導(dǎo)讀
房企今后在土拍市場面對的租賃型用地非常多,不少房企意識到,今天不做租賃可能以后連拍地的資格都沒有;如果不做長租公寓,可能連留在市場的機(jī)會(huì)都沒有了。
房地產(chǎn)長效機(jī)制建立過程中,住房租賃市場以未知的前景帶出一個(gè)嶄新的市場空間,最為敏感的資本,又是一番兵馬未動(dòng),糧草先行的圖景。
廣州是租購?fù)瑱?quán),無錫、成都是人才落戶,北京是共有產(chǎn)權(quán),地方政策都指向房地產(chǎn)長效機(jī)制,大力鼓勵(lì)住房租賃業(yè)務(wù)。
“特別是在今年7、8兩個(gè)月,中央和地方密集出臺關(guān)于住房租賃的政策”。房東東創(chuàng)始人全靂指出,在調(diào)控的一年里,房企洗牌,未來并購會(huì)非常多,或者轉(zhuǎn)型做資管等。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,大力發(fā)展租賃市場是經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)嵉谋憩F(xiàn),而目前確實(shí)也有做租賃盈利的成功案例。SOHO中國今年半年報(bào)顯示,上半年總收入16億元,凈利潤8億元,凈利潤率高達(dá)50%。而排名前50的房企,平均凈利潤率只有7%。
原因在于,SOHO中國收入目前只有租金收入,全部來自于租賃,因此銷售額很低毛利非常高,從而導(dǎo)致凈利高。
近期,上海多家金融機(jī)構(gòu)也掀起一股從資管角度切入租賃市場的熱潮。
資管市場潮起
租賃市場發(fā)展的金融端空間被各方關(guān)注,基金券商最關(guān)注的是公寓類的Reits產(chǎn)品。
鏈家系長租公寓品牌——“自如”以資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)身份,成功發(fā)行租房市場首單房屋租金分期類ABS。這項(xiàng)名為“中信證券-自如1號”的房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,即將在上海證券交易所掛牌。
據(jù)了解,自如北京目前已實(shí)現(xiàn)微利,上海、深圳等新拓展城市還處于成本投入期。這單成功發(fā)行的ABS,來源于自如變租金“季付”、“半年付”、“年付”為信用“月付”的管理方式。
房企都在關(guān)注能在租賃市場里參與什么,目前房企布局長租公寓已經(jīng)如火如荼,包括龍湖、萬科、旭輝等早已布局長租公寓,而碧桂園、陽光城、卓越地產(chǎn)等近期也表現(xiàn)出極高的關(guān)注度。碧桂園上海區(qū)域今年春節(jié)前后正式成立長租公寓管理部與產(chǎn)城發(fā)展部,并在滬拓展業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士指出,房企布局長租公寓出于以下四個(gè)目的:首先,細(xì)分客戶群體,希望將產(chǎn)品進(jìn)行各個(gè)年齡段的戰(zhàn)略性全覆蓋;其次,房地產(chǎn)的周期性很強(qiáng),一旦進(jìn)入低潮期房子不好賣的時(shí)候,將滯銷房源用來出租,可以帶來一筆穩(wěn)定現(xiàn)金流;再次,抓住政策利好機(jī)會(huì),去年國家對住房租賃企業(yè)的態(tài)度由“鼓勵(lì)”變?yōu)椤爸С帧保蛔詈?,?dāng)前一二線城市房價(jià)普遍高企,更多年輕人選擇品牌長租公寓,這塊市場未來容量將達(dá)到萬億市值。
德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽認(rèn)為,住房租賃市場的興起帶出國企與民企的合作機(jī)會(huì)。據(jù)其了解,不少大型民企正在與手中持有租賃用地的國企談合作,商討國企用土地入股、民企出資建造、運(yùn)營的可能性。
另一個(gè)較為顯著的變化是,即便是鏈家這樣的輕資產(chǎn)公司,也開始謀求從重資產(chǎn)端投資運(yùn)營的機(jī)會(huì)。
包括一些基金,從過往的產(chǎn)品端發(fā)金融產(chǎn)品,到直接在土地端投資,以及設(shè)計(jì)重資產(chǎn)投資。此前租賃物業(yè)的土地價(jià)格一般比較便宜,基金對于租賃物業(yè)的回報(bào)率不高,一般在5%左右?;鸬那捌诮槿耄瑢τ诤罄m(xù)金融化等機(jī)會(huì)的挖掘都很好,更有機(jī)構(gòu)愿意在后端提供貸款支持,從直接進(jìn)土地再到進(jìn)入金融化提供空間。
車陽認(rèn)為,如果產(chǎn)品做到價(jià)格低的話,很有可能探索出以后公寓類Reits的路徑。
公寓運(yùn)營金融化屬性漸顯
這一輪大力發(fā)展租賃市場,對于那些此前布局了長租公寓的房企,優(yōu)勢會(huì)明顯一些。房企更愿意把自持的部分讓渡利潤空間,利潤已經(jīng)體現(xiàn)了的,也有愿意以成本價(jià)較低溢價(jià)甚至持平來做退出或者做金融化。
中央和地方在短短兩個(gè)月之內(nèi),密集推出十余個(gè)支持租賃市場的政策,釋放出明顯的信號——即未來開發(fā)商參與拍地很可能要與持有或運(yùn)營的租賃規(guī)模掛鉤。住建部近期文件中也明確指出,住房租賃會(huì)納入今后的企業(yè)工商登記類別中,試行準(zhǔn)入機(jī)制。
這表明,在長效機(jī)制下,炒地、炒樓的窗口已經(jīng)向房企關(guān)閉,傳統(tǒng)的開發(fā)-銷售模式或?qū)⒏淖?。而政策又打開了租賃這一扇窗,房企今后在土拍市場面對的租賃型用地非常多,不少房企意識到,今天不做租賃可能以后連拍地的資格都沒有;如果不做長租公寓,可能連留在市場的機(jī)會(huì)都沒有了。
一家房企人士指出,房企買賣土地的參與機(jī)會(huì)將越來越少,今年是真正考驗(yàn)開發(fā)商的一年?!吧虾=趦蓧K租賃房用地的競得者都是國有企業(yè),可見民企的生存壓力更大,也會(huì)催生更多金融屬性的發(fā)揮,比如融資創(chuàng)新?!?
目前對于群租房的二房東現(xiàn)象,北京已明文禁止,上海則還存有灰色地帶。全靂認(rèn)為,一旦市場上只有租賃用地賣,群租房的二房東好日子就要結(jié)束了;但另一方面長租公寓合法合規(guī)的二房東,政府是鼓勵(lì)的。