三大房地產(chǎn)調(diào)控政策不會加碼sf
從目前來看，中國經(jīng)濟(jì)絕不會硬著陸，房地產(chǎn)市場會不會硬著陸？實(shí)際上，2011年下半年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)硬著陸跡象，只是由于保障房建設(shè)“如火如荼”，才保證了與房地產(chǎn)相關(guān)性最高的一些行業(yè)，例如鋼鐵業(yè)、建材業(yè)，沒有出現(xiàn)硬著陸。但到2012年開年，很多跡象顯示，保障房很難拉動相關(guān)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。相反，由于房地產(chǎn)業(yè)歇火，即使放松銀根，也很難刺激起宏觀經(jīng)濟(jì)。最典型的就是二月份的貸款增長量，前三周四大行貸款增長量僅為700億，個別大行甚至出現(xiàn)罕見的負(fù)增長。很多市場人士以為是銀行缺頭寸，缺規(guī)模，其實(shí)不是，貸款增加太少的關(guān)鍵是缺需求。大家想一想，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款不能放，鋼鐵業(yè)貸款也不能放，汽車業(yè)呢？需求量不大；進(jìn)出口尤其是出口，訂單在大幅度減少；高鐵呢？正在研究到底保那條線，肯定會砍不少。總之，現(xiàn)在景氣度高的行業(yè)不多，能夠吸納貸款的企業(yè)不多。與去年一二月份，相差很多。sf
目前需要集中討論的是房地產(chǎn)調(diào)控三大政策，即限購限貸，大建保障房，以及擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)等會不會加碼。sf
當(dāng)前的限購限貸政策不僅無法加碼，而且肯定會微調(diào)，目前大約有十幾個城市已經(jīng)開始悄悄地調(diào)整，有的在放松“外地人”購房的條件，有的在放松二套房標(biāo)準(zhǔn)，雖然都屬于小打小鬧，但暗中啟動“剛需”跡象明顯，不能一味地歸結(jié)于對抗中央政府；sf
而且大建保障房計(jì)劃（包括政策）一定要堅(jiān)持，但有兩個大前提被很多地方政府詬病，一是錢從哪里來，二是建了那么多保障房，如何實(shí)現(xiàn)公平分配。以前將保障房作為硬（政治）任務(wù)，沒有錢，也要上，分不出去，也要建?，F(xiàn)在不同了，有的地方政府發(fā)出了，先要搞好“輪候制”，然后才能落實(shí)保障房建設(shè)計(jì)劃的聲音。這個聲音有理有據(jù)，不僅得到了很多地方的響應(yīng)，而且在中央政府領(lǐng)導(dǎo)的講話中也有回應(yīng)。保障房建設(shè)計(jì)劃能否得到真正的落實(shí)，不在一年建設(shè)多少套，關(guān)鍵在于如何避免保障房成為腐敗房，成為騙購騙租的重災(zāi)區(qū)；sf
關(guān)于未來幾年是否需要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)問題，這是當(dāng)前爭論的焦點(diǎn)，也是觀察房地產(chǎn)調(diào)控政策會不會加碼的最大看點(diǎn)。而在筆者看來，房產(chǎn)稅如何征，可能是未來房地產(chǎn)市場要不要堅(jiān)持市場化道路的關(guān)鍵點(diǎn)。現(xiàn)在不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家都主張立即擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，十二五期間最好在全國都征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅很好，但現(xiàn)在全面征收，不得了。即使是試點(diǎn)，也要實(shí)事求是，像上海跟重慶那樣，主要針對新購置房產(chǎn)，而且是超大面積。千萬別搞成“是商品房都征”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，我曾經(jīng)多次發(fā)表文章指出，房產(chǎn)稅大面積征收在理論上說不通，條件也很不成熟，指望在短期內(nèi)用房產(chǎn)稅代替土地出讓金是很不現(xiàn)實(shí)的，強(qiáng)制推行，則會引起房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期的極大混亂。房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標(biāo)是要形成經(jīng)得住歷史檢驗(yàn)的、成體系的房地產(chǎn)市場化調(diào)控政策，這個政策體系必須能夠保證房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定，而不是大起大落，今天是風(fēng)，明天是雨，今天干預(yù)，明天刺激。房產(chǎn)稅不能與土地出讓金并存，買房子的人不能既交了土地出讓金，還要再繳房產(chǎn)稅，政府也不會出臺這種類似“掠奪”的政策。取消土地出讓金制度，不現(xiàn)實(shí)，大面積征收房產(chǎn)稅，也不現(xiàn)實(shí)。我的觀點(diǎn)最近已經(jīng)得到權(quán)威人士的支持，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅近期明確表示：“十二五期間不征房產(chǎn)稅”。sf
