買電梯樓 四大因素定貴賤

電梯樓置業(yè)指南 　　受限購(gòu)和限貸政策影響，電梯樓一般是改善型或者首次置業(yè)“一步到位”的目標(biāo)，因此很多購(gòu)房者對(duì)電梯樓寄予很高的期望，如必定是南向景觀好的小區(qū)電梯樓。房地產(chǎn)人士表示，不少開發(fā)商在開發(fā)電梯樓的時(shí)候一般都把大戶型放在南向，可能南向“邊角料”會(huì)安排一些四五十平方米的一房一廳，緊湊型的兩房和三房能找到南向單位非常少。因此，置業(yè)專家建議購(gòu)房者“睇饣送吃飯”，根據(jù)預(yù)算來選擇合心意的房源。目前帶小區(qū)的電梯樓一般比電梯單體樓單價(jià)要貴三五千，對(duì)居住需求較高的自住客人需要掂量一下“荷包”再購(gòu)買。 　　本期也如上期樓梯樓置業(yè)指南一樣選擇市內(nèi)熱門的置業(yè)板塊，對(duì)電梯樓盤源根據(jù)樓層、朝向、學(xué)位、樓齡、路段等方面為您分析電梯樓的價(jià)格差距。此外，記者也提醒置業(yè)者，很多人以為選擇樓齡長(zhǎng)的電梯樓有可能得到證滿5年的稅費(fèi)優(yōu)惠，其實(shí)證滿5年是指現(xiàn)業(yè)主持有房屋的年限，有的老電梯樓因?yàn)檗D(zhuǎn)手頻繁而導(dǎo)致不少盤源證不滿5年，相反一些電梯次新樓一手業(yè)主出讓的房屋還有可能證滿5年，因此置業(yè)者選擇電梯樓盤源時(shí)一定要認(rèn)清“證齡”與樓齡的關(guān)系。 　　小區(qū)電梯樓PK單體樓：價(jià)差驚人 　　有會(huì)所、有花園泳池的電梯樓小區(qū)在市區(qū)越來越顯得金貴，一些單體樓因靠近馬路或者缺少休憩、散步的區(qū)域而被自住客人所嫌棄，單體樓樓價(jià)與小區(qū)電梯樓樓價(jià)漸行漸遠(yuǎn)。 　　合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理曹妃宏表示，麓湖片區(qū)的二手樓盤，小區(qū)物業(yè)與單體樓價(jià)格差距有3000元/m2左右，如麓景雅苑均價(jià)約2.5萬(wàn)~2.6萬(wàn)元元/m2，而單體樓物業(yè)麓湖盛景均價(jià)約2萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/m2，在麓湖片區(qū)中，客戶大多數(shù)看中其景觀與朝向。曹妃宏表示，前段時(shí)間麓湖大廈放出一個(gè)三房物業(yè)，單價(jià)約2.5萬(wàn)元/m2，其賣點(diǎn)在于擁有麓湖景觀，加上東南向，故此，業(yè)主叫價(jià)比較強(qiáng)硬。另外，麓湖盛景東南向單位，業(yè)主開價(jià)較高，價(jià)格約2.3萬(wàn)元/m2。至于學(xué)位房方面，麓湖片區(qū)的電梯樓都能入讀省一級(jí)登峰小學(xué)，令該片區(qū)的電梯樓受家長(zhǎng)客追捧。曹妃宏表示，麓湖片區(qū)電梯樓最大賣點(diǎn)是景觀好，特別是中高樓層單位，雖然價(jià)格稍微貴點(diǎn)，但景觀亮麗加上靠近麓湖空氣好，不少買家會(huì)咬緊牙購(gòu)入此類物業(yè)。 　　合富置業(yè)尚東尚筑分行主管黃仲威表示，番禺區(qū)內(nèi)電梯樓環(huán)境清靜優(yōu)美，大多數(shù)物業(yè)都以低密度住宅為主，而市橋一帶電梯樓樓齡、小區(qū)管理是影響樓價(jià)的重要因素，如單體樓建業(yè)大廈、海關(guān)宿舍的樓價(jià)約6000~8000元/m2左右，而帶小區(qū)、樓盤質(zhì)素稍好的尚東尚筑或者金海岸花園等樓盤，均價(jià)達(dá)1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/m2，假若帶精美裝修的單位，其價(jià)格可達(dá)1.3萬(wàn)元/m2。帶小區(qū)與否是能體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值？