[摘要]當他簽下購房合同后,卻發(fā)現(xiàn)所購別墅的房屋類型并非住宅,而是辦公樓。產(chǎn)權(quán)說是50年,實際上只剩下40年。
在售樓處打出的橫幅廣告中,“辦公”二字比其他字樣明顯要小?!盎▓@獨棟別墅,200多平方米,總價298萬元起,毗鄰正在建設(shè)的地鐵17號線朱家角站?!焙担ɑ┱f,雖然最近樓市相對低迷,但海上公館的推銷廣告還是瞬間打動了他,“因為市中心一套普通的房子差不多也要300萬元,同等價位買一套別墅還是很誘人的”。
然而,當他簽下購房合同后,卻發(fā)現(xiàn)所購別墅的房屋類型并非住宅,而是辦公樓。
而且,這套別墅土地的使用期限為“2005年10月28日至2055年10月27日”,現(xiàn)房要到2015
年9月才交房:“產(chǎn)權(quán)說是50年,實際上只剩下40年!”
市民:簽完合同才發(fā)現(xiàn)買了辦公樓
今年8月的一個周末,在接到銷售員的電話后,胡淼和朋友駕車,前往青浦區(qū)康園路399弄,實地查看樓盤。
“當天看房的人挺多的?!焙悼戳藰影宸?,覺得房子造得還不錯?!颁N售員說,那天成交了很多套?!焙嫡f,當天確實有不少人在看房。在這種氛圍下,當天下午7點多,胡淼簽訂了合同。
“不是定金合同,直接就是購房合同?!睋?jù)胡淼介紹,他當天支付了不到10萬元,作為首付款的一部分,剩余部分約定在一周內(nèi)付清。因尚未付清首付款,他當天無法帶走合同,只是用手機拍攝了幾張合同照片。
當晚回到家后,他和家人再次查看拍攝的合同照片時才發(fā)現(xiàn),所購別墅的“房屋類型”并非住宅,而是辦公樓。
而且,這套別墅土地的使用期限為“2005年10月28日至2055年10月27日”,現(xiàn)房要到2015年9月才交房:“別墅產(chǎn)權(quán)說是50年,實際上只剩下了40年!”
“有種被欺騙的感覺?!焙邓记跋牒螅X得開發(fā)商已涉嫌擅自改變土地使用用途:“批的是綜合用地,是用來建設(shè)辦公、商業(yè)等公共設(shè)施用房的,現(xiàn)在卻把它用來建別墅,建住宅,我擔心以后會不會有問題?!?
胡淼認為,該樓盤以“別墅”為名進行銷售,給自己造成了誤導,銷售人員也沒有對“房屋類型”作出清晰的提示,遂于簽約第二天給銷售人員發(fā)了一份函,要求取消那份購房合同。
對于胡淼的說法,銷售人員顯然無法認同?!澳f您被欺騙了,這是沒有的事?!币幻N售員發(fā)給他的短信說:“300多套別墅,您覺得可能用來辦公嗎?而且哪里有辦公的會這樣(做)建筑,那不虧死”,“最重要的一點,您從中午一直談到晚上7點,對小區(qū)全面了解了才簽的合同,有監(jiān)控為證,怎么去欺騙您”。
最后,這名銷售人員勸他:“我覺得您有必要去把余款付清,不然會產(chǎn)生違約金的”。
銷售方:首付、產(chǎn)權(quán)年限等已提前告知
8月22日,記者致電海上公館的銷售熱線,就胡淼所反映的問題進一步咨詢。
接線的銷售人員說,他們不可能不告訴購房者實情:“購房合同上都寫得清清楚楚,我們也不希望到了簽合同時,購房者怪我們沒講清楚拒簽合同,那我們就白辛苦了?!?
“我們都是嚴格按照房管部門的要求,購房合同上還有一個特別告知,我們是辦公樓性質(zhì),不同于住宅,只有50年產(chǎn)權(quán),水電煤都會貴一些,不能遷戶口。”海上公館一名銷售負責人告訴記者,“更何況我們的付款方式是首付50%,貸款只能貸10年,利率要上浮10%,這些都是繞不過去的,因為我們是商業(yè)地產(chǎn)?!?
“不能因為購房者自己想違約,就說開發(fā)商有問題,就說開發(fā)商騙你,大家都要講道理。”該負責人認為,雙方簽訂的是真實的購房合同,作為一個成年人,合同上都寫得清清楚楚,根本就不存在欺騙的問題。
對于違約的消費者,該負責人直言,不排除訴諸法律的可能。
那么,綜合用地究竟能否用來建別墅呢?
