[摘要]可憐天下父母心,為規(guī)避未來可能的遺產(chǎn)稅,很多家長像楊陽父母一樣,在買房時會寫上孩子的名字。但這種愛心表現(xiàn)效果未必好。
等本和等額,利息差大了
案例:在張江一家網(wǎng)絡(luò)公司上班的鄧星海代表了大多數(shù)年輕人的買房模式:父母出首付,自己付貸款。最近小鄧夫婦在外高橋看中一套住宅,父母支付首付后并去除公積金貸款后,小鄧夫婦還要商業(yè)貸款100萬元,貸款期限為20年。辦理貸款手續(xù)前,他在銀行工作的同學(xué)再三叮囑,在還貸方式上,一定要選擇等額本金法,不要選擇等額本息法,兩者息差大了。
對于一門心思要節(jié)約利息的購房者而言,選對還貸方式,節(jié)約的利息可以6位數(shù)計。
所謂等額本息法,即每月歸還的本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數(shù)不變,還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。
所謂等額本金法,即每月歸還的本金相同,利息逐月遞減,月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預(yù)計將來收入大幅增長或準(zhǔn)備提前還款的還貸者。
以小鄧夫婦為例,同樣是100萬元商業(yè)貸款,還款期限和利率相同,如采用等額本息法,每月還貸7485元,總利息為79.6萬元。如采用等額本金法,首月還貸9625元,以后逐月減少23元,總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。對于積蓄不多、每月靠工資收入還貸的年輕人而言,這不是一筆小錢。
在實際生活中,大多數(shù)人會選擇提前還貸,有些提前還貸并不劃算,比如,采用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說,這種還款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所產(chǎn)生的利息也越少。當(dāng)還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息,再選擇提前還貸的話,償還的更多是本金,不能有效地節(jié)省利息支出。同樣,采用等額本息還款法的購房者,假如還款已到中期,也沒必要提前還款。因為等額本息法越到后來歸還的本金越多,利息越少。還款中后期再提前還貸,對還貸者而言,該還的利息大頭都付了,提前還的只是本金,并沒有節(jié)省利息。
要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民,提前還貸會大量擠占資金。此外,一些市民購買房屋簽訂商業(yè)貸款合同時,享受的是七折利率優(yōu)惠,或者采用的是公積金貸款,這些利率都低于市面上的理財產(chǎn)品年化收益率。因此,要特別珍惜廉價的貸款。
各種過戶算成本
案例:家住楊浦區(qū)的陳阿婆已經(jīng)80多歲了,怎樣把自己居住的價值200多萬元的房子傳給兒子?聽人說,可以賣給兒子,也可以送給兒子,還可以在自己百年后由兒子自然繼承。每一種方式都有利弊。這下陳阿婆摸不著頭腦了:到底哪種方式好?
這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據(jù)了解,房產(chǎn)過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式,究竟哪種最便捷,哪種最省錢?且算成本:
繼承法——主要費(fèi)用:繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價的1%來收取,最低不低于200元。
這種方法的優(yōu)點是稅費(fèi)最低。繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證,憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。
但缺點也顯而易見:手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個條件:第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格,或是法定繼承人,或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人; 遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二,遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn)。第三,因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財產(chǎn),房產(chǎn)的分割協(xié)議,需要每個繼承人同意并簽字方可生效。
從上述規(guī)定可見,采用繼承法過戶房產(chǎn),繼承人需要辦出各種證明,期間要花費(fèi)大量的時間和精力。
贈與法——主要費(fèi)用:個稅+契稅+公證費(fèi)。直系親屬贈與免個稅; 非直系親屬贈與視同買賣,需要支付個稅,即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。
需要提醒的是,以繼承法和贈與法過戶房產(chǎn),繼承人或受贈人日后賣出此房時,如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房,可免征個稅。否則,將計征20%個稅。
買賣法——主要費(fèi)用:營業(yè)稅+個稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中,買賣是最常見的方式,也是操作較為便捷和安全的方式。但是,如果買入價比較低的話,日后出售時賣出價與買入價的差額會增大,再出售時則需要繳納更多的稅費(fèi)。