黃仲威表示，在幫客戶挑選電梯物業(yè)時(shí)，建議客戶因應(yīng)景觀挑選樓層，以尚東尚筑為例，如果物業(yè)向花園的話，會(huì)建議挑選樓層低一點(diǎn)，一來低樓層物業(yè)價(jià)格便宜點(diǎn)，二來綠化景觀更佳，若物業(yè)朝向馬路，則挑選樓層稍高物業(yè)，噪音及馬路塵埃都會(huì)有所緩解。 　　合富置業(yè)富力現(xiàn)代第一分行主管陳河清表示，目前大型小區(qū)盤富力現(xiàn)代廣場(chǎng)二手均價(jià)約2.3萬(wàn)~2.4萬(wàn)元/m2，而無(wú)小區(qū)管理的單體樓遠(yuǎn)鋒大廈，其均價(jià)稍低，約為1.8萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/m2，此外，還有一些開放式小區(qū)物業(yè)，如樓齡稍長(zhǎng)的富澤園，均價(jià)介乎于前面兩個(gè)樓盤之間，約需2萬(wàn)元/m2左右。陳河清說，環(huán)境安靜、綠化環(huán)境佳、小區(qū)管理等因素是最能影響片區(qū)內(nèi)的樓價(jià)，如富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、光大花園均是片區(qū)里的貴價(jià)盤，特別是富力現(xiàn)代廣場(chǎng)三期君譽(yù)，均價(jià)達(dá)2.5萬(wàn)元/m2。當(dāng)然，影響電梯樓價(jià)值還有另一關(guān)鍵點(diǎn)，就是實(shí)用面積。陳河清表示，實(shí)用率高會(huì)令物業(yè)的活動(dòng)空間及儲(chǔ)物空間得以提升，有見及此，此類物業(yè)的業(yè)主們開價(jià)都會(huì)比較高。 　　合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理余海娟表示，云山詩(shī)意家園、時(shí)代玫瑰園等均是白云區(qū)內(nèi)成熟社區(qū)盤，他們比單體樓的價(jià)格，相差約5000~8000元/m2，如果朝向佳的物業(yè)，還會(huì)有更大的差距，目前，云山詩(shī)意家園及時(shí)代玫瑰園均價(jià)約1.6萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/m2，而靠近黃邊路的單體樓物業(yè)建研大廈，其均價(jià)需1.1萬(wàn)元/m2。余海娟表示，最能體現(xiàn)黃邊北路一帶的樓盤價(jià)值是地段與配套，云山詩(shī)意家園及時(shí)代玫瑰園靠近地鐵站，而且環(huán)境幽雅，故此，樓價(jià)會(huì)比其他小區(qū)物業(yè)會(huì)高點(diǎn)，比如靠近華快的樓盤金碧雅苑，受到環(huán)境及管理素質(zhì)的影響，其物業(yè)價(jià)值會(huì)稍微低一點(diǎn)。 　　高樓層Pk低樓層：樓層越高價(jià)越高 　　既然住得上電梯樓，買家當(dāng)然希望“一覽眾樓”，樓層越高越好。置業(yè)專家表示，各區(qū)域電梯物業(yè)2~4樓也的確比同樓其他單位要低500~1000元/m2，不過同樓最高價(jià)的并非頂樓，而是頂樓以下的那一層，因?yàn)閺V州人怕頂樓“熱”。 　　中原地產(chǎn)李苑峰指出，高層電梯樓景觀及視野開闊，通風(fēng)采光比較好而受有一定資金的置業(yè)者熱捧；而中低層樓梯樓由于價(jià)格偏低，頗受資金不多的“剛需”置業(yè)者的歡迎。一般來講，高層電梯樓相對(duì)中層同等樓盤價(jià)格偏高500元/m2，而中層電梯樓對(duì)比低層同等樓盤，價(jià)格也偏高500元/m2。該板塊目前市場(chǎng)價(jià)約在9500~10000元/m2之間。 　　