少踩“地雷” 買二手房先知8件事絕對(duì)不后悔

雖然你買房子時(shí)也會(huì)有喜好，但是等到你賣房子的時(shí)候，未必知道買家怎么想。因?yàn)閹啄赀^去，房子的目標(biāo)客戶群體在改變，這房子本身的情況也在發(fā)生變化。就算你現(xiàn)在不買房，知道了這些事，就能少踩地雷，不至于將來賣房時(shí)才后悔。 　　1、房子高齡影響按揭貸款 　　如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個(gè)重要的條件?！案啐g房產(chǎn)”在買房人那里是不怎么受歡迎的，因?yàn)樗馕吨y貸款。 　　多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款。 雖然中國內(nèi)地的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年，但實(shí)際的使用壽命根本沒有這么久。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興曾在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上表示，目前中國的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。 　　另外，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海長寧區(qū)高級(jí)經(jīng)理李棟認(rèn)為，高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個(gè)因素是中國市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會(huì)給銀行帶來貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。 　　上海德佑地產(chǎn)靜安區(qū)高級(jí)經(jīng)理徐國峰建議，如果購買的第一套房是家庭唯一一套普通住房（小于144平方米，容積率和售價(jià)被所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心認(rèn)定為屬于普通住房），計(jì)劃賣掉它的時(shí)間最好是在5年之后，可以減免金額不菲的營業(yè)稅。因?yàn)槟壳皹I(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩是買家包攬雙方的所有稅費(fèi)，所以，同一個(gè)小區(qū)的房子，需要買房人交的稅費(fèi)越少，就越受歡迎。 　　2、動(dòng)遷安置房不如商品房 　　同樣的地段、同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動(dòng)遷安置房，雖然它的價(jià)格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。 　　一般來說有動(dòng)遷安置規(guī)劃的小區(qū)，會(huì)在實(shí)際建造中把動(dòng)遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設(shè)計(jì)分割開來。這類房子最主要的問題是在位置和朝向上，特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞，例如小區(qū)中央、靠近綠地等位置相對(duì)安靜、景觀好的地方一定會(huì)規(guī)劃建造商品房，而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設(shè)施的位置，通常都是留給動(dòng)遷安置房的。 　　因?yàn)閯?dòng)遷安置房不能像商品房一樣為開發(fā)商帶來利潤，新建動(dòng)遷安置房也不上市銷售，所以為了提高容積率，有些動(dòng)遷房甚至設(shè)計(jì)成2梯6戶或7戶，而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動(dòng)遷安置房的建筑設(shè)計(jì)就不會(huì)多考究，整個(gè)建筑的窗戶可能不在一個(gè)平面，形成不規(guī)則的拐角或凹凸。同時(shí)戶型設(shè)計(jì)也受到局限，有些戶型的房間雖然號(hào)稱全朝南，但實(shí)際上光照會(huì)被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動(dòng)遷房的物業(yè)管理費(fèi)比商品房低，相應(yīng)地物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也會(huì)有較大差別。已經(jīng)具有一定購房實(shí)力的改善型、置換型的買房人對(duì)這些細(xì)節(jié)都會(huì)比較在意，不會(huì)單純?yōu)榱藘r(jià)格便宜犧牲居住品質(zhì)。 　　3、兩幢高樓間的房子人氣不高 　　買房者挑選位置、光線等也更謹(jǐn)慎。李棟分析，大多數(shù)買房人對(duì)房子外部條件的衡量大致可以總結(jié)為3類： 小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架/國道/干道； 10樓以上20樓以下比8樓以下好，8樓以下比20樓以上好； 　　不靠近電梯井比靠近電梯井好。 　　兩幢高樓之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū)；高區(qū)雖然采光無敵，但位置屬于空氣集中對(duì)流的風(fēng)口，20樓以上的房間打開窗戶通風(fēng)時(shí)，風(fēng)力相當(dāng)大。 　　如果一套房子是位于小區(qū)中央的，二手房經(jīng)紀(jì)人一定會(huì)在一開始就跟看房者強(qiáng)調(diào)它的位置有多好：小區(qū)中央、景觀房、樓王位置。新樓盤也通常把這里的房子留到最后一期出售，漲價(jià)也就顯得理所當(dāng)然——位置好。除了這里比較安靜，綠化也主要集中在小區(qū)的中間位置，隔了大片綠化，前面的樓就不會(huì)遮擋視野和采光，這會(huì)給房子加分。 　　4、高樓層未必賣得好 　　雖然新樓盤開售時(shí)，通常樓層越高售價(jià)就越高，但在二手房市場卻不一樣，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。 　　光照的問題一般高于8樓就沒有差別了，18到20樓以上的樓層已經(jīng)會(huì)引起一般人的恐高心理了?？拷娞菥姆孔右?yàn)殡娞葸\(yùn)行的震動(dòng)容易出現(xiàn)兩個(gè)問題：噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來麻煩，也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因。 　　臨近道路的排序多半屬于為了地段而產(chǎn)生的無奈選擇，道路意味著噪音和灰塵，太靠近地鐵帶來的問題除了噪音還有震動(dòng)。而買房人愿意講究而不選擇高架或干道的原因是：地鐵還是有營運(yùn)時(shí)間的，而高架和國道則是24小時(shí)噪音，特別是在深夜剛好是大型貨車通過的時(shí)間段。 　　5、三居室不那么受歡迎 　　二手房市場上最難賣的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上，即使是初次購房者也難以享受在稅費(fèi)上的優(yōu)惠減免。另外，總價(jià)比起其他中小戶型高出不少，也是影響目前大部分買房人決策的原因之一。 　　最受歡迎的是兩居室的戶型，其次是一居室。李棟告訴《好運(yùn)·MONEY+》，許多購買二手房的客人大多屬于置換型需求，為了孩子在市區(qū)里更好的學(xué)校上學(xué)或是孩子上學(xué)放學(xué)家長接送方便，要賣了離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，換一套離市區(qū)更近的房子。由于越靠近市中心，房子的單價(jià)越貴，因此，剛好滿足三口之家居住需求的兩室戶是性價(jià)比最高的選擇。 　　同樣的預(yù)算，在更遠(yuǎn)一點(diǎn)的郊區(qū)可以購買到三居室以上、小區(qū)內(nèi)環(huán)境更好、更新的房子；如果買兩居室，則可以去地段更好的區(qū)域物色一套附帶的資源更多的房子。顯然后者更符合大多數(shù)換房家庭的需要：生活更方便，教育資源更好，出行成本更低。所以，在預(yù)算差不多的時(shí)候，三居室是最不容易迎合買房人的類型。 　　購買一室戶的多以用來做過渡性質(zhì)的婚房或是掛戶口。在限購令出臺(tái)前，在房價(jià)昂貴的重點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，花相對(duì)少的價(jià)錢買一套超小面積的房子（通常40平方米以下）為子女入學(xué)掛戶口，然后把房子出租的做法非常普遍。