宏觀調(diào)控政策預(yù)調(diào)微調(diào)的重點(diǎn)領(lǐng)域其實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)sf
最近，溫總理強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的預(yù)調(diào)微調(diào)不能等，一季度就要動。很多人判斷，所謂預(yù)調(diào)微調(diào)主要指貨幣政策，預(yù)調(diào)微調(diào)的領(lǐng)域局限于降低存準(zhǔn)率。而從一二月貸款上不去的現(xiàn)象則說明：實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸納貸款能力非常弱，房地產(chǎn)市場再冷下去，經(jīng)濟(jì)有可能硬著陸。sf
從近期政策動向看，一切都可能變。而變的依據(jù)就是必須保證宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不出現(xiàn)硬著陸，而其前提一定是：必須保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)硬著陸。為此，房地產(chǎn)政策需要微調(diào)。sf
我注意到，最近溫總理關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的談話，側(cè)重點(diǎn)在悄悄地變，雖然他仍然強(qiáng)調(diào)：為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控不能松。但他同時也委婉地說明：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)并不是“未來不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處?？梢再I房，也可以租房”。這不僅是對“居者有其屋”的最新詮釋，同時也是對房地產(chǎn)政策必須堅(jiān)持走市場化道路的暗示。sf
當(dāng)前的情況是，房地產(chǎn)市場要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，房子必須賣得出去，房子賣出去了，不僅是土地也能賣出去，關(guān)鍵是很多關(guān)聯(lián)企業(yè)會生存下去。現(xiàn)在中央政府一再地強(qiáng)調(diào)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)調(diào)提高就業(yè)率，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)地冷下去，恐怕宏觀經(jīng)濟(jì)的很多指標(biāo)都不能實(shí)現(xiàn)。sf
以上觀點(diǎn)似乎“不得人心”，但卻符合實(shí)際，符合大局。最近，國土資源部公布了2012年全國住房供地計(jì)劃，它從一個側(cè)面說明中央政府維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良苦用心。國土部要求：今年住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不應(yīng)低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。該計(jì)劃值得注意的有兩點(diǎn)，一是土地供應(yīng)總量不低于房地產(chǎn)市場最繁榮的前五年之平均數(shù)；二是將保障房與中小戶型住房的土地供應(yīng)量“并列”，而不分列，這其中明顯地含有不將保障房建設(shè)數(shù)量作為硬指標(biāo)的“含義”。sf
要使更多的人買得起好房子，所有人都有地方住，必須堅(jiān)持市場化改革思路，必須提高生產(chǎn)率，增加勞動者收入。不能在房地產(chǎn)領(lǐng)域搞均貧富，更不能搞“打土豪，分房子”。房子是商品，可以有貴賤之分，大小之分，距離城市中心遠(yuǎn)近之分，但決不能設(shè)計(jì)出這樣的制度：很多人情愿當(dāng)一輩子房奴都買不起房，卻看著少數(shù)人不勞而獲地分到“保障房”。正如總理所說：為了保證公平，需要政府調(diào)控。但調(diào)控的目的決不是讓不勞而獲者占便宜，而是糾正完全市場化可能引起的不公平。sf
房地產(chǎn)市場是關(guān)聯(lián)度最高的市場，房地產(chǎn)投資目前還很難被其他領(lǐng)域的投資所取代。要保證中國經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)硬著陸風(fēng)險，必須保證房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)硬著陸。遺憾的是，上述觀點(diǎn)只是少數(shù)派。sf
如果再回想一個月前，市場還在辯論股市政策會不會轉(zhuǎn)暖，政府會不會救市，現(xiàn)在已經(jīng)得到證明。今天很多人還在辯論房地產(chǎn)政策會不會轉(zhuǎn)暖，會不會有房地產(chǎn)政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，預(yù)計(jì)很快將得到證明。
