2017年4月11日，燕保·馬泉營家園公租房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)排起長(zhǎng)隊(duì)。根據(jù)北京“租房新政”征求意見稿，京籍集體戶租公租房可以落戶。圖/視覺中國
符合條件的無房家庭租房，其子女可享受義務(wù)教育；京籍集體戶租公租房可以落戶……昨日，北京發(fā)布的“租房新政”征求意見稿亮點(diǎn)頗多。
同時(shí)，新政也帶來不少疑問。租賃住房賦權(quán)后，是否會(huì)拉高房租、平抑房?jī)r(jià)？是否會(huì)出現(xiàn)擇校熱、更多人往優(yōu)質(zhì)區(qū)域扎堆？在擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域租房，就可以上名校嗎？專家表示，新政對(duì)平抑房?jī)r(jià)有一定作用。另外，符合條件者租房可享受義務(wù)教育，并不意味著就可以讀名校。
1租房新政會(huì)拉高房租嗎？
需要看出租房數(shù)量和租房人的比重
征求意見稿提出，將通過各種方式增加租賃住房的供給，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃。另外，符合條件的租房者，其適齡子女可在租房所在區(qū)域享受義務(wù)教育。這些措施會(huì)不會(huì)拉高北京的租房?jī)r(jià)格？
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌分析，實(shí)際上，現(xiàn)在大城市租售價(jià)格比并不合理，租金價(jià)格與銷售價(jià)格相比，對(duì)于用房的人來說，租房肯定合算。但對(duì)于房屋出租人來說，租金回報(bào)率只有1%-2%，在房?jī)r(jià)日益高企的發(fā)展過程中，賣房子回報(bào)率要大得多。
所以，許多開發(fā)商不愿意建租賃類房屋，只愿意賣房子。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，租房回報(bào)率一般在5%-6%，這樣比較趨于合理。
此外，人們寧愿買房子也不租房子的另一個(gè)原因是，租售不同權(quán)，買房子以后孩子可以以房確定學(xué)籍所在地，可以辦理社會(huì)保障等服務(wù)，但租賃房屋不可以。這種權(quán)益不對(duì)等，也造成了租賃價(jià)格不合理。
北京的這個(gè)政策出臺(tái)以后，明確了一些權(quán)益的對(duì)等，這對(duì)人才流動(dòng)、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠(yuǎn)期是否會(huì)影響租房?jī)r(jià)格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權(quán)了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價(jià)。沒有人感興趣，或者政策執(zhí)行不到位，還是要買房。
2新政是否會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌？
專家稱對(duì)于抑制投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)有作用
征求意見稿明確租賃房屋在學(xué)區(qū)劃分、社會(huì)事務(wù)辦理上也享有與購買的房屋同樣的“權(quán)益”，還加強(qiáng)了租賃市場(chǎng)供給，這是否會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌？
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙池秀認(rèn)為，新政對(duì)于抑制投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)，是有作用的。因?yàn)橐院笸ㄟ^租房就可以實(shí)現(xiàn)孩子上學(xué)的問題，大家就沒必要買房。供求決定價(jià)格，房?jī)r(jià)就很可能平抑，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以平穩(wěn)健康發(fā)展。
顧云昌認(rèn)為，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房屋租賃與房屋銷售經(jīng)濟(jì)效益平衡是大趨勢(shì)。他認(rèn)為，規(guī)范租賃市場(chǎng)，可以通過政策引導(dǎo)增加租賃房源，推動(dòng)機(jī)構(gòu)租賃房屋進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
對(duì)于各地紛紛跟進(jìn)“租購并舉”政策是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步影響，顧云昌認(rèn)為，各地政策實(shí)施方面有所不同，還不好通過實(shí)施方案判斷市場(chǎng)走向。不管是房屋銷售還是租賃行情，其實(shí)都將依據(jù)供需關(guān)系的變化來變化。從各地出臺(tái)的政策可以發(fā)現(xiàn)，在提出“租購并舉”的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)了租賃房源多渠道增加供給。
3通過租房能上名校？
并不能保證，和購買學(xué)區(qū)房是倆概念
根據(jù)征求意見稿，對(duì)住房租賃予以一定賦權(quán)，符合條件者租房即可入學(xué)。這是否意味著，未來通過租房，就可以上名校？
北京市住房保障專家組相關(guān)專家舉例說，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學(xué)；或在西城買了房子，其子女在西城上學(xué)。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務(wù)教育。
不過，這和購買學(xué)區(qū)房是兩個(gè)概念。在西城區(qū)租房上學(xué)并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里是“區(qū)”，而不是“學(xué)區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學(xué)位情況，如果學(xué)位滿了，會(huì)協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定。
4是否會(huì)扎堆教育優(yōu)質(zhì)區(qū)？
各區(qū)根據(jù)承載能力制定政策，不會(huì)過度扎堆
符合條件的承租人，其子女可在租房區(qū)享受義務(wù)教育。這是否會(huì)引發(fā)大家紛紛往擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域扎堆呢？
專家表示，關(guān)于符合條件的承租人子女入學(xué)的問題，征求意見稿提出，具體的辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定，這里其實(shí)就是讓各區(qū)根據(jù)自己的承載能力，來因地制宜制定更細(xì)化的政策。
專家認(rèn)為，每個(gè)區(qū)的住房數(shù)量、教育資源以及就業(yè)承載能力，都是有限的。比如說這個(gè)區(qū)只能接受一百個(gè)人，如果有一千個(gè)人想去那上學(xué)，就有一個(gè)有限排序的問題，所以不會(huì)出現(xiàn)過度的扎堆情況。
因此，各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭，需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件，這是真正從職住平衡的角度出發(fā)來考慮的。
5監(jiān)管平臺(tái)有何作用？
相當(dāng)于大后臺(tái)與各部門聯(lián)網(wǎng)，不對(duì)口租房者
征求意見稿提出，將建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。
專家介紹，這個(gè)監(jiān)管平臺(tái)，其實(shí)就是一個(gè)大后臺(tái)，并不直接對(duì)口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務(wù)的。
另外，這個(gè)“大后臺(tái)”與各個(gè)部門聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)管平臺(tái)通過連接網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請(qǐng)等對(duì)外服務(wù)。
為公眾提供住房租賃服務(wù)的則是各個(gè)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等，租賃雙方通過這些對(duì)外的平臺(tái)達(dá)成交易，這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)則把住房租賃的相關(guān)信息傳輸給政府的住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，進(jìn)行登記備案等服務(wù)。
這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，符合“大后臺(tái)”的要求才能對(duì)接政府的“大后臺(tái)”，提供服務(wù)。
專家表示，相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺(tái)相比，今后在北京必須達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，合法合規(guī)的平臺(tái)，才能對(duì)接政府的后臺(tái)，提供住房租賃服務(wù)。
這對(duì)租賃雙方來說都是好消息，登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，房屋租賃會(huì)更加規(guī)范、安全，監(jiān)管平臺(tái)也有利于規(guī)范假房源、二房東等現(xiàn)象。另外，住房租賃各方市場(chǎng)主體可以通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)對(duì)其他相關(guān)方進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)信息可以在監(jiān)管平臺(tái)予以記錄和披露。
