萬億商業(yè)地產資金調查：1000億地產基金放錢救火
萬達背靠5大國有銀行。萬達北京石景山項目順利開業(yè)，北京銀行功居首位
理財周報記者 張莉/文
商業(yè)地產，房地產市場的下一個春天，在住宅地產進入冬天之時，其卻顯示出別樣的繁榮。有報告顯示，全國排名前
20名的開發(fā)商都進入商業(yè)地產，整個行業(yè)已經由傳統(tǒng)的住宅市場轉向了商業(yè)。
近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計公報也佐證了商業(yè)地產的繁榮，公報顯示，2011年全年房地產開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9％。其中，住宅投資44308億元，增長30.2％；辦公樓投資2544億元，增長40.7％；商業(yè)營業(yè)用房投資7370億元，增長30.5％。
然而，萬億商業(yè)地產資金從何而來？
銀行融資：萬達背靠五大國有行提供抵押融資
雖然銀行融資受到沖擊，但是萬億資金的主要來源依然在銀行，特別是商業(yè)地產，由于牽涉城市發(fā)展需求，在地方政府的支持下，其貸款相比住宅地產也更有優(yōu)勢，萬達就是典型代表。
一直以來，萬達商業(yè)地產作為行業(yè)的翹楚，或許您一直無法想象，這是一家怎樣的企業(yè)。為什么能夠在18個月的時間里建造一座當地開發(fā)商8年都無法完成的大型購物中心，并且能夠保證這座購物中心能從拿地開始的18個月內建成開業(yè)，實現商場的可持續(xù)運營并走向成功。
萬達的資金從哪里來？
眾所周知，地產這種資金密集型的行業(yè)，資金是最上游、最核心的因素。一位研究房地產多年的分析師認為，今日的萬達，很大程度上是資本運作成功的體現。
“萬達賬面現金都有幾百億，2011年光是商業(yè)地產一個公司的銷售估計就在1000億上下，毛利百分之三四十。”王健林去年上半年曾向媒體透露。
據理財周報了解，除了銷售物業(yè)的收入，萬達的資金來源還有兩個渠道：經營性抵押貸款和銀行授信。萬達是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業(yè)，首先取得地方政府的信任，并由地方政府作擔保尋求銀行授信。最早提供抵押融資貸款的是工商銀行，隨后中國銀行、農業(yè)銀行、建設銀行三家國有行也與其簽署銀企合作協(xié)議，后來，民生、華夏兩家股份銀行都先后入伙，每家給萬達的授信高達幾十億。
2006年，央行金融管理部門還把萬達列為全國房地產金融改革試點企業(yè)，給了萬達一個紅頭文件的批復。這個批復相當于一個特殊授權、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內無須審批，兩三天可以批款。
即便如此，隨著時間的飛逝，也滿足不了萬達對資金的渴求。2009年，萬達牽手國內最大的城商行北京銀行，為萬達在北京石景山項目的順利開業(yè)，北京銀行可謂功居首位。
2011年信貸政策緊陰霾還未過去，2012年的2月16日，萬達集團又與中國進出口銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是萬達集團繼與四大國有銀行之后，再次與大型國有銀行建立銀企戰(zhàn)略合作關系。不同于四大行對其商業(yè)地產的融資需求的支持，中國進出口銀行主要是對萬達集團文化、旅游產業(yè)及跨國并購業(yè)務方面提供金融支持，這為萬達將文化、旅游培育成企業(yè)核心支柱產業(yè)和跨國發(fā)展的戰(zhàn)略提供取之不盡的泉源。
地產基金：商業(yè)地產的一支強心針
2月23日，上海普陀真如城市副中心A1、A2地塊正式出讓，由星浩資本旗下的上海馨堃投資管理有限公司、領弘有限公司聯(lián)合體以17億底價競得。這是上海市最后一個城市副中心。星浩資本表示，此項目將會建成星光耀廣場，而星光耀城市綜合體一直是星浩資本主推的商業(yè)綜合體模式。自從2010年成立以來，星浩資本已經在大連、南通、哈爾濱擁有星光耀城市綜合體項目。星浩資本2010年成立，專注于商業(yè)地產的開發(fā)和投資，首期基金由復星、阿里巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數十家中國民營企業(yè)領袖共同發(fā)起。
星浩資本只是商業(yè)地產基金的一個縮影，清科研究中心公布報告顯示，截至2011年第三季度，共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元，其中由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過到了80%和70%。另外數據顯示，目前國內房地產基金規(guī)模已經超過千億元，這些基金的資金雖然不是全部投資于商業(yè)地產，但是對商業(yè)地產的發(fā)展來說肯定是強心針。
