上個(gè)月,北京共有產(chǎn)權(quán)住房和租房新政紛紛征求意見(jiàn)。雖然一個(gè)是買(mǎi)、一個(gè)是租,但都聚焦通過(guò)“梯度消費(fèi)”來(lái)解決住房剛需。特別是在共有產(chǎn)權(quán)住房新政中,對(duì)單身申請(qǐng)人提出“年滿30周歲”的新限制。這也給年輕人、特別是單身人群帶來(lái)了全新住房思路:30歲前租房、30歲后買(mǎi)房。
新房、二手房市場(chǎng)剛需旺盛的大背景下,“先租后買(mǎi)”能不能受到年輕人的青睞?
年輕上班族急著買(mǎi)房
歷時(shí)3個(gè)月,跑遍立水橋、天通苑、北苑幾乎所有二手房小區(qū),在京工作的董暢終于購(gòu)入了名下第一套房。不到70平方米的一居室,樓齡15年,總價(jià)卻已超400萬(wàn)元。
這時(shí)他只有26歲,研究生畢業(yè)后工作剛滿一年。
“二十六七歲、剛畢業(yè)參加工作,準(zhǔn)備結(jié)婚,就差這一套房了?!痹诔?yáng)區(qū)中介經(jīng)紀(jì)人小鄭口中,董暢這類人是“剛需中的剛需”,看房時(shí)間稍長(zhǎng)、但必會(huì)出手。他介紹,過(guò)去一年二手房市場(chǎng)最紅火的時(shí)間里,看房、買(mǎi)房人中有不少都是像董暢這樣的年輕上班族。
看似慣例,但在北京等一線城市里,動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的購(gòu)房款對(duì)年輕人而言,簡(jiǎn)直“壓力山大”。但一窮二白的背后,卻是急著出手買(mǎi)房的怪象。
與上一代人“先租后買(mǎi)”或“先住集體宿舍后買(mǎi)房”的方式完全不同,年輕人過(guò)早買(mǎi)房成為了“98房改”后出現(xiàn)的新現(xiàn)象。記者采訪了1998年房改方案主要執(zhí)筆人之一、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌。他分析,買(mǎi)房的現(xiàn)象在2000年之后才更多出現(xiàn)。但與不少發(fā)達(dá)國(guó)家不同,中國(guó)、特別是北京,首次購(gòu)房年齡往往在25至30歲;而在英美發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng),則基本都在30歲以后。
此前,也有中介機(jī)構(gòu)對(duì)首套購(gòu)房、首套房貸年齡做過(guò)調(diào)查,北京首套房貸者的平均年齡只有27歲,高居榜首;而在英國(guó)則是推到了37歲,在德國(guó)和日本更是到了42歲。
屢出新政倡導(dǎo)“先租后買(mǎi)”
房地產(chǎn)市場(chǎng)上,把這種上班族稱為“夾心層”:有一定收入,對(duì)生活水平有一定要求,過(guò)不了公租房等保障房的申請(qǐng)門(mén)檻;但自己的收入又不夠到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)高價(jià)商品房。
于是,“夾心層”買(mǎi)房,就不得不變成全家勒緊褲腰帶湊首付、個(gè)人拼命賺錢(qián)還月供。顧云昌說(shuō),首次購(gòu)房年齡低,而年輕人又很少有積蓄、收入不高,也就出現(xiàn)了“啃老”的問(wèn)題。
為了解決“夾心層”的住房需求,北京從2013年開(kāi)始推出自住房,俗稱“7折房”。不久前,共有產(chǎn)權(quán)住房新政征求意見(jiàn),未來(lái)自住房將升級(jí)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”。但對(duì)比兩類政策性住房的申購(gòu)條件,此前自住房中“單身年滿25歲優(yōu)先”變成了“單身年滿30歲才能申請(qǐng)”。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,不滿30周歲單身家庭可“先租后買(mǎi)”,形成梯度消費(fèi)。而在對(duì)外征求意見(jiàn)的租房新政中,也賦予了租戶更多公共權(quán)益,引導(dǎo)“先租后買(mǎi)”的梯度消費(fèi),來(lái)解決住房需求?!跋茸夂筚I(mǎi)”在北京的保障房體系上,可以理解為:30歲前先租公租房,30歲后再買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房。
記者獲悉,引導(dǎo)在住房上健康的“消費(fèi)觀”,也是此次劃定“單身30歲年齡大限”的主要考慮之一,希望剛需能夠“先租后買(mǎi)”?!?0歲前年輕人買(mǎi)房,也大多是靠父母,給家庭背負(fù)沉重的壓力;而等到30歲之后,年輕人手里有一定積蓄了,也就有一定能力貸款買(mǎi)房了?!边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
“年輕人應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際能力去買(mǎi)房,30歲以后再買(mǎi)房也是許多國(guó)家的常規(guī)。”顧云昌說(shuō),從北京上個(gè)月出臺(tái)的兩項(xiàng)新政來(lái)看,主要是供給側(cè)改革,也透露著一個(gè)信號(hào):對(duì)于住房需求的解決,不能一蹴而就。
是否想租房還看房?jī)r(jià)預(yù)期
房?jī)r(jià)預(yù)期正成為剛需在租房和買(mǎi)房之間繞不過(guò)的隱憂?!斑^(guò)去大約10年,由于城市化、貨幣量等多方面原因,北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)的幾乎10倍的增長(zhǎng),這在世界都是少見(jiàn)的。這恰恰也‘逼’年輕人不得不買(mǎi)房?!鳖櫾撇治稣f(shuō),但在未來(lái),雖然不能明確北京房?jī)r(jià)是否會(huì)跌,但價(jià)格增長(zhǎng)會(huì)相對(duì)放慢。
而對(duì)于年輕人,還有另一筆賬要算。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為,在高房?jī)r(jià)的背景下,租房是更劃算的。理論上說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)如果運(yùn)行良好,租售比應(yīng)該在1∶300至1∶200之間。也就是說(shuō),如果把房子拿出去租,最多300個(gè)月、也就是25年內(nèi)就能收回買(mǎi)房成本。
但以朝陽(yáng)區(qū)北苑一套70平方米的房子為例,這套房子售價(jià)大約400萬(wàn)元左右,如果以合理的1:300計(jì)算,滿足合理?xiàng)l件的租金應(yīng)為1.3萬(wàn)元。理論情況下,如果房租高于1.3萬(wàn)元,那就是買(mǎi)房劃算;如果房租低于1.3萬(wàn)元,那就是租房子劃算。從該區(qū)域每月五六千元的租金來(lái)看,顯然租房子比買(mǎi)房子劃算很多。
除了在共有產(chǎn)權(quán)住房、租房上出臺(tái)新政,北京在集體土地租賃房、企業(yè)自持租賃房上也開(kāi)始有所突破。
專家分析,引導(dǎo)年輕人、特別是夾心層“先租后買(mǎi)”,最根本的是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更穩(wěn)定,年輕人對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減少了,自然不會(huì)過(guò)于恐慌、急著買(mǎi)房;反過(guò)來(lái)看,買(mǎi)房的需求降低后,也更有益于樓市的平穩(wěn)運(yùn)行。