據(jù)中原地產(chǎn)羅馬家園分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理魏晗透露，目前在海珠區(qū)南洲板塊電梯樓的市場(chǎng)價(jià)約1.7萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/m2，如羅馬家園和時(shí)代廊橋都是不錯(cuò)的置業(yè)選擇。一般位于電梯2~3層的單元價(jià)格稍低，中高層單元價(jià)格會(huì)偏高500~1000元/m2，南向單元很受歡迎，客人主要會(huì)看中朝向和周邊交通配套，很多以前的客戶覺得羅馬家園交通不便，現(xiàn)在都重新選擇在這邊置業(yè)。建議大家在選擇房子的時(shí)候應(yīng)該縱觀全局，看到整個(gè)區(qū)域未來的發(fā)展趨勢(shì)以及其升值的空間，這樣會(huì)更有保障一些。 　　合富置業(yè)余海娟表示，雖然大部分買家都不喜歡頂樓和低樓層的電梯樓單位，不過這有可能是大家認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)而已。很多電梯樓會(huì)有一些特色賣點(diǎn)，如電梯二樓送花園、大平臺(tái)等優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引買家，適合一些家中有長(zhǎng)者的客戶。余海娟表示，近年來，電梯樓頂層單位頗受買家關(guān)注，很多物業(yè)在建造時(shí)，已做好頂層隔熱和防水措施，加上現(xiàn)時(shí)越來越多買家比較注重私隱度，選購(gòu)頂樓物業(yè)不容易受到其他住戶干擾，而且價(jià)格也比黃金中層的單位要低，所以很多年輕“80后”買家會(huì)選購(gòu)此類物業(yè)。 　　南向PK其他方向：南向單位一房難求 　　秋冬季節(jié)去看樓，最容易感受到南向房子與北向房子的區(qū)別，南向陽(yáng)臺(tái)溫暖，北向陽(yáng)臺(tái)冷清。房地產(chǎn)人士表示，南方以南向單位為優(yōu)，但一個(gè)小區(qū)南向單位非常稀缺，一手買下的業(yè)主多數(shù)用于自住。在一些特殊景觀的區(qū)域，有可能只有北向的房屋才有景觀，如嘉和苑3期北向望流花湖。故此置業(yè)專家建議購(gòu)房者，選擇南向單位“可遇不可求”，有時(shí)候應(yīng)該設(shè)定備選朝向的房子。 　　中原地產(chǎn)李苑峰表示，南向單位在朝向方面，大部分的置業(yè)者當(dāng)然是希望選擇朝向南的單元，例如貝麗花園一個(gè)100平方米的南向單元可能要150萬(wàn)元，而一個(gè)60平方米的北向單元卻只要90萬(wàn)元，根據(jù)不同的客戶需求，如果想購(gòu)置價(jià)格相對(duì)較低的電梯樓優(yōu)質(zhì)兩房單元，在朝向方面就不能有太多的挑剔，價(jià)格好總價(jià)又低的兩房單元比較難找。最近中原地產(chǎn)崗貝分行成交了一套貝麗花園的84平方米的兩房單元，總價(jià)130萬(wàn)元，位于電梯樓中層，南向，該單元的買家就是看中小區(qū)的路段、配套以及朝向而購(gòu)置的，市場(chǎng)價(jià)成交，這一類單元也是目前大部分“剛需”客戶比較喜歡的。 　　中原地產(chǎn)雋峰分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理郭亞峰表示，珠江新城板塊目前置業(yè)的客戶群主要是手頭上有一定資金的改善型買家和投資客，建議大部分的置業(yè)者可以選擇性價(jià)比較高的單元，不一定要是小區(qū)的樓王單位，南向單元價(jià)格相對(duì)會(huì)比北向的單元貴一些；如果希望價(jià)格較低的單元，那么在朝向這方面的要求就不要太高了。另外，選擇一些性價(jià)比比較高的單元，未來的升值空間可能會(huì)更大一些。 　　