在老百姓的觀念里,有房子才有了安身立命之本。然而不少準(zhǔn)業(yè)主們可能做夢也意料不到,自己花了一輩子積蓄買的房,最后可能遲遲辦不來房產(chǎn)證。根據(jù)興寧市法院的統(tǒng)計(jì),2013年以來,該院受理房地產(chǎn)合同糾紛案件176件,其中,僅購房者訴求房地產(chǎn)商辦理產(chǎn)權(quán)過戶的案件有109件。究竟是誰動了購房者的奶酪?
情形1:土地被開發(fā)商抵押
2004年6月1日,謝文文(化名)看到某開發(fā)商開發(fā)的商品房樓盤鄰近幼兒園和小學(xué),沒有詳細(xì)看其預(yù)售證等材料,立即以近25萬元購買了其中一套房,開發(fā)商答應(yīng)在1年內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證,可是,苦等10年無果。像他這樣的住戶在這個樓盤就有60多戶。
今年3月,謝文文等60多個住戶向法院起訴,很快,興寧法院判令開發(fā)商限期辦理房地產(chǎn)權(quán)證并支付辦證違約金??砷_發(fā)商在開發(fā)樓盤之時已經(jīng)將土地抵押給銀行,后因公司經(jīng)營出現(xiàn)問題,無力償還銀行債務(wù),在抵押沒有解除的情況下,造成不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證。目前,法院對60多個住戶的案件已經(jīng)正在執(zhí)行,銀行也已經(jīng)起訴開發(fā)商要求償還債務(wù),法院需要依法拍賣開發(fā)商名下的其他資產(chǎn)用于償還銀行債務(wù),在解除抵押登記后,才能給謝文文等60多人辦理房產(chǎn)權(quán)證。
梅州市中院民二庭庭長肖慶浪表示,由于土地使用權(quán)和房產(chǎn)項(xiàng)目是否抵押不列入預(yù)售公示的范圍,公眾一般難以了解,對此風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)估。因此,肖慶浪建議,應(yīng)建立房地產(chǎn)預(yù)售時公布房產(chǎn)土地抵押情況的信息公開制度,給購房者一個明明白白的選擇權(quán)利。
而購房者在簽訂購房合同前,可通過售樓處、國土住建部門詢問樓盤的土地使用權(quán)是否存在抵押等情況,也可以要求在合同中加大開發(fā)商拖延辦證的違約責(zé)任。
情形2 :開發(fā)商前期手續(xù)不全
2008年3月24日,經(jīng)營地板磚的王老板以89.6萬元購買了某房地產(chǎn)公司開發(fā)的兩個商住樓,本想將房子抵押擴(kuò)大生意規(guī)模,可是,開發(fā)商遲遲沒有為他辦理房地產(chǎn)權(quán)證。王老板遂在2014年3月向興寧法院起訴, 隨后,起訴該房地產(chǎn)公司的60宗案件接踵而至。
可法院在執(zhí)行中調(diào)查得知,該房地產(chǎn)公司在施工和銷售時均未辦理相關(guān)登記、安裝、驗(yàn)收而取得預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,導(dǎo)致無法辦理權(quán)屬登記手續(xù)。而現(xiàn)在辦理登記時,相關(guān)部門要求按照現(xiàn)時的標(biāo)準(zhǔn)收取各項(xiàng)費(fèi)用,該60多戶的登記費(fèi)用就高達(dá)1200多萬元,開發(fā)商無能力在短期內(nèi)支付該筆巨額費(fèi)用。
肖慶浪建議,一方面購房者在簽訂合同前要通過各種渠道了解房地產(chǎn)權(quán)證的辦理?xiàng)l件,向開發(fā)商仔細(xì)詢問和查看是否有預(yù)售許可證和各種必要的報(bào)批的證件,沒有預(yù)售許可證的要謹(jǐn)慎,遇到前期報(bào)批手續(xù)不完善的時候要衡量法律風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)因報(bào)批漏洞而不能辦證的,可以向法院提起民事訴訟。同時,在房屋買賣協(xié)議中明確對辦證期限予以約定,要求除法定情形免責(zé)外,代辦證的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。
另一方面,應(yīng)制定專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法,辦證費(fèi)用必須在專門的銀行賬戶??顚S?,開發(fā)商支取辦證費(fèi)用應(yīng)經(jīng)申請,嚴(yán)禁挪用。
情形3:土地不在開發(fā)商名下
2004年3月9日,曾方方(化名)向某房產(chǎn)公司以32萬元的價(jià)格,購買該興寧市某花園的兩套房。合同約定,由開發(fā)商協(xié)助購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證,費(fèi)用由購買人負(fù)擔(dān)??砷_發(fā)商代收了辦證費(fèi)用后卻一直沒有結(jié)果,曾方方于2013年底向興寧法院起訴。
審理中,開發(fā)商表示愿意協(xié)助辦理房地產(chǎn)證,但因?yàn)楫?dāng)年是借用他人的地塊開發(fā),雖然已支付費(fèi)用給第三方,但未辦過戶手續(xù),所以土地不屬于開發(fā)公司名下,還屬于第三人名下,現(xiàn)在需要先從第三人轉(zhuǎn)到自己公司名下,再分割過戶到業(yè)主名下,這個過程中的費(fèi)用需要近百萬元,自己公司已經(jīng)沒有能力承擔(dān),只能任由法院執(zhí)行。
肖慶浪提醒,對于小型開發(fā)商或掛靠其他公司名義開發(fā)的樓盤,購房者在簽訂購房合同時,應(yīng)注意了解開發(fā) 商與土地使用權(quán)人是否為同一主體,否則可能存在難以辦證的風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商的原因造成難以辦證的,即使雙方對辦證期限沒有特殊約定,根據(jù)最高院相關(guān)司法解釋的規(guī)定,尚未建成的房屋自房屋交付之日起90日、已竣工的房屋自合同訂立之日起90日未能辦好權(quán)屬證書的,購房者可追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
合同約定的期限或者前述的90日辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人可以請求解除合同和賠償損失。