北京仍在試圖“退燒”樓市。相關(guān)政策同時(shí)針對(duì)商品新房和二手房市場(chǎng)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉,北京上調(diào)了二手房指導(dǎo)價(jià)格;與此同時(shí),相比2013年,今年對(duì)商品房的預(yù)售價(jià)審批中將掛鉤地價(jià),諸如精裝拆分等規(guī)避限價(jià)的情況,亦被禁止。
市場(chǎng)人士將其與京津冀一體化戰(zhàn)略聯(lián)系在一起。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2014年1季度,北京新建商品住宅簽約套數(shù)為1.36萬(wàn)套,累計(jì)簽約總額為534.7億,同比下調(diào)31.7%,這也是2012年一季度來(lái),連續(xù)8個(gè)季度,北京商品房住宅簽約額首次低于700億。
全國(guó)形勢(shì)也有類似情況。“一線城市透支地價(jià)上漲空間,二三線城市透支未來(lái)購(gòu)買力,年輕人透支未來(lái)消費(fèi),”3月29日,萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
由此,一些地區(qū)開(kāi)始主動(dòng)或被動(dòng)放松調(diào)控,然而戲劇性的是,北京樓市調(diào)控依然繼續(xù)從嚴(yán)。
針對(duì)北京進(jìn)一步“堅(jiān)持并從嚴(yán)”干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理由,一位國(guó)企開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,根據(jù)其和政府溝通了解的信息發(fā)現(xiàn),上述政策,與合理控制城市人口規(guī)模的社會(huì)治理手段有關(guān)。
北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人亦曾公開(kāi)表態(tài),如何控制和疏解非首都功能人口是面臨的重要問(wèn)題,今年上半年,北京將出臺(tái)控制人口年增量數(shù)字。
從嚴(yán)執(zhí)行限價(jià)
“三個(gè)透支加在一起,成為影響2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,前景很難說(shuō)?!泵髴c說(shuō)。
年初,諸如泰禾·北京院子、紫辰院、五礦萬(wàn)科·如園等多個(gè)超過(guò)4萬(wàn)元每平方米的高價(jià)項(xiàng)目入市,被市場(chǎng)解讀為北京限價(jià)“松口”。
“其實(shí)不然,上述項(xiàng)目依然在限價(jià),為完成2013年調(diào)控目標(biāo),多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目被要求延期,2013年已過(guò),自然開(kāi)始入市,”據(jù)一位不方便透露姓名的房企人士介紹。
據(jù)其了解,此前延遲審批的項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格最終幅度相比年前大概漲了5%不到,這個(gè)漲幅相比延期的資金成本,并不能形成充抵。
與此同時(shí),根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,在限價(jià)政策依然從嚴(yán)執(zhí)行的背景下,諸如精裝拆分等規(guī)避限價(jià)政策的賣房策略,在2014年被明確禁止。
“2013年,在北京趨嚴(yán)的限價(jià)政策背景下,開(kāi)發(fā)商在審批價(jià)外,會(huì)再捆綁幾千元的精裝修價(jià)格,導(dǎo)致實(shí)際上總價(jià)款并無(wú)太大變化”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹。
“現(xiàn)在預(yù)售證審批已嚴(yán)格禁止精裝拆分,向北京住建委報(bào)批價(jià)格時(shí),會(huì)要求看合同,核定裝修成本,并批價(jià)格:一個(gè)毛坯價(jià),一個(gè)精裝價(jià),只能批一個(gè),不準(zhǔn) 捆綁,” 上述不便透露姓名的房企人士說(shuō)。他介紹,一般來(lái)說(shuō),精裝修會(huì)比毛坯房批的預(yù)售價(jià)高,但幅度可能僅覆蓋精裝成本,要求非常嚴(yán)格,開(kāi)發(fā)商漲價(jià)空間很有限。
以3月18日萬(wàn)科橙項(xiàng)目為例,21680元每平方米的毛坯成交均價(jià),較市場(chǎng)預(yù)期低了近3000元每平方米,引起廣泛關(guān)注,并被多個(gè)媒體解讀為北京項(xiàng)目降價(jià)的信號(hào)。
萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶解釋“降價(jià)”質(zhì)疑就稱,該項(xiàng)目是萬(wàn)科配合政府做好房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定,接受了政府價(jià)格指導(dǎo)的原因。
和2013年頻現(xiàn)的精裝捆綁情況大不同,2014年北京的市場(chǎng)上幾乎很少有這樣的項(xiàng)目。除了禁止精裝拆分外,上述房企人士介紹,北京的限價(jià)亦要求掛 鉤地價(jià),這個(gè)掛鉤有兩層含義,第一,會(huì)對(duì)照項(xiàng)目的拿地地價(jià)來(lái)審批商品房預(yù)售價(jià)格;第二,要求開(kāi)發(fā)商不能因?yàn)轫?xiàng)目周邊或者項(xiàng)目后期地價(jià)上漲,就作為此前低地 價(jià)項(xiàng)目抬價(jià)的理由。
除了繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的行政化調(diào)控手段外,諸如二手房交易稅費(fèi)的市場(chǎng)化手段,亦現(xiàn)收緊信號(hào)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到, 3月31日,位于宋家莊區(qū)域的政馨家園、鑫兆雅園等部分小區(qū)合同網(wǎng)簽,將實(shí)行新的指導(dǎo)價(jià)。
“剛調(diào)整了指導(dǎo)價(jià),應(yīng)該是漲了一兩千元,” 3月31日,鏈家地產(chǎn)宋家莊店的一位店員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹。
按照北京二手房交易中的慣行辦法,買賣雙方簽訂的合約價(jià)格為實(shí)際的成交價(jià)格,但在北京建委進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)則會(huì)以官方的區(qū)域最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)為網(wǎng)簽價(jià)格,由于最終的稅費(fèi)繳納以網(wǎng)簽價(jià)格為基數(shù),因此二手房區(qū)域最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)一旦提高,意味著購(gòu)房人繳納的稅費(fèi)也將隨之提高。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者亦向北京住建委核實(shí)近期二手房指導(dǎo)價(jià)上調(diào)。北京住建委的一位人士核實(shí)稱,北京當(dāng)前的二手房指導(dǎo)價(jià)已采取動(dòng)態(tài)調(diào)整,近期的確進(jìn)行了調(diào)整,但為了防止買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”避稅,指導(dǎo)價(jià)不對(duì)外公開(kāi)。
所謂二手房交易指導(dǎo)價(jià)的動(dòng)態(tài)調(diào)整,鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭解釋稱,當(dāng)前的二手房最低計(jì)稅價(jià)格是一房一價(jià)模式,項(xiàng)目樓層、建設(shè)時(shí)間、位置不同,指導(dǎo)價(jià)都不同,也就是說(shuō),一個(gè)小區(qū)的樓盤(pán)指導(dǎo)價(jià)都有差異。
另外,張旭表示,項(xiàng)目的調(diào)整會(huì)結(jié)合市場(chǎng)變化,換手快、價(jià)格漲得高的樓,就被認(rèn)為是投資屬性比較重的,指導(dǎo)價(jià)會(huì)調(diào)整得高些,反之就低些,甚至不調(diào)。
“每次的調(diào)整價(jià)格都不同,大概的幅度是10%-30%不等”,鏈家地產(chǎn)的宋家莊店員解釋,調(diào)整的幅度也將根據(jù)具體項(xiàng)目而調(diào)整。據(jù)其了解,去年有的小區(qū)調(diào)了3次,其中,4月份漲幅最高,大概是3000元,7月份調(diào)整一次,年底又調(diào)整了一次,大概是1000元。
在北京房?jī)r(jià)連漲的背景下,二手房指導(dǎo)價(jià)一漲再漲。以政馨家園、鑫兆雅園為例,上述店員介紹,早在2010年,上述兩個(gè)項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià),分別在5000多和6000多左右,如今調(diào)整后,這兩個(gè)項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)約是21000元、21500元。