最近,身陷一宗房產(chǎn)官司的小王接到了法院的判決通知書,要求其按照約定承擔相應的違約責任。始終認為自己沒有責任的小王,找到了我們來咨詢。
案例:
未及時簽訂買賣合同
需承擔違約責任
2012年10月15日,小王與某開發(fā)公司簽訂了投資意向書一份,約定小王自愿認購該開發(fā)公司的購物中心的一個鋪位,總價款為138萬元。認購時小王支付了定金336000元,當時約定待工程動工后再交20%,在簽訂正式商品房買賣合同時補交至50%,剩下50%按揭或一次性付清。并且約定,如果通知小王辦理交款和按揭手續(xù)時,小王不來辦理的話,自通知之日起15日后每天支付2‰房屋總價違約金。
意向書簽訂后,小王按時支付了定金336000元。之后,開發(fā)公司向小王發(fā)出商品房買賣(預售)合同通知書,告知其已取得預售許可證(售許2011第2號)并通知王某應按照約定日期前往售樓部簽訂《商品房買賣(預售)合同》并辦理相關(guān)手續(xù),逾期三日將收取總房價每日2‰的違約金。但小王未前往簽訂商品房買賣(預售)合同,也未支付剩余購房款。
又過了一段時間,該開發(fā)公司給小王發(fā)出了《關(guān)于王某違約處理的通知》,要求小王在一定期限內(nèi)前去處理。之后,該開發(fā)公司兩次向小王發(fā)出通知,要求小王配合完成按揭手續(xù),逾期視為違約,按約定收取違約金。第二次收到通知后,小王向該開發(fā)公司又支付了購房款552000元。但小王至今未與開發(fā)公司簽訂《商品房買賣(預售)合同》,也未支付剩余房款。故開發(fā)公司還是將小王訴至法院,要求解除投資意向書并支付違約金。
但小王認為,開發(fā)公司在起訴前已取得商品房預售許可證,雙方簽訂的投資意向書具備商品房買賣合同主要內(nèi)容且開發(fā)公司已收受大部分購房款,該投資意向書應當認定為商品房買賣合同,雙方商品房買賣合同關(guān)系成立。開發(fā)公司假借投資意向書之名,以未簽訂正式商品房買賣合同為由,要求本人承擔違約責任,違背誠實信用原則。故要求駁回。
法院審理認為,小王與開發(fā)公司簽訂的投資意向書,應認定為預約,并非買賣合同。故小王提出投資意向書系商品房買賣合同的意見不予采納。小王接到開發(fā)公司發(fā)出的通知后,未履行意向書確定的義務,故開發(fā)公司有權(quán)解除購房意向書,并請求由小王承擔相應的違約責任。
律師點評:
簽訂意向書后
要及時簽訂買賣合同
胡增冬:浙江三道律師事務所律師。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定:商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確主要內(nèi)容:(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。
本案中,小王與開發(fā)商雖然對商鋪的坐落、面積、單價、總價、付款方式等進行了約定,但尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定商品房買賣合同的主要內(nèi)容,所以不能被認定為商品房買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立,只能認定為預約。同時,小王也無法證明開發(fā)公司存在先行違約行為,故小王不應承擔違約金的抗辯便無法律依據(jù)。律師提醒購房人在簽訂意向書后一定要及時簽訂《商品房買賣(預售)合同》的正式文本或者在意向書中明確意向書具有買賣合同的效力,以便保護自己的權(quán)利。