核心內(nèi)容：房價漲落實屬市場的一種常態(tài)，但在二手房交易市場上，卻出現(xiàn)不少買賣糾紛。二手房買賣中會遇到賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。這種情況的出現(xiàn)說明賣方反悔，不愿意完成交易，那買房應當如何利用法律武器維護自己的權益呢？下面由法律快車的小編結(jié)合我國現(xiàn)行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見，供上下家進行二手房交易時參考。感謝您的關注！
依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財產(chǎn)，賣方在出賣時需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意；否則，就可能導致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口，要求法院確認房屋買賣合同無效。但是，當房屋產(chǎn)權登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。
《物權法》第106條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。”
最高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（二）項和《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定。可見，我國法律已經(jīng)確立了不動產(chǎn)物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā)，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權。
在審判實踐中，按照最高法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：
一是房屋出售時，權利登記僅為賣方一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應認定為有效；但如有證據(jù)證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售時，權利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效；但買方有理由相信賣方有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。
