屋漏偏逢連夜雨。在近期樓市深陷“拐點爭議”的背景下，房企遭業(yè)主維權(quán)的消息頻繁傳出。
據(jù)媒體昨日報道，華潤置地哈爾濱（樓盤）房地產(chǎn)公司開發(fā)的“歡樂頌”樓盤近日遭業(yè)主舉報，稱該項目存在虛假宣傳。目前華潤已經(jīng)承諾將對700余戶業(yè)主進行相關(guān)補償和退房處理，消息一出立即引發(fā)上百名業(yè)主退房。
《第一財經(jīng)日報》記者梳理近年來的“房鬧”事件發(fā)現(xiàn)，每次涌現(xiàn)的退房現(xiàn)象背后，都伴隨著樓市的不確定性，降價更會直接釀成沖突。但也有分析人士對本報稱，其實一些業(yè)主知道降價不是退房的正當(dāng)理由，因此存在借題發(fā)揮的心理。
虛假宣傳引發(fā)退房
“歡樂頌”哈爾濱購物廣場位于哈爾濱松北區(qū)，在昆明（樓盤）街、世茂大道、鄭州（樓盤）街圍合區(qū)域，2011年開工。當(dāng)時有公開報道稱其為“紅色央企華潤集團投資20億元在哈爾濱市松江區(qū)建設(shè)的東北最大購物廣場”。
根據(jù)當(dāng)時的規(guī)劃，該項目總建筑面積約30萬平方米，為商住一體的城市綜合體，預(yù)計2014年底投入運營。本報記者昨日在房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站看到，該項目于2012年9月開盤，入住時間為2014年6月，住宅均價為6500元/平方米。
但昨日有媒體報道稱，“歡樂頌”樓盤近日遭業(yè)主舉報，稱該項目存在虛假宣傳，即銷售階段承諾的商場面積大幅縮水、商場與住宅樓間距明顯縮小，此外還存在綠地面積不足、電梯不符規(guī)定等問題。
上述報道稱，2014年1月，在商場遲遲未動工的前提下，哈爾濱市規(guī)劃局網(wǎng)站上公布了華潤對“歡樂頌”商場的變更規(guī)劃。新的規(guī)劃是，商場面積從23萬平方米縮減至15萬平方米，商場與樓間距由60米縮減至33米。
記者昨日在房地產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇看到，一周以來，業(yè)主的相關(guān)留言層出不窮。5月20日，一名網(wǎng)友還在論壇中發(fā)了一張照片，照片上一群統(tǒng)一穿著白色T恤的人，正在“歡樂頌”項目接待中心的指示柱下，拉著數(shù)條寫滿標(biāo)語的白色橫幅，嚴(yán)厲指責(zé)華潤“欺詐業(yè)主”。
也正是在20日這天，華潤置地哈爾濱公司在松北區(qū)信訪辦新召開了一次協(xié)調(diào)會，該公司總經(jīng)理李春展在會上承認(rèn)，“歡樂頌”項目存在“一定問題”，讓業(yè)主“感到不滿意”。
公開報道顯示，李春展承諾華潤將對700余戶業(yè)主進行相關(guān)補償和退房處理，為業(yè)主依照銀行貸款利率退回購房款。此話一出，維權(quán)業(yè)主陸續(xù)趕到現(xiàn)場進行退房簽字，出現(xiàn)了百名業(yè)主“冒雨退房”。
對于一家背靠央企的上市房企而言，商業(yè)規(guī)劃突然改變的原因到底何在？對此，華潤方面尚未公開作出解釋。有接近華潤置地人士昨日對《第一財經(jīng)日報》記者分析稱，在華潤的產(chǎn)品線中，“歡樂頌”相對來說是較低端的商業(yè)綜合體項目，選擇改變規(guī)劃、減少商業(yè)面積，可能與招商情況有關(guān)。
“前期規(guī)劃的23萬平方米商業(yè)面積太大，（當(dāng)?shù)兀?yīng)該是沒有那么大的市場需求的，估計前期調(diào)研不夠充分?！鄙鲜鼋咏A潤置地人士表示。
就“歡樂頌”業(yè)主維權(quán)一事的進展，本報記者昨日致電哈爾濱官方，目前尚無回音。
退房現(xiàn)象的隱喻
山雨欲來風(fēng)滿樓。無獨有偶，縱觀近年來的房地產(chǎn)行業(yè)，“被退房”的品牌房企遠(yuǎn)不止華潤置業(yè)一家。
較早的一起令人印象深刻的退房事件，發(fā)生在2009年的重慶（樓盤）。彼時，以房屋漏水、高層住戶被隔離在別墅區(qū)外等理由，部分“北濱1號”業(yè)主向開發(fā)商中海地產(chǎn)重慶公司提出退房。但值得注意的是，該小區(qū)部分業(yè)主當(dāng)時傾向于退房的另一個原因是，“北濱1號”部分商品房的售價比一年前即2008年低了2000元/平方米甚至更多。