“這種情況在上海非常普遍,所有的酒店式公寓都是辦公性質(zhì)的,這其實是行業(yè)里的一個規(guī)則,也不是我們一家這樣做。”該負責人直言,實際上,朱家角這個片區(qū)就沒有住宅用地,這里的別墅都是辦公性質(zhì)的,美蘭湖、松江也都有類似性質(zhì)的別墅。
“就是因為土地使用年限短,這個房子的價格才打了6到7折,我們每平方米單價是1.3萬—1.4萬元,周邊別墅是2.2萬—2.3萬元?!彼f,“如果客戶覺得不放心,完全可以去買70年的住宅別墅,利益和風險都是對等的,這需要客戶自己來評估這個風險?!?
[現(xiàn)場調(diào)查]
廣告上“辦公”字樣較小
銷售員未諱言商業(yè)性質(zhì)
8月21日,記者以普通購房人的身份,找到售樓處,一名莊姓銷售員接待了記者。
海上公館,又名水都南岸二期,在網(wǎng)上房地產(chǎn)上登記的名稱是“水都南岸生活廣場”。
記者注意到,售樓處一層的房頂上拉著一面橫幅,寫著“水都南岸榮膺上海2014年7月辦公成交面積TOP1”,只是中間“辦公”兩個字寫得相對很小。售樓處一進門的右手邊,貼著幾張A4紙打印的商品房預售許可,字體很小,要湊上去才能看到房屋類型為“辦公樓”。
在去看樣板房的路上,莊先生連珠炮一般介紹了該樓盤:“這里是商業(yè)地產(chǎn),不限購,50年的房子,土地是2005年拿的,到明年交房時10年已經(jīng)過去了;水電煤按酒店式公寓來算,比民用的要貴,物業(yè)費差不多2.8元一平方米;公積金不好用的,首付一半,貸款一半;戶口遷不進來,但可以注冊公司?!?
根據(jù)青浦區(qū)水、電、煤客服熱線提供的數(shù)據(jù),辦公樓性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn),天然氣的價格與民用的一樣,約2.5元/立方米;水費民用價格為3.45元/噸,商業(yè)用水約5元/噸;商業(yè)用電峰時段價格為1.11元/度(民用0.617元/度),谷時段價格為0.527元/度(民用0.307元/度)。
“便宜有便宜的道理?!鼻f先生算了一筆賬,類似的住宅別墅70年產(chǎn)權(quán),差不多要賣500萬元,“節(jié)省下來的錢,存到銀行里,繳繳水電煤也夠了”。
最后,莊先生直言不諱:“這等于是在政策上打了個‘擦邊球’,在商業(yè)的土地上建了別墅的房子?!?
那么,50年的土地使用期限到期后,怎么辦?莊先生說,目前政策還沒有規(guī)定。
[業(yè)內(nèi)說法]
律師:50年期滿后存在不確定性
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展認為,既然這類房子是合法審批的,也是可以辦理產(chǎn)權(quán)的,那么意味著這類房子是合法的,只是辦公用房作為住宅使用,除了平時的使用成本比較高外,另一個問題是,土地使用權(quán)50年到期以后,如何續(xù)期以及是否需補繳出讓金等問題,存在不確定性。
克 而 瑞上海研究總監(jiān)薛建雄認為,從某種意義上,開發(fā)商以“別墅”為名進行宣傳有點混淆視聽,但政府要求體現(xiàn)的辦公性質(zhì),開發(fā)商也體現(xiàn)了。因此,要提醒市民購房需理性,因為有不少“購房者看房時很激動,結(jié)果簽了合同又后悔了”,“不能只看宣傳語,而應(yīng)以合同文件為主”。
主管部門:廣告與事實不符可反映
網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,水都南岸生活廣場總套數(shù)610套,可售總套數(shù)264套,已售總套數(shù)346套,合同撤銷總套數(shù)21套。
“合同撤銷算是蠻高的?!鼻嗥謪^(qū)住房保障和房屋管理局一名工作人員說,他們曾要求水都南岸生活廣場的開發(fā)商必須在醒目的地方張貼預售許可證,且必須向購房者解釋清楚,比如房屋性質(zhì)、土地使用期限等。
青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局的工作人員核實后,確認水都南岸生活廣場的“用地性質(zhì)為綜合用地(公共設(shè)施用地),只能建設(shè)辦公、商業(yè)等公共設(shè)施用房,我局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核定的圖紙上明確建筑的使用功能是辦公、商業(yè),并非住宅”,“購房業(yè)主如發(fā)現(xiàn)與銷售的廣告、宣傳不符,可以向相關(guān)部門反映”。
房屋用地小知識
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:(1)居住用地70年。(2)工業(yè)用地50年。(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。
(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。
(5)綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)期滿,土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的,應(yīng)當依照規(guī)定重新簽訂合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。
根據(jù)《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(土地使用建筑管理)》,公共設(shè)施用地(C)指居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)和設(shè)施的用地,不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地。