[摘要]如果婚姻是愛(ài)情的墳?zāi)梗敲?，臨死前看看拿什么來(lái)陪葬？離婚主要涉及到夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割、孩子撫養(yǎng)權(quán)問(wèn)題、共同債務(wù)分配等，房產(chǎn)分割逐漸躍居爭(zhēng)奪的首位。
騰訊大申房產(chǎn)訊（編輯 何以軒）婚姻就是一場(chǎng)男人和女人爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)、經(jīng)濟(jì)權(quán)、掌控權(quán)的戰(zhàn)爭(zhēng)。一個(gè)家庭要太平，要么女人犧牲，要么男人退讓，倆人都想占上風(fēng)，那還有好？一山不容二虎即便是一公和一母。
據(jù)上海民政局婚姻登記處統(tǒng)計(jì)，上海2013年辦理離婚登記較去年上升37%，30-40歲年齡段的離婚人數(shù)最多，其中，80后離婚率占比最大。
如果婚姻是愛(ài)情的墳?zāi)?，那么，臨死前看看拿什么來(lái)陪葬？離婚主要涉及到夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割、孩子撫養(yǎng)權(quán)問(wèn)題、共同債務(wù)分配等，房產(chǎn)分割逐漸躍居爭(zhēng)奪的首位。
本期律師嘉賓：姚艷艷律師
本期房談主題：律師解讀離婚房產(chǎn)法律糾紛
騰訊房產(chǎn)：夫妻婚后共同買房，老公未經(jīng)老婆同意擅自將房產(chǎn)賣給他人并過(guò)戶，老婆是否可以要回房產(chǎn)？
姚律師：發(fā)生這種情況，一般都是婚后買房，產(chǎn)權(quán)只登記在丈夫一人名下，丈夫在未經(jīng)妻子同意的情況下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。
妻子是否能夠要回區(qū)分兩種情況，首先，如果買受人確實(shí)對(duì)妻子不同意轉(zhuǎn)讓這個(gè)事實(shí)不知情，且購(gòu)買房屋時(shí)支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，房屋也已經(jīng)進(jìn)行了交付或者變更登記，則優(yōu)先考慮善意第三人的利益，妻子不能主張買賣合同無(wú)效，但出售房屋所得價(jià)款仍為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果因一方擅自轉(zhuǎn)讓房屋等重大財(cái)產(chǎn)給對(duì)方造成損失，離婚時(shí)另一方可要求賠償。
其次，如果有證據(jù)證明第三人和丈夫惡意串通，或者第三人存在重大過(guò)失，或者以不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓，則法院就不會(huì)認(rèn)定第三人屬于善意，妻子可主張合同無(wú)效而要回房屋。
在這里有必要給大家交代一下善意取得制度，《物權(quán)法》第106條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；
除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
騰訊房產(chǎn)：一方擅自將夫妻共有的房屋贈(zèng)與他人，贈(zèng)與行為是否有效？另一方能否要回房產(chǎn)？
姚律師：夫妻對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)，具有平等的處理權(quán)，在處理重大財(cái)產(chǎn)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)該協(xié)商一致。因此如果配偶一方未經(jīng)協(xié)商一致將房屋等重大財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予他人，是侵犯了另一方配偶的共同共有的權(quán)利，配偶有權(quán)主張贈(zèng)予合同無(wú)效。
而對(duì)于第三人來(lái)講，因是無(wú)償取得房屋，故不構(gòu)成善意第三人，因此配偶一方可將房產(chǎn)要回。
騰訊房產(chǎn)：婚后女方父母將房屋贈(zèng)與女兒，離婚時(shí)，男方是否可以分得該贈(zèng)與的房產(chǎn)？
姚律師：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（三）》第七條的規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此男方不得主張共有。
騰訊房產(chǎn)：離婚時(shí)首付已付，還沒(méi)過(guò)戶未取得房屋所有權(quán)，房子怎么分？
姚律師：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（三）》第二十一條規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
因此對(duì)此類房屋，離婚訴訟時(shí)一般法院不做產(chǎn)權(quán)分割處理，而只是根據(jù)具體情況做出使用權(quán)利，待產(chǎn)權(quán)證拿到后，雙方有爭(zhēng)議可起訴法院要求分割，符合婚姻存續(xù)期間夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，法院會(huì)按照分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的原則給予分割。
騰訊房產(chǎn)：為買房夫妻假離婚，不料卻假戲真做，假離婚前有套房，離婚后雙方出資又買了套房，該如何分割？
姚律師：首先，法律上不存在假離婚一說(shuō)，一旦雙方在民政局協(xié)議離婚或者通過(guò)法院訴訟離婚，也就解除了夫妻關(guān)系。因此對(duì)于第一套房，如果是婚姻存續(xù)期間購(gòu)買，一般認(rèn)定為夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)予以分割，原則上均分。
對(duì)于第二套房，因?yàn)殡p方已經(jīng)離婚，不再具有家庭關(guān)系，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》103條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為按份共有關(guān)系，處理時(shí)應(yīng)根據(jù)雙方的付款比例確定產(chǎn)權(quán)比例。
騰訊房產(chǎn)：婚前男方家買房出首付，婚后共同還貸，離婚時(shí)才知道房產(chǎn)證上寫(xiě)的是男方父母的名字，房產(chǎn)怎么分？
姚律師：這種情況，如果雙方協(xié)商不成，法院分割時(shí)，產(chǎn)權(quán)歸屬于登記產(chǎn)權(quán)人，即男方父母。
對(duì)按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮雙方還貸的實(shí)際情況，對(duì)女方對(duì)其作出公平合理的補(bǔ)償。對(duì)補(bǔ)償數(shù)額的計(jì)算方法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，用婚后共同還貸款÷房屋總價(jià)款（房?jī)r(jià)款＋總利息）×房屋現(xiàn)值÷2，即得出對(duì)另一方補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
騰訊房產(chǎn)：婚前男方無(wú)法貸款買房，只好以他姐姐的名義買房辦貸款，婚后夫妻共同還貸，一直未變更房產(chǎn)證，離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割呢？
姚律師：處理類似問(wèn)題，法院會(huì)根據(jù)證據(jù)情況看是否能夠證明男方確系借他人名義買房，如果能夠證明，則產(chǎn)權(quán)仍歸屬于男方個(gè)人。對(duì)于婚后還貸部分和房屋增值部分，法院會(huì)根據(jù)以上我們談的原則給予女方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
騰訊房產(chǎn)：協(xié)議離婚，離婚協(xié)議中涉及房產(chǎn)分割，應(yīng)該如何寫(xiě)？有哪些注意事項(xiàng)呢？
姚律師：房產(chǎn)作為婚姻財(cái)產(chǎn)中的重大財(cái)產(chǎn)，離婚協(xié)議約定分割時(shí)一定要約定的具體可操作，建議明確約定違約責(zé)任。比如，離婚時(shí)只有唯一一套居住性用房的夫妻，一般約定一方拿房一方拿錢，但如果不明確約定拿房一方一旦不付錢的情況下的違約責(zé)任和處理方式，后期另一方的權(quán)利就很難得到保障。
另外一方面，如果房屋涉及到第三方利益，比如涉及到父母或其他家庭成員，分割時(shí)，一定要經(jīng)過(guò)其他權(quán)利人的書(shū)面確認(rèn)，避免侵犯其他共有人權(quán)利。針對(duì)比較復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)分割，建議夫妻離婚時(shí)可對(duì)專業(yè)人事進(jìn)行咨詢后再確認(rèn)分割，避免離婚后在對(duì)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題糾纏不清。
