自5月中下旬以來(lái)，深圳新房市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)動(dòng)輒售罄的火爆行情突然中斷，部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率不足一半，市場(chǎng)明顯降溫。業(yè)內(nèi)人士分析，主要原因在于深圳“限價(jià)令”并未真正阻擋開(kāi)發(fā)商提價(jià)，一些新盤(pán)定價(jià)超出剛需購(gòu)買(mǎi)力，以及前期需求被透支。
購(gòu)房者追漲意愿下降
深圳網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月20日-26日，深圳一手住宅成交套數(shù)為944套，環(huán)比下降31.45%，總成交面積為89175平米，環(huán)比下降28.01%。
5月11日，位于龍華清湖的某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，由于銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)22000元/平米，刷新片區(qū)同等樓盤(pán)價(jià)格，且戶(hù)型為面向改善型群體為主的大戶(hù)型，購(gòu)買(mǎi)群體較窄，開(kāi)盤(pán)去化率僅49.8%，為近期深圳住宅開(kāi)盤(pán)去化率最低的樓盤(pán)。
“行情突然中斷，讓人感到有些意外。”樓海咨詢(xún)研究辦公室負(fù)責(zé)人熊安分析，由于開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的幅度，超出了購(gòu)房者可接受的范圍，致使深圳樓市暫時(shí)進(jìn)入中場(chǎng)休息。“開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)還需務(wù)實(shí)，不要盲目抬價(jià)，剛需對(duì)價(jià)格很敏感。”
5月18日開(kāi)盤(pán)的閱山公館推出229套房源，以中小戶(hù)型為主，均價(jià)23000元/平米，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)布置了600個(gè)座位，而到場(chǎng)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)僅293位客戶(hù)。記者采訪了解到，部分新盤(pán)定價(jià)超出購(gòu)房者預(yù)期和市場(chǎng)接受程度，成為近期新盤(pán)市場(chǎng)銷(xiāo)售趨緩的主要原因。
向來(lái)受到市場(chǎng)追捧的萬(wàn)科樓盤(pán)也遭遇冷場(chǎng)。5月24日開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科翰鄰城是從別的開(kāi)發(fā)商處收購(gòu)來(lái)的二手盤(pán)，該盤(pán)去年一期售價(jià)1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)科包裝成精裝修后，88平方米復(fù)式均價(jià)達(dá)22500元/平方米，120-130平方米平層均價(jià)17500元/平方米，由于定價(jià)高，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況并不如意。翌日，與此相鄰的承翰陶源花園(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)開(kāi)盤(pán)，單價(jià)較萬(wàn)科低三四千元，屬正常定價(jià)，但由于位置較偏、品牌一般也很難賣(mài)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，萬(wàn)科收購(gòu)的樓盤(pán)價(jià)格通常會(huì)賣(mài)得比周邊貴，因?yàn)槭召?gòu)成本比自己直接拿地開(kāi)發(fā)更高，加上萬(wàn)科品牌，價(jià)格高一點(diǎn)很正常，但此盤(pán)在收購(gòu)時(shí)已建好，萬(wàn)科提升品質(zhì)的空間有限，突然漲價(jià)數(shù)千元，讓購(gòu)房者難以接受。
合正地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，從去年年底至今年前四個(gè)月，開(kāi)發(fā)商均在搶閘出貨，深圳最熱門(mén)片區(qū)龍華新區(qū)幾大樓盤(pán)均在4月前推出，數(shù)千套房開(kāi)盤(pán)即一搶而光，剛需已經(jīng)釋放，新的購(gòu)買(mǎi)力還需要積蓄一段時(shí)間。
庫(kù)存持續(xù)下滑
在房地產(chǎn)業(yè)資深人士胡春看來(lái)，房產(chǎn)稅有可能年內(nèi)在深圳試點(diǎn)的消息，讓部分購(gòu)房者開(kāi)始觀望。而關(guān)外樓盤(pán)價(jià)格上漲過(guò)快，購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)斷檔。
一位開(kāi)發(fā)商表示，城區(qū)和近郊價(jià)格合理的樓盤(pán)尾盤(pán)銷(xiāo)售依然處于正常狀態(tài)，如5月20日開(kāi)盤(pán)的福東龍華府(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)由于定價(jià)不到2萬(wàn)元/平米，比周邊樓盤(pán)價(jià)格低，獲得不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。而定價(jià)過(guò)高的遠(yuǎn)郊盤(pán)則由于需求有限面臨銷(xiāo)售下降的情況。
從深圳新盤(pán)庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，供給并不樂(lè)觀，據(jù)深圳規(guī)劃國(guó)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，深圳商品住房可售套數(shù)為31130套，而截至5月28日，可售套數(shù)降至27289套。
數(shù)據(jù)顯示，從去年11月開(kāi)始，隨著開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量加大，深圳供給量持續(xù)上升，在今年1月11日達(dá)到最高值36470套，一季度庫(kù)存得到快速消化。
專(zhuān)家嚴(yán)躍進(jìn)分析，從庫(kù)存數(shù)據(jù)看，對(duì)深圳樓市降溫，市場(chǎng)不應(yīng)抱太大希望，一是在市場(chǎng)內(nèi)生機(jī)制下，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)總體上難敵升溫態(tài)勢(shì)；二是深圳樓市相比北京、上海而言屬泡沫較少的城市，在樓市打壓下難以出現(xiàn)迅速縮水態(tài)勢(shì)，因?yàn)槭袌?chǎng)投機(jī)成分本來(lái)就很少。
資深專(zhuān)家杰表示，今年下半年深圳所推樓盤(pán)量可能比上半年還要少，而市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控已經(jīng)“麻木”，“國(guó)五條”影響并不大，通常在消化一段時(shí)間后又回歸正常，在購(gòu)買(mǎi)力重新積蓄后，預(yù)期下半年樓市會(huì)保持穩(wěn)定。
