遭遇房產(chǎn)糾紛欲維權(quán) 法律知識(shí)知多少？

       買房時(shí)遭遇房產(chǎn)糾紛，導(dǎo)致權(quán)益受損怎么辦?向消協(xié)投訴?與開發(fā)商直接交涉?尋求媒體曝光?還是認(rèn)栽，讓苦水自己吞?或許對于買房你有一套自己的經(jīng)驗(yàn)與技巧，但房地產(chǎn)市場的亂象卻讓你卻“防不勝防”。
      樓市在一片欣欣向榮發(fā)展的背后，因房產(chǎn)問題維權(quán)的事件亦是接連不斷。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)已成為了消費(fèi)者投訴最多的行業(yè)之一。定金不退、建筑質(zhì)量問題、產(chǎn)權(quán)證辦理難、面積縮水、售樓人員的虛假宣傳、開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)、高壓線危害等投訴熱點(diǎn)，不但擾亂了房地產(chǎn)市場，也損害了購房者的利益。然而，大多買房人群由于缺少足夠的法律知識(shí)，只能素手無策吃悶虧，有的甚至維權(quán)了也不一定能如愿以償。
       在購房中要注意哪些問題?遭遇糾紛后又該怎樣有效的維權(quán)?在315來臨之際，樓盤網(wǎng)小編特地給廣大購房者收集了一些房地產(chǎn)維權(quán)基礎(chǔ)知識(shí)，供大家參考。
問：定金可不可以退?
律師答疑：“訂金”與“定金”是不同的法律概念。這是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的慣用做法?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回;若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

而訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利;反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。

問：合同簽訂后，因價(jià)格變化原因可以反悔嗎?
律師答疑：商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

此外，從法律上講，開發(fā)商降價(jià)對老業(yè)主來說是很難維權(quán)的，這屬于房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)。除非合同有約定，如果簽合同時(shí)開發(fā)商有書面承諾，承諾不降價(jià)，或若降價(jià)就賠償業(yè)主損失，這樣就可以獲得賠償。打砸售樓處只能徒勞無果，甚至?xí)?gòu)成犯罪。

問：“五證”和“兩書”是指?購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?
律師答疑：“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
風(fēng)險(xiǎn)：1、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無法確定;2、為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費(fèi)用，如需補(bǔ)交土地出讓金;3、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易;4、可能被政府以違法建設(shè)強(qiáng)制拆除。

      《 廣告法》第三十七條規(guī)定：(1)房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。(2)購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因?yàn)橐蕾?虛假)廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。(3)購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。(4)損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。

律師答疑：購房人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返诎藯l規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

問：開發(fā)商不能按時(shí)交房怎么辦?
 律師答疑：針對開發(fā)商延遲交房，業(yè)主們可集結(jié)起來找開發(fā)商討個(gè)說法，如果不行可走法律程序。根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。此外，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果開發(fā)商沒有按期交房，業(yè)主可要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失，購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。催告之后超過三個(gè)月的，購房者可要求開發(fā)商解除合同。

問：什么情況下可以要求開發(fā)商退房?

律師答疑：一是置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。二是開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。

下列情形可以作為拒收的正當(dāng)理由：
1、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;
2、交付時(shí)不具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》;
3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件;
4、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸未通知買受人;
5、交付的時(shí)間遲延，達(dá)到買受人單方解除合同的條件;
6、竣工測繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn)。
以上情形，前三種是出賣人不能證明達(dá)到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實(shí)都是不需要收房就可以證明的。
此外，開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。比如：開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無效。置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要求退房。