi)的城市規(guī)定：新購買住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)；包括惠州、南京、成都、鄭州、開封、張家口、長沙、貴陽在內(nèi)的城市規(guī)定：新購買的住房須在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年之后才能上市交易（轉(zhuǎn)讓）；石家莊是目前限售政策最為嚴(yán)厲的城市。該城市政策指向全市范圍，規(guī)定新購住房（含新建商品住房和二手房）的，五年內(nèi)不得上市交易，購房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。
??除了上述城市，截至目前，南通啟東市、揚(yáng)州、保定白溝新城、保定主城區(qū)（蓮池區(qū)、競秀區(qū)、高新區(qū)）、珠海、西安、沈陽、南昌等城市進(jìn)行了不同程度的分口限制。
??中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，從本輪新出臺政策的城市來看，石家莊限售年限較長，且為第一次出臺限售政策，后期對市場預(yù)期的影響將較為明顯。南昌、重慶、貴陽此前亦無限售政策，對市場后期的影響也將是一個(gè)分水嶺的作用。而長沙則是進(jìn)一步升級限售年限，目前的年限也處于較嚴(yán)的程度。從時(shí)間期限來看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售的，有從2年升級到3年的，甚至有特定項(xiàng)目5年、10年限售的；從范圍來看，有針對戶籍性質(zhì)進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對城市內(nèi)部不同區(qū)域進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對新建商品房和二手住宅進(jìn)行規(guī)定的。結(jié)合前期已出臺政策的城市市場走勢來看，在限售、限購、限貸政策的共同作用下，形成的立體化需求引導(dǎo)機(jī)制能夠更好地保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。
??張大偉認(rèn)為，限售是2017年本輪收緊政策一個(gè)新生事物，從效果看，屬于短效機(jī)制，目的是抑制市場的投機(jī)需求。限售本質(zhì)是樓市去杠桿政策，這要求購房者必須要以自用為目的配置資產(chǎn)。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。這種限售明顯打擊了投機(jī)和**需求，使得房地產(chǎn)的**屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的**者來說，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。
??調(diào)控或向全國蔓延
??按照以往調(diào)控規(guī)律，調(diào)控密集出現(xiàn)背后多是市場集中出現(xiàn)異動。從房價(jià)指數(shù)看，國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份房價(jià)數(shù)據(jù)非常明顯地表達(dá)了這些城市為什么要進(jìn)行調(diào)控。
??中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，除了武漢外，全國新建住宅與二手房住宅價(jià)格漲幅最高的城市基本集中在最近出新政的城市中。比如南昌新建住宅價(jià)格單月環(huán)比上漲了0.9%，貴陽上漲0.7%，南寧上漲0.6%，西安二手房環(huán)比上漲0.9%，重慶、武漢上漲了0.8%。因此，這些城市被調(diào)控的關(guān)鍵因素還是房價(jià)在明顯的上漲。
??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：這9個(gè)城市土地市場火熱，重慶土地出讓金額超過千億，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙、無錫等城市均超過了200億，多個(gè)城市創(chuàng)造了歷史同期紀(jì)錄，9個(gè)城市年內(nèi)累計(jì)土地出讓已經(jīng)達(dá)到了3749.4億，同比增加了46.8%。
??易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，本次長沙新政，力度大于重慶、貴陽、石家莊、南寧、南昌等。主要原因是，今年8月，全國70城房價(jià)同比增幅，長沙居第一。同樣的邏輯存在于三四線城市。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，自8月份以來，全國有超過15個(gè)三四線城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策。而這些發(fā)布調(diào)控政策的城市共性是，房價(jià)自今年以來均出現(xiàn)不同程度上漲。
??易居研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為，目前的調(diào)控政策是按照市場溫度進(jìn)行差異化對待的結(jié)果，熱門城市需要政策來降溫。政策出臺依舊遵循“哪里熱哪里出（政策）”的邏輯。
??新城控股副總裁歐陽捷表示，如今“房住不炒”已經(jīng)成為非常明確的樓市調(diào)控主線條，他認(rèn)為，未來五年內(nèi)會延續(xù)這一路線。此外，他表示，出臺限售政策的城市將會逐漸增加，未來不會出現(xiàn)過度打壓導(dǎo)致樓市迅速冰封的情況，需求抑制會被慢慢釋放，成為“緩釋膠囊”，使得房地產(chǎn)發(fā)展周期更長，市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
??還有哪些城市會要出臺調(diào)控政策？張大偉認(rèn)為，這主要看8月份的房價(jià)漲幅榜單；另外，二手房價(jià)格數(shù)據(jù)也越來越關(guān)鍵，很多城市人為控制新建住宅網(wǎng)簽，數(shù)據(jù)“假摔”，二手房數(shù)據(jù)更真實(shí)。從全國看，最近幾個(gè)月三四線城市是去庫存的主力軍。后續(xù)在庫存明顯減少的情況下，三四線城市行情需要關(guān)注。
??張大偉注意到，房價(jià)同比漲幅最明顯的城市以三四線城市為主，主要是菏澤、湖州、溫州、徐州、贛州、衢州、滄州、漳州、嘉興等。
??對于未來市場走向，業(yè)內(nèi)幾乎已達(dá)成共識。新時(shí)代證券分析師潘向東于9月24日研報(bào)中指出，目前來看，政府對房價(jià)的調(diào)控力度仍在加強(qiáng)，短期房價(jià)上漲速度會進(jìn)一步放緩，并通過銷售向**傳導(dǎo)。今年4月份以來，房地產(chǎn)**增速開始下行，盡管8月份短期企穩(wěn)，但到年底前預(yù)計(jì)仍會有一定幅度的回落。
