對很多人來說,購房已不是個(gè)人行為,而是一個(gè)甚至幾個(gè)家庭要共同面對的事情,怎樣做才能不讓購房降低生活質(zhì)量?消除“房奴”生活隱憂,你需要知道下面這些事。
真正的財(cái)富是一種思維方式。對于有思想力和行動力的人來說,任何時(shí)候都是機(jī)會:高位時(shí)可以適當(dāng)清倉換取更大價(jià)值的資產(chǎn),低位時(shí)可以賣舊買新、賣小買大、賣郊區(qū)買城區(qū);而對于缺乏思想力和行動力的人來說,任何時(shí)候都不是機(jī)會:高時(shí)嫌太高,低時(shí)怕再低。
本文不糾結(jié)于“買還是不買”,而是要告訴那些準(zhǔn)備做“房奴”的人,如何做一名理智的“房奴”。
戰(zhàn)略上要“城市包圍農(nóng)村”
房屋價(jià)值的永恒定律是:地段、地段,還是地段!就是說買得起大城市不買小城市,買得起中心城區(qū)不買郊區(qū),寧要中心城區(qū)一小房,不要遠(yuǎn)郊區(qū)域一大房。要關(guān) 注總資產(chǎn)多少,不要過多關(guān)注房屋大小。據(jù)2000年到2013年多個(gè)城市銷售價(jià)格變動的結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示:13年間,全國平均房價(jià)上漲2.42倍,但同期多個(gè) 大中城市房價(jià)上漲幅度都遠(yuǎn)超全國平均水平,其中,北京和上海兩個(gè)城市的上漲倍數(shù)分別是3.76和4.27??梢姡蟪鞘蟹績r(jià)上漲幅度會超過二、三線城市, 城市中心區(qū)域房價(jià)上漲幅度會超過郊區(qū)和邊緣區(qū)域。
除了戰(zhàn)略上要“城市包圍農(nóng)村”,在戰(zhàn)術(shù)上還要“農(nóng)村包圍城市”。如果手里資金有限,買不起大的就買小的,買不起城中心的就買郊區(qū)的。等到若干年后房價(jià)漲了,再賣掉小城市的、城郊的,改買大城市的、城中心的,也算是一種“迂回戰(zhàn)術(shù)”。
用投資理念買自住房
做“房奴”要善于轉(zhuǎn)換思路。這其中最重要的一點(diǎn)就是要拋棄“買房就是自住”的老觀念。中國當(dāng)下的實(shí)有城市化率不足三成,要達(dá)到70%以上的世界平均終極 城市化率至少還有20年。房子是不動產(chǎn),但人是自由流動的,你買的房子給別人住,別人買的房子給你住,有何不可?在這個(gè)城市化急劇發(fā)展、人口急劇流動的當(dāng) 代社會,多少人能夠在自己的房子里住一輩子?
另一方面,富人思維是即使再有錢也要貸款買房,首付越低越好,年限越長越好;窮人思維是即使再沒錢也要東拼西湊自己盡量多地湊到房款,以便少貸款少交銀行利息,結(jié)果,不僅自己不能以最小力量通過銀行杠桿撬動最大資產(chǎn),而且親戚朋友的錢也成了死錢。
現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會同時(shí)又是以金融為基礎(chǔ)的信用社會,一套產(chǎn)權(quán)完整、支配自由,隨時(shí)可以和銀行完成抵押貸款交易、價(jià)格穩(wěn)步上漲的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房,事實(shí)上就是一張最好的人生“保險(xiǎn)單”?,F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會,生活用品、醫(yī)療、教育等各項(xiàng)成本都在不斷上升,房屋可以成為風(fēng)險(xiǎn)社會的對沖工具。
買一手房比二手房更能撬動貸款杠桿
信用消費(fèi)時(shí)代,人可以提前安排自己一生的收入,安排多少,跟自己的預(yù)期有關(guān),跟具體的收入并不一定重合。在勤勞致富的同時(shí)要善于投資理財(cái),通過信用金融 制度和交易致富實(shí)現(xiàn)財(cái)富非線性增長。房產(chǎn)等固定資產(chǎn)具有自動復(fù)利功能,是其他股票、票據(jù)、銀行存款等金融理財(cái)產(chǎn)品所不具備的。
與銀行建 立按揭關(guān)系,相當(dāng)于向自己的未來借力,不過這個(gè)力也有大小之分。舉例來說,以首付50萬元為例,只能撬動總價(jià)100萬元的二手房,卻能買到166萬元的一 手房,并且可以充分利用銀行貸款。按同等比例的升值計(jì)算,5年后漲1倍,那么二手房5年后的總資產(chǎn)是200萬元,但買一手房是330萬元。需要注意的是, 每個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好不一樣,有的人適合“激進(jìn)”一些,有的人適合“保守”一些,個(gè)人應(yīng)在購置房產(chǎn)之前保證自己的生活質(zhì)量,量力而行。
這些類型的房產(chǎn)最好不要“碰”
大城市房價(jià)由外來人口決定,小城鎮(zhèn)房價(jià)由返鄉(xiāng)人口決定。任何人都沒有能力改變高房價(jià),個(gè)人只有順時(shí)應(yīng)變、轉(zhuǎn)變觀念才能戰(zhàn)勝高房價(jià)。不過,房地產(chǎn)也不是遍 地黃金隨手可撿,原因是有些房產(chǎn)已經(jīng)過?;蚣磳⑦^剩,如旅游房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)、遠(yuǎn)郊不配套區(qū)域房產(chǎn)、一些人口正在衰減或產(chǎn)業(yè)正在空心化的小城鎮(zhèn)房產(chǎn)。購買這 些類型房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較大,無論是自住還是投資都要謹(jǐn)慎。