好學(xué)位PK一般學(xué)位：帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位賣高兩三千 　　改善型置業(yè)者與“一步到位”首次置業(yè)者購(gòu)買房子，一般都希望房子住得舒服，最好還帶有優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位，這樣就完美了。市內(nèi)優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位本來就不多，周邊電梯樓同樣稀缺，因此帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的電梯樓物業(yè)價(jià)格“水漲船高”。 　　據(jù)中原地產(chǎn)淘金北路分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理何勇透露，在淘金板塊置業(yè)的客戶一般會(huì)首先考慮學(xué)位，該地段的小區(qū)都配有優(yōu)質(zhì)學(xué)位，如中星小學(xué)和華僑小學(xué)，目前該板塊周邊小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)大概是2萬(wàn)元/m2，淘金家園、富力御龍庭這些樓齡比較新的小區(qū)市場(chǎng)價(jià)大概在2.6萬(wàn)元/m2左右，高層電梯樓的價(jià)格會(huì)比中低層電梯樓偏高500~1000元/m2。中原地產(chǎn)何勇告訴記者，如果想選擇小區(qū)環(huán)境比較優(yōu)質(zhì)，總價(jià)又不會(huì)太貴的單元，可以選擇華僑樂園。華僑樂園環(huán)境很舒適，小區(qū)內(nèi)有模仿香港建筑特色而建的“港市花園”，很適合一些老人和小孩子在此休閑玩耍，在這邊置業(yè)的大部分都是一些改善型的買家和長(zhǎng)住的居民。 　　合富置業(yè)耀星華庭分行主管林樸欽表示，天河北一帶有眾多電梯樓盤，借助省一級(jí)華陽(yáng)小學(xué)的學(xué)位優(yōu)勢(shì)，令部分電梯物業(yè)價(jià)值得以提升，部分帶學(xué)位的物業(yè)，即使樓齡達(dá)15年以上，其均價(jià)可達(dá)2.2萬(wàn)元/m2左右，而不帶華陽(yáng)小學(xué)的小區(qū)物業(yè)，如帝景苑帶龍口西小學(xué)學(xué)位，均價(jià)僅需1.8萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2，故此，學(xué)位的因素對(duì)樓價(jià)有比較大的影響。此外，是否帶小區(qū)的物業(yè)，價(jià)值也有一定差別，大約相差2000~3000元/m2。 　　滿堂紅市場(chǎng)研究員李蘊(yùn)卿表示，珠江新城西區(qū)板塊中成交最活躍的小區(qū)是位于花城大道的鉑林國(guó)際公寓，二手均價(jià)29967元/m2，單價(jià)處于同類樓盤的較高水平。鉑林國(guó)際公寓屬于地鐵口附近的物業(yè)，小區(qū)管理，租金回報(bào)率高，而且盤源以40平方米左右的一房小戶型為主，受投資型買家熱捧。加上帶省一級(jí)先烈東小學(xué)學(xué)位，業(yè)主惜售心理也自然變得強(qiáng)硬，放盤價(jià)格一直居高不下。 　　購(gòu)買電梯樓小貼士 　　1.電梯樓一般以頂層的下一層價(jià)格最高(如總樓層是30層，則29層的單位是同一戶型不同樓層中最高售價(jià)的)，越往下價(jià)格越低。同樣價(jià)格下盡量選高樓層的。 　　2.樓層選擇有講究。高樓層一般不會(huì)被擋光，如選低樓層的房子要注意南邊的樓是否擋日照(北面一般是廚房和廁所及小臥室)。噪音在1~8層是逐層遞減，但8層以上就會(huì)逐層遞增。尤其注意小區(qū)停車位和車行道和你選的房子位置。10~12樓是揚(yáng)灰層，灰塵在這個(gè)高度懸浮，空氣質(zhì)量不太好。另外，灰塵和汽車廢氣排出的重金屬氣體下沉在1~4樓。（記者 李鳳荷）