如今房價(jià)居高不下頻頻攀升,導(dǎo)致市場出現(xiàn)大批無產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)交易,由此出現(xiàn)一些無產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)買賣糾紛案件。根據(jù)規(guī)定,沒有完成產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),僅以雙方合同約定所謂的“合同房”交易屬于不合法交易,一旦出現(xiàn)糾紛,合同雙方都無法得到法律的充分保護(hù)。近期,浙江省德清縣法院就受理了一起由買賣無產(chǎn)權(quán)房屋所引發(fā)的民事糾紛。
2010年5月26日,湖州某植物纖維食品有限公司(被告、賣方)、某紡織品有限公司(原告、買方)簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》,約定被告公司將其所有34344平方米的土地及4500平方米房屋和地上一切建筑物等附屬物全部轉(zhuǎn)讓給原告公司,轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣1300萬元,被告在注銷抵押權(quán)后,原告公司支付被告公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定金200萬元,土地證也交由原告公司保管,在雙方辦理完房地產(chǎn)過戶手續(xù)后原告再支付被告房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)900萬元。同時(shí)被告告知原告未辦房產(chǎn)證,雙方還約定被告必須在2010年10月底前完成房屋過戶的相關(guān)手續(xù),如未在約定時(shí)間內(nèi)完成,即視為違約,被告應(yīng)雙倍賠償原告人民幣400萬元。
原告、被告在合同履行過程中,由于消防手續(xù)不齊全無法在約定期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證,于是原告以合同違約把被告告上法庭,請求判被告雙倍支付違約金400萬,繼續(xù)全面履行合同。
根據(jù)《房地產(chǎn)法》、《合同法》規(guī)定,一審法院經(jīng)審理后認(rèn)定,原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》合法有效,應(yīng)受法律保護(hù)。但因尚未辦完房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),從法律上無法確定所涉房產(chǎn)的權(quán)屬,故雙方簽訂的合同實(shí)際已無法履行。而被告未能按約定時(shí)間辦理完成房屋登記手續(xù),有客觀因素存在,雖對于原告的責(zé)任存在不確定性,但被告已構(gòu)成違約是事實(shí),理應(yīng)由被告承擔(dān)違約責(zé)任。法院認(rèn)為,合同中未約定違約金,原告請求被告支付200萬元違約金,法院酌情予以支持,但無法判令強(qiáng)制過戶,對于原告要求被告繼續(xù)全面履行雙方于2010年5月26日簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》請求,法院不予支持。
一審判決下達(dá)后,原、被告雙方對于判決結(jié)果都不盡滿意,于是提交了上訴請求。二審法院依據(jù)《民訴法》規(guī)定,在經(jīng)過全面查證后,認(rèn)為在協(xié)議簽訂的第二天,原告將消防“現(xiàn)場踏看記錄”交給中介公司,中介公司將其作為辦理房產(chǎn)證的資料直接遞交到德清經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)建設(shè)管理局,同時(shí)證實(shí)被告2011年3月31日才知道曾經(jīng)有消防“消防踏看記錄”的。二審法院認(rèn)為消防大隊(duì)的現(xiàn)場踏看記錄不是消防大隊(duì)的行政許可。“現(xiàn)場踏看表”不是辦證的有效資料,并確認(rèn)了房屋產(chǎn)權(quán)證沒有及時(shí)辦下來原告負(fù)有主要責(zé)任,于是二審法院維持了一審判決,并下達(dá)了二審終審判決書。
二審宣判后,原、被告雙方仍然存有嚴(yán)重異議,隨后雙方再次站上了浙江省高級(jí)人民法院的公堂。在原、被告都沒有提交新證據(jù)和實(shí)體交易前提下,省高院認(rèn)為:“至于未能按約辦理房產(chǎn)證的責(zé)任承擔(dān)問題,這主要涉及到健怡公司是何時(shí)得知現(xiàn)場踏看記錄表所載消防整改意見的認(rèn)定問題”, 與本案毫無利害關(guān)系的行政部門工作人員朱忠初、柯永根的證言:證明健怡公司2011年3月31日才知道消防整改意見,最后省高院依據(jù)中介公司“己把現(xiàn)場踏看表告知郎妙才”,撤銷一審二審判決,改判被告公司所有的34344平方米的土地及4500平方米房屋和地上一切建筑物等附屬物歸原告公司所有;原告公司可持省高院裁定書到相關(guān)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
據(jù)了解,湖州某植物纖維食品有限公司(被告、賣方)不服判決已向最高人民法院申請?jiān)賹?,已被駁回。
原本一樁普通無產(chǎn)權(quán)房屋交易糾紛案,到現(xiàn)在原、被告已經(jīng)三次對簿公堂,同時(shí)這也為社會(huì)敲響了警鐘,謹(jǐn)防房地產(chǎn)炙熱背后的違規(guī)違法交易,避免交易雙方不必要的糾紛和損失,依法遵章,那才是維護(hù)雙方利益的最好方式。