任澤平：本輪房價上漲接近尾聲

本輪房價上漲接近尾聲，但中國房地產(chǎn)市場長周期仍有城市化、經(jīng)濟(jì)有望中速增長等基本面支撐，未來將呈“總量放緩、區(qū)域分化”的新發(fā)展階段特征。 ??任澤平 方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 ??9月底以來，全國樓市迎來新一輪的限購限貸“風(fēng)暴”，對持續(xù)高熱的樓市起到迅速“冷卻”作用。對此，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平接受中國證券報記者專訪時表示，本輪房價漲幅創(chuàng)歷史之最，本次房地產(chǎn)調(diào)控也堪稱史上最嚴(yán)。由此，房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房價上漲也接近尾聲。 ??他指出，此輪房價上漲主要是貨幣現(xiàn)象，新一輪調(diào)控意味著小周期結(jié)束，這一輪房價上漲接近尾聲。但中國房地產(chǎn)市場長周期仍有城市化、經(jīng)濟(jì)有望中速增長等基本面支撐，未來將呈“總量放緩、區(qū)域分化”的新發(fā)展階段特征，人口向京津冀、長三角、珠三角、成渝等大都市圈聚集。 ??長周期視角下，中國房地產(chǎn)尚有基本面支撐，因為目前城鎮(zhèn)化率56.1%，未來還有一定空間；城鎮(zhèn)化進(jìn)入第二階段，人口從農(nóng)村和三、四線向一、二線大都市圈遷移。未來房地產(chǎn)市場將日趨貨幣金融化，一二線房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)三種前景：貨幣（包括貨幣供應(yīng)增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環(huán)境等因素）中性時，房價橫盤；貨幣超發(fā)時，房價大漲；貨幣收緊時，房價調(diào)整。 ??任澤平直言，中國經(jīng)濟(jì)和住宅投資已告別高增長時代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重回高增長的泡沫風(fēng)險。面對結(jié)構(gòu)性和體制性問題，中國經(jīng)濟(jì)的出路在供給側(cè)改革“破冰”攻堅。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控有利于抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險，為改革贏得時間窗口。與此同時，也將增加經(jīng)濟(jì)再度下行壓力，增加匯率貶值和資本流出壓力。 ??他說，2016年初，隨著房地產(chǎn)投資、庫存、出口等探底，經(jīng)濟(jì)增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)L型。宏觀經(jīng)濟(jì)周期性觸底，但非結(jié)構(gòu)性觸底：主要靠房地產(chǎn)和基建投資，房地產(chǎn)銷售火爆和PPP超預(yù)期的滯后效應(yīng)將繼續(xù)支撐今年第四季度，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控增加2017年的經(jīng)濟(jì)下行壓力。 ??任澤平表示，面對2014-2015年的經(jīng)濟(jì)下行，政策主要靠貨幣寬松應(yīng)對，但超發(fā)貨幣未流入實體經(jīng)濟(jì)，直接推升股市、房市、商品等廣義價格上漲。受控房價、去杠桿和美聯(lián)儲加息制約，2016年貨幣政策回歸中性穩(wěn)健。預(yù)計未來宏觀調(diào)控組合將轉(zhuǎn)向以財政政策為主、貨幣政策為輔，將發(fā)力PPP領(lǐng)域。 ??精彩對話 ??中國證券報：國務(wù)院10月10日發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》（下稱《意見》）提出積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的主要途徑，包括積極推進(jìn)企業(yè)兼并重組、有序開展市場化銀行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、依法依規(guī)實施企業(yè)破產(chǎn)等。這對于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、化解金融風(fēng)險有何作用？ ??任澤平：《意見》的出臺主要為了控風(fēng)險。政策層面一方面給優(yōu)質(zhì)企業(yè)紓困，另一方面擠出“僵尸企業(yè)”，“扶大壓小”態(tài)度明顯。盤活企業(yè)存量資產(chǎn)即控制企業(yè)負(fù)債無序擴(kuò)張，減少不必要的資金占用，增加貨幣流通速度；發(fā)展股權(quán)融資和市場化銀行債轉(zhuǎn)股，則是把企業(yè)的新增及存量負(fù)債向股權(quán)轉(zhuǎn)移，以減少企業(yè)的付息壓力，降低企業(yè)杠桿率。 ??與此同時，此次配套出臺《意見》也明確了本輪債轉(zhuǎn)股的幾個要點：政府明確不兜底損失、銀行只能借助AMC等機(jī)構(gòu)來實現(xiàn)債轉(zhuǎn)股、市場化原則（債轉(zhuǎn)股由銀行及企業(yè)自主協(xié)商決定、轉(zhuǎn)股價格可以參考股票二級市場價格來決定）、嚴(yán)禁僵尸企業(yè)債轉(zhuǎn)股、只支持前景良好但暫時遇到困難的企業(yè)實施債轉(zhuǎn)股。債轉(zhuǎn)股配合企業(yè)股權(quán)融資支持政策后，企業(yè)的融資可能逐漸擺脫對于債權(quán)融資的過度依賴，也防止企業(yè)通過債轉(zhuǎn)股，財務(wù)情況好轉(zhuǎn)后采取更大力度的舉債擴(kuò)張行為。 ??此舉除了有利于企業(yè)降低杠桿率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，還有利于促進(jìn)并購重組和提升利潤；對于商業(yè)銀行來說，壞賬率能得到或多或少的控制。值得注意的是，《意見》小心地協(xié)調(diào)了去杠桿和穩(wěn)增長之間的關(guān)系，更多從改善經(jīng)營效率、盤活存量以及改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面入手，因此對經(jīng)濟(jì)增長實質(zhì)性影響不大。 ??中國證券報：本周人民幣匯率連續(xù)下挫，市場擔(dān)憂再起。如何看待接下來的匯率走勢？ ??任澤平：目前看來，人民幣并不具備長期貶值的基礎(chǔ)，雖然當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)L型而美國弱復(fù)蘇，但只要中國能夠成功推進(jìn)供給側(cè)改革，經(jīng)濟(jì)有望實現(xiàn)中速增長，增長中樞和資本回報率高于美國。雖然兩國的貨幣政策不在一個軌道上，中國貨幣政策回歸中性穩(wěn)健，但美聯(lián)儲也不具備高頻加息的條件。因此，除非中國未來出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險，人民幣大概率不會出現(xiàn)長期和快速貶值的極端情況。同時，當(dāng)前中國外匯儲備規(guī)模巨大，足以應(yīng)對短期匯率下跌和資本流出風(fēng)險。 ??但即使如此，仍需留意短期由于美聯(lián)儲加息預(yù)期、美元走強(qiáng)、國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控、經(jīng)濟(jì)再度下行等背景下的人民幣貶值和資本流出壓力。