案情：
梁女士家住A城某小區(qū)，平日里為人友善，沒(méi)有什么糾紛。
2013年初，梁女士收到了一張來(lái)自法院的傳票，這讓她大吃一驚。原來(lái)，前不久，梁女士為了改善居住環(huán)境，準(zhǔn)備將自己名下一套十多年前購(gòu)買(mǎi)的房改房出售，再加一點(diǎn)錢(qián)另外購(gòu)買(mǎi)一套面積大一點(diǎn)的住宅。
當(dāng)時(shí)，梁女士通過(guò)一家比較知名的中介公司發(fā)布了房源出售的信息，因?yàn)閮r(jià)格設(shè)置得比較合理，房源掛出沒(méi)多久，一名姓鐘的先生就對(duì)該房屋產(chǎn)生了興趣，并在該中介公司工作人員的陪同下數(shù)次前往現(xiàn)場(chǎng)看房。最后，經(jīng)過(guò)一番討價(jià)還價(jià)，在原先報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，梁女士又降了三萬(wàn)元。雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并約定買(mǎi)受方在合同簽訂30個(gè)工作日內(nèi)將房款支付至雙方指定的銀行監(jiān)管賬戶。
然而，臨近合同約定買(mǎi)受方支付房款的日子，梁女士卻接到了鐘先生的電話，鐘先生表示，他去房屋檔案館調(diào)取了該房屋的房產(chǎn)檔案，檔案上顯示該房屋的“房齡”比梁女士告訴他的要多五年，所以要求梁女士降價(jià)。事實(shí)上，梁女士購(gòu)買(mǎi)這套房屋也已經(jīng)是十幾年前的事情了，而且當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)證上并沒(méi)有注明房屋的建造年代，因此，梁女士對(duì)房屋的房齡也并不了解，梁女士自然不同意對(duì)方的要求。沒(méi)想到，鐘先生不但沒(méi)有按照合同約定支付房款，還將梁女士告上了法庭，要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
庭審
原告方鐘先生認(rèn)為：被告梁女士隱瞞案涉房屋實(shí)際建造時(shí)間的情況，對(duì)購(gòu)買(mǎi)該房屋產(chǎn)生了重大影響，被告顯屬違約，要求解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并返還預(yù)付款。
被告方梁女士認(rèn)為：
1.無(wú)論是雙方簽訂的《購(gòu)房意向書(shū)》，還是《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，都未涉及房屋建造時(shí)間，而且案涉房屋為二手房銷(xiāo)售，原告是在多次實(shí)地考察之后達(dá)成了購(gòu)房意向，因此，案涉房屋的建造時(shí)間并非本案房屋成交的重要條件。在陪同看房過(guò)程中，被告一直如實(shí)向原告陳述事實(shí)，明確表示對(duì)該房屋的具體建造時(shí)間不清楚，只知道是八十年代建造的，所以并不存在原告聲稱(chēng)的被告隱瞞案涉房屋實(shí)際建造時(shí)間的情況。
2.房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的是取得該合同中約定的房屋的所有權(quán)，案涉合同中并未約定原告可以案涉房屋建造時(shí)間為由解除合同，即使案涉房屋建造時(shí)間構(gòu)成案涉合同約定的原告的根本合同目的，被告因不知案涉房屋建造時(shí)間而并未做明確、肯定的陳述時(shí)，原告有能力自行核實(shí)該信息或要求被告或中介公司提供書(shū)面證明材料，甚至還可放棄簽約。因此，原告以“房齡”過(guò)老原因解除合同沒(méi)有依據(jù)。
最后，法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。
評(píng)析
二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)家比較關(guān)注地段、樓層、戶型、裝修、價(jià)款等因素，往往會(huì)忽略“房齡”，在合同中也不會(huì)對(duì)此進(jìn)行約定。除了買(mǎi)房人自身不夠重視外，大多數(shù)房主也不說(shuō)清真實(shí)的“房齡”，而一些中介機(jī)構(gòu)也基本回避“房齡”細(xì)節(jié)。
雖然在本案中因?yàn)橘I(mǎi)受方是一次性付款，不涉及按揭貸款，因此“房齡”問(wèn)題不會(huì)導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。如果要通過(guò)銀行按揭貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，“房齡”在30年以上的房子銀行幾乎不會(huì)放貸。另外，如果產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)出時(shí)間未滿5年，再次成交的話，還要交營(yíng)業(yè)稅。
律師建議，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，考察“房齡”是重要環(huán)節(jié)，要在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中注明房屋的“房齡”，并約定買(mǎi)家有權(quán)依據(jù)《合同法》的規(guī)定變更或解除購(gòu)房合同，并可要求賠償損失。
