盡管2012年1月31日溫總理在主持召開國務院第六次全體會議時，再次強調“要鞏固房地產市場調控成果，促進房價合理回歸”，繼續(xù)為調控從緊吹風；然而，近期住建部及央行先后釋放出滿足首套房貸需求的信號，且央行3個月內連續(xù)兩次下調存款準備金率到20.5%。這一系列動作表明，中央政府已開始在既定的框架內對調控政策進行微調。由此，中原集團研究中心認為，2012年樓市調控將有望從全面打擊改為重點打擊，其中對剛性需求的鼓勵將比較突出，這將有利于促進房地產市場的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
在調控從嚴的基調下，2011年底開始，不少地方政府已試圖在調控政策的各個層面進行松綁。時至2012年初，在中央不斷釋放的微調信號帶動下，各地微調新政如雨后春筍，由于微調的幅度和方向不同，其命運也大相徑庭。
觸碰底線 松綁“曇花一現”
部分地方政府由于微調幅度過大,難逃中央的干預,終只是曇花一現。如，蕪湖針對自主購房者的契稅優(yōu)惠和購房補貼政策在鼓勵剛需的同時，也給投資投機性需求開了條口子,與“有保有壓”的調控思路背道而馳，因此剛出臺三天便夭折了。早前佛山直接松綁限購,赤裸裸地鼓勵投資性需求,留下了“一日游”的話柄；而成都在限購審核環(huán)節(jié)的放松則透露出對投資投機性需求的曖昧態(tài)度，也給限購取消留足了遐想空間，因此胎死腹中。
上述事例告訴我們：中央的底線和權威是不能輕易被挑戰(zhàn)的，任何對抑制投資投機性需求的松綁都將不得善終。
焦點外松綁 蔚然成風
焦點之外，各地針對剛需或改善性需求的松綁則得到了默許。主要涉及信貸松動、購房優(yōu)惠、價格限制等方面。信貸微調使得過去“一刀切”的房貸緊縮得到改善，切實降低了剛需和改善性需求的購房成本。如，南京、合肥等地放寬公積金貸款；北京、深圳等地年初首套房貸恢復至基準利率。購房優(yōu)惠則主要通過經濟或者制度方面的優(yōu)惠吸引剛需入市。如重慶、杭州的購房補貼；長春、無錫等地放寬購房落戶門檻。價格限制的放松則有利于調節(jié)供求關系。如，北京、武漢等地相繼上調普通住宅標準使得市場上有更多滿足剛需的普通住宅；中山調高限價上限也擴大了有效供應。
中原集團研究中心認為，這些被默許的新政給2012樓市調控注入了新鮮空氣，更多城市或將陸續(xù)跟進。
上海“舊政新說” 限購微調若隱若現
2011年底，住建部曾表態(tài)：政府要消除非戶籍人員購買當地商品房的制度性障礙。在此背景下，近日上海房管局公開表態(tài)稱，外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資質，即可以購買第二套房。雖然官方通過咬文嚼字的方式繞開了限購松綁之名，但就其對市場的影響力來看，確有限購松動之實。“舊政新說”一方面，幫助符合條件的外地人打破戶籍限制進入市場，帶動成交；另一方面，也使得之前“綁架戶籍”的限購回歸公平。
中原集團研究中心認為，由于此次上海限購松綁并不造成對投資投機性需求的鼓勵，因而是繼佛山、成都限購松綁失敗后一次大膽而成功的嘗試?？梢灶A見在上海“舊政新說”的帶動下，或將有其他城市效仿跟進，但如何跟進而不被叫停仍存在很多技巧性因素。
土地政策微調 大勢所趨
2011年年底，部分地方政府為吸引開放商購地，被迫放松土地出讓條件。年初，土地市場依然冷清，北京、上海大幅調低土地出讓金預期，宅地供應下調也基本無懸念，為后續(xù)出讓條件的微調埋下伏筆。中原集團研究中心預計，今年多地將在出讓條件方面做調整，或直接調低地價。而地價下行也將從源頭上降低房屋成本，有利于促進房價合理回歸。
綜上所述，2012年“鼓勵消費、抑制投機”這一調控方向將不變，而樓市微調亦正自上而下的進行著，涉及著調控的諸多領域。我們相信，隨著政策暖意漸濃，凍傷的剛需將逐步蘇醒。
中原地產：各地調控政策暖意漸濃 從全面打擊轉向惠及剛需
