什么是得房率?
得房率指的是可供住戶支配的面積(也就是套內(nèi)建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比。各家樓盤的“得房率”有很大的差異,一般情況下,多層住宅的“得房率”在85~90%之間,小高層住宅的“得房率”在80~85%,高層的“得房率”相對較低,一般在75~80%,酒店式公寓則會更低。
影響“得房率”的因素有哪些呢?
影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。公攤面積包括兩部分,其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積。其二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。具體說來主要體現(xiàn)在幾個方面:
①、房型結(jié)構(gòu)(幾梯幾戶)。例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e相差無幾,可戶數(shù)增加了,總套內(nèi)建筑面積增加了,則每戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e就會減小。
②、樓盤形態(tài)。一般來說高層得房率最低,小高層次之,多層得房率較高。
③、物業(yè)類型。一般來說板式得房率最高,疊式次之,點(diǎn)式則較低。
④、公共活動區(qū)域大小。一般來說,高品質(zhì)的物業(yè)多建有高挑大堂,寬敞電梯、室內(nèi)車庫,這些都會占用到大量公攤面積,故得房率相對較低。
⑤、何種面積不算做公攤面積?
車庫、會所等具備獨(dú)立使用功能的空間;售樓單位自營、自用的房屋;為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備房等。
業(yè)內(nèi)人士介紹說,不同樓盤公攤面積所占比例不同,影響因素很多。比如說,建筑形態(tài)是板樓還是塔樓,電梯等配套設(shè)施多寡等等。
其中最主要的區(qū)別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓,“得房率”通常在80%以上,戶型因?yàn)榉秸踩菀壮浞掷?。多層住宅的話,還能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位。
而塔樓結(jié)構(gòu)可實(shí)現(xiàn)一梯多戶高容積率,但“得房率”通常僅為75%,因?yàn)槌穗娞菥?、配電機(jī)房等都算作公攤外,一層多戶的設(shè)計(jì)形式也導(dǎo)致空間難以有效利用。
觀察考究中發(fā)現(xiàn),除了建筑形態(tài)不同,有些開發(fā)商會通過其他方式提高“得房率”,在不額外增加公攤的程度上,從戶內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積,撒手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。
“得房率”是否就越高越好呢?
很多購房者認(rèn)為房子的得房率越高越好,這也不完全正確。有相關(guān)人士介紹說,得房率往往跟小區(qū)的相關(guān)配套聯(lián)系在一起,樓梯的寬度、公共走道、電梯的數(shù)量等,如果得房率特別高,只能說明房屋的配套不太好。得房率多高最合適,這沒有固定的標(biāo)準(zhǔn),主要涉及兩個重要的方面:小區(qū)內(nèi)的配套公用設(shè)施以及套型本身。
又有業(yè)內(nèi)人士提到,小區(qū)配套在地塊開發(fā)的時候有規(guī)劃控制文本,這個控制文本給出了這個小區(qū)需要配套的最低面積比率(如社區(qū)用房、物業(yè)用房、物業(yè)經(jīng)營用房等),開發(fā)商在應(yīng)對這個比率的時候有自己的對策,有些開發(fā)商想開發(fā)一個檔次高、配套齊、舒適的小區(qū),就會做比較大的會所、休閑等公用的建筑,這些面積肯定超過規(guī)劃控制的低限,最終這個小區(qū)總的住宅面積占的比率可能會略低一些,公攤的會高一些,但是小區(qū)整體檔次高了、品質(zhì)提升了,一樣是好樓盤。
“開發(fā)商賺錢的思路不一樣,有些不想做太多社區(qū)用房,就會把這部分面積控制在最低限度,會所、休閑等空間也不會考慮,最終這個樓盤雖然符合規(guī)范,得房率也高,但是沒什么品質(zhì)、檔次不高?!?
對此,業(yè)內(nèi)人士提醒,對于套型本身也不能盲目強(qiáng)調(diào)得房率,要看套型設(shè)計(jì)得是否合理,有些套型的得房率雖然高,但是進(jìn)深很大,有很多走廊、暗間等,這個得房率就高得沒什么意義了。
“得房率”影響的是自己所購置住宅的使用面積,衡量著一套住宅在使用中的舒適度。但在對于“得房率”的數(shù)值大小進(jìn)行選擇時,不應(yīng)該片面的一味選擇高數(shù)值,應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況,全面的進(jìn)行考究。