華南五虎全部趴下，招保萬金四大軍團(tuán)正在實行降價混戰(zhàn)，牢不可破的中國房價泡沫正在悄悄的破了，"房價萬年漲"正在成為歷史上的一句巨大的笑話，和日本1989年的《煉金術(shù)》被日本市民當(dāng)街焚燒的奇觀一樣讓人無限感慨。
歷史給中國開了一個玩笑。本來房價泡沫在2008年就已經(jīng)破了，那時首先是恒大、碧桂園、珠江、富力和合生創(chuàng)展五大開發(fā)商，俗稱"華南五虎"資金鏈已經(jīng)岌岌可危，房價下行趨勢明顯，結(jié)果，陰差陽錯央行多印出了10萬億的鈔票，給了開發(fā)商一個逃生機(jī)會。但是，絕大多數(shù)開發(fā)商好了傷疤忘了痛，高價拿地，爭當(dāng)?shù)赝酰话l(fā)不可收拾。
現(xiàn)在我們看出了什么？除專業(yè)房地產(chǎn)公司外，其他央企涉及房地產(chǎn)的公司在2010年下半年紛紛開始退出房地產(chǎn)，大的樓市炒家在2010年第一次加息后的當(dāng)月就開始出逃現(xiàn)在已經(jīng)逃得光光，留下一些中小炒家正在做著房價反彈的美夢。
最早降價的是誰？
最早降價的開始是恒大地產(chǎn)，時間在2010年11月，距第一次加息的第二個月開始降價，將6900元一平米的樓盤，賣給內(nèi)部員工3900元，美其名曰"給內(nèi)部員工發(fā)福利"，結(jié)果，"內(nèi)部員工"拿到指標(biāo)轉(zhuǎn)手就賺錢。這是一種高明的營銷方法，規(guī)避了政策性風(fēng)險，又推動了樓盤迅速熱銷。
隨后是萬科在北京上海等城市開始20%的降價銷售，以回籠資金，并期待在2013年有良好的資金流以便抄底。盡管萬科總裁郁亮隨后一口否認(rèn)：萬科不是準(zhǔn)備抄底，而是準(zhǔn)備逃命。但是，事實上萬科藉此回籠了大量資金。隨后，上海市政府出面阻止房地產(chǎn)商降價銷售，以免影響上海拍出高地價，出臺了政策"降價20%要報政府備案"。這條政策其實封死了開發(fā)商下降的通道，很快便銷售不動，使得開發(fā)商回籠資金的速度一下降了下來。以后怕是連逃命的機(jī)會都沒有了。
再隨后，宋衛(wèi)平在南京一豪宅項目，一期價格高達(dá)27000元一平米，以實際價格16000元一平米開始回籠資金，并在春節(jié)后開展人海戰(zhàn)術(shù)，招聘300名售樓小姐，用美女戰(zhàn)術(shù)試圖出奇制勝。
近日，保利集團(tuán)在上海的一個樓盤單價從1.9萬元／平方米降至1.7萬元／平方米，而交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級為精裝修，如果考慮裝修成本，相當(dāng)于8折優(yōu)惠。隨后，另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)全國22個在售項目同時啟動優(yōu)惠活動，部分房源降價幅度達(dá)到15%。此外，金地、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)。
春節(jié)后，我去杭州、泰州、江陰、天津等城市去考察，當(dāng)時保利還沒有傳出降價的新聞，我就對當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商說：緊盯保利，只要保利開始降價，就表明中央政策不會出現(xiàn)任何松動。主要原因就是保利有深厚的背景。
混戰(zhàn)資訊
中國房地產(chǎn)市場始終是個資訊混亂的市場，一個原因是購房人對政府的資訊已經(jīng)失去信任，也被房價搞怕了，開發(fā)商抓住這個心理只要和房地產(chǎn)沾一點邊的資訊就視作房價要反彈。這樣一來，社會和市場對此的敏感程度已經(jīng)到了很脆弱的程度。
那么，我們必須澄清幾個認(rèn)識：
一是戶籍問題。戶籍在國際上不是預(yù)判房價走勢主要因素，戶籍制度只存在中國。因為中國人多，因為我們的社會制度從封建時代沿革至今，戶籍管理一直是比較嚴(yán)格的。從人口遷徙的歷史來看，時至今日，戶籍完全放開的社會基礎(chǔ)并不具備。不管地方政府出臺任何的居住證制度，給與什么條件，一個現(xiàn)實就是，非戶籍所在地人口購買力并不高，更買不起所在地的住宅，對住宅的購買行為本可以忽略不計，但是，這樣一來購房指標(biāo)就會遭到投機(jī)客的炒作，對房價調(diào)控纏身負(fù)面影響，但是，扭轉(zhuǎn)不了房價的走勢。
二是小產(chǎn)權(quán)房年年舊話重提。每一次提起這個話題，都被開發(fā)商進(jìn)行一輪炒作，最后都市一陣風(fēng)過，沒見過國土部門有什么大的作為。這是十多年客觀現(xiàn)實。就像國土部門年年爬起來說，對開發(fā)商囤積兩年以上的土地，沒有開發(fā)的一律收回。天天只打雷不下雨一樣，沒有什么實質(zhì)性進(jìn)展。
三是貨幣政策繼續(xù)從緊的態(tài)勢沒有改變。去年M2增速只有13.6%，2012年的M2增長速度將會在"兩會"上宣布，市場預(yù)期是不超過14%。那么說明，貨幣政策沒有改變，繼續(xù)緊縮。只要這個數(shù)據(jù)不改變，房價下行的態(tài)勢就不會改變，地方政府對房價出臺的任何措施都不會對房價的走勢產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)性的影響，只能拖延開發(fā)商的銷售進(jìn)展。因此，地方政府擅自出臺任何"救市"措施，都會被叫停。無論輿論上怎么鼓吹"救市"都不會成功，也是沒用的。
四大軍團(tuán)是如何出逃的。
招保萬金四大軍團(tuán)的動向是值得重視的。很多開發(fā)商暴利之心不死，總是找到一些理由不降價。有的開發(fā)商寧肯跑路也不降價，其原因其實很簡單，他們認(rèn)為一直挺住，政府肯定會"救市"，這其實是很荒謬的。
四大軍團(tuán)當(dāng)中，最危險的是金地。在海外債務(wù)當(dāng)中，金地持有美元債務(wù)最多，今年6月到期贖回的壓力不小，很多樓盤不降價30%基本上沒有多大的購買力。當(dāng)然，他們有可能展期，或者自己注冊一家公司接手債務(wù)，但是，都是權(quán)宜之計，只有快速回籠資金方為上策。6月份，對金地是一個嚴(yán)峻的考驗。
萬科是不用說的，保利也將加速出逃。這四大軍團(tuán)不僅影響一線城市的房價走勢，也將推動二線城市房價向下調(diào)整。
"小陽春"只是一個遠(yuǎn)古的傳說，不會在今年出現(xiàn)。