這起發(fā)酵多日的退房事件，不能說是中國樓市記憶中的一個偶然片段。當(dāng)時的背景是，源于西方的金融危機迅速向東方蔓延，2008年中國70個城市住房均價下降0.3%。這是1998年“房改”開啟中國地產(chǎn)黃金10年后的首次下跌，低迷的成交量也使開發(fā)商記憶猶新。
樓市下行，價格回落，業(yè)主與房企的糾紛事件就會頻出。隨后的2011年，房地產(chǎn)市場似乎又重演了這一連鎖反應(yīng)。
樓市調(diào)控影響下，2011年多地樓市出現(xiàn)成交下滑，不少房企跑量。與之相應(yīng)的是，又一輪退房現(xiàn)象出現(xiàn)，北京（樓盤）、上海（樓盤）等地一些新房源出現(xiàn)較大幅度降價銷售，引起部分已購房業(yè)主的不滿，一些業(yè)主要求給予補償甚至退房。
根據(jù)公開報道，2011年11月廣州（樓盤）一手房市場有133宗退房案例。當(dāng)年11月27日，長沙（樓盤）萬科城百余名業(yè)主齊聚位于長沙市福元路的萬科城，戴著口罩手舉“退房”字樣，向萬科提出了“退房”訴求。此前的11月15日，上海萬科清林徑樓盤也遭遇業(yè)主退房要求，并發(fā)生沖突。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，這些發(fā)生在企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛，看似個案，但在抗風(fēng)險能力有限、市場化程度不高的中國房地產(chǎn)行業(yè)，卻如同一場炎癥，在每一輪樓市創(chuàng)痛期爆發(fā)開來，成為一種疾病的隱喻。
近期的退房事件也沒能豁免這個邏輯。兩周前的5月8日，北京昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的路勁世界城近百名業(yè)主來到北京住建委，投訴路勁地產(chǎn)“以雙合同捆綁新風(fēng)系統(tǒng)變相漲價”，并舉報路勁賣房過程中存在違規(guī)欺詐和虛假宣傳行為，要求其退還通過捆綁銷售向每戶購房人收取的施工改造合同款。更尷尬的局面是，4月初，南京（樓盤）江寧區(qū)一項目因資金問題停工，17名業(yè)主爬上樓頂拉開橫幅，表達憤怒情緒。
與此同時，今年在全國多個城市均進行大幅促銷的香港地產(chǎn)巨頭九龍倉，幾乎成為遭受“房鬧”最為頻繁的房企。從杭州（樓盤）、常州（樓盤）到成都，不是因為價格“跳水”遭到業(yè)主圍攻，就是因為“低開”被周邊樓盤視作“不道德的攪亂市場行為”。
這一輪“房鬧”的背景是，今年春節(jié)過后，包括一線城市在內(nèi)，樓市一直未見暖意。中原集團研究中心監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期新建住宅成交面積較去年同期大幅下滑47%，其中一線、二線、三四線城市均有明顯下挫，降幅分別為40%、65%、32%。2014年“五一”假期成交量為近四年以來的歷史低位。
在市場下行情緒濃厚的背景下，退房事件有可能形成羊群效應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士對本報分析稱，其實業(yè)主自己也知道，如果因為降價去退房，肯定是退不掉的，但是利用商業(yè)面積縮水等原因，或許就能有所收獲。
北京盈科律師事務(wù)所李冰律師則對本報表示：“如果是開發(fā)商在預(yù)售階段承諾的項目配套出現(xiàn)較大變化，這是開發(fā)商履行合同的瑕疵，業(yè)主有權(quán)追究開發(fā)商違約責(zé)任。但如果僅僅是因為項目降價要求退房，則很難在法律上站住腳。因為既然商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢，因降價而要求退房或補償?shù)?，就是對交易秩序的破壞?！?
李冰同時認(rèn)為，開發(fā)商降價屬于市場行為，政府也不應(yīng)該過多干預(yù)?！安辉试S開發(fā)商降價或要求開發(fā)商對老業(yè)主補差價，這可能導(dǎo)致開發(fā)商成交量降低或歸零，成本無法回收，有些開發(fā)商因此資金鏈斷裂；而降價銷售，開發(fā)商還有機會收回成本?！?a target="_blank">