國內地產基金目前主要有兩大類，一類就是獨立私募房地產投資基金，較為突出的代表是高和投資。高和投資于2009年10月在北京正式成立，是中國首只人民幣商業(yè)地產私募股權基金，專注于投資一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)（包括寫字樓和商業(yè)）。高和投資已經運作了多個項目，2010年1月，高和投資成功收購了新加坡凱德置地集團旗下的北京凱德華璽項目的整體商業(yè)；2010年4月，高和投資成功收購了方恒置業(yè)位于北京燕莎區(qū)域的琨莎中心2、3號寫字樓；2010年11月，高和投資成功從央企中冶置業(yè)手中收購了位于北三環(huán)馬甸橋的金澳國際項目的寫字樓部分，體量約6萬平方米；2011年1月，高和投資成功收購了位于北京東三環(huán)核心區(qū)的博瑞大廈項目的商業(yè)部分，并命名為“高和萃”。
另外一類則是房地產企業(yè)參與發(fā)起房地產基金，目前大型房地產企業(yè)都參與了其中。包括萬科、金地、華潤、復地等知名開發(fā)商均已試水房地產私募基金，此外，包括世茂股份在內的有意設立房地產私募基金的地產巨頭也不在少數。
上海智盈股權投資管理有限公司的高層曾透露，目前市場上大部分地產私募基金，都是房地產公司設立并投資于自身的項目。以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產私募基金“復地景業(yè)基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個有限合伙人的出資門檻就為800萬元人民幣。
不同于復地景業(yè)基金的運作模式，濱江控股發(fā)起設立的私募基金，投資標的卻不會與濱江房產的項目發(fā)生交集。
“我們的定位不是一個融資平臺，我們希望做一個比較純粹的基金，并與我們的上市公司有一定的隔離，我們的錢是市場化運作的，業(yè)務方面可能更多地會參與房地產方面的一些股權投資，通過項目開發(fā)運營增值的過程去套現。”濱江控股的相關人士表示。
信托和票據：私募票據融資成“新寵”
根據不完全統(tǒng)計，截止到今年2月，涉及商業(yè)地產的信托產品超過150款，雖然房地產信托受到限制，但是仍然不少在發(fā)行。目前仍然在售的西安珠江時代廣場項目貸款信托，信托資金貸款給西安珠江時代廣場投資有限公司，資金規(guī)模最高達到7億元。
近期用益信托公布的數據，2011年通過房地產信托融資規(guī)模居首的是萬達，共發(fā)行10款產品，融資額為71.76億元；排在第2位的萬科發(fā)行了 8款產品，融資規(guī)模達48.93億元。此外，發(fā)行產品數量最多的是恒大地產和中國泛海，均各發(fā)行13款產品，融資規(guī)模分別為35.05億元和27.13億元。
正當房地產開發(fā)商為融資一籌莫展的時候，從海外市場引進的私募票據卻為他們打開了心鎖。了解香港市場的人都知道，香港上市房地產企業(yè)大多頻繁地利用債券融資方法，如中國海外、嘉里建設、九龍倉、新鴻基地產、恒基地產等。
一些地產開發(fā)商當然不會放過如此大好的機會。據中國銀行間市場交易商協(xié)會網站披露，華僑城集團已獲準注冊總額60億元的私募中期票據，注冊額度有效期兩年。
無獨有偶，前不久中國建筑股份有限公司委任中信證券主承銷的總額30億元、3年期限私募中期票據，有望近期推出。
“企業(yè)發(fā)行私募中期票據需要承擔較高的成本，但卻沒有不得超過公司凈資產40%的規(guī)模限制。同時，由于地產市場表現低迷，信貸收緊，信托到期兌付，房企急需尋找新的融資渠道，而私募票據不僅可以根據企業(yè)現狀靈活設計，而且高端企業(yè)發(fā)行的私募債券利率低于貸款利率的可能性很大，如今受到歡迎也是理所當然。”一家外資行的高管表示。
中小房企進退兩難
俗語說，大樹底下好乘涼。這句話唯獨不適用于眼下的商業(yè)地產市場。
債臺高筑壓垮了大規(guī)模的地產開發(fā)商，而那些中小房企，面臨的不只是“折腰”，而是能否繼續(xù)生存。
“銀行原本都不樂于貸款給我們，現在更是切斷了我們的資金來源?？蛻魪你y行那里貸不到款，樓市的成交量很難上去。籌不到資金，無法償還貸款，更別說開發(fā)新的樓盤。以前還可以鼓動幾個合伙人作為主要出借人，再出動員工進行拉網式攬客，必要的時候還會求助于民間借貸，現在，估計哪一條路都難啦。”江蘇一家小型房企的老板透露。
有地產分析師認為，讓中小房企進一步陷入困境的不僅是房子不好賣，而是傳統(tǒng)地產商過度依賴銀行。“銀行一收口，地產商就呼吸困難。”秦皇島君儀子洛投資公司總經理楊占榮認為，對資金鏈脆弱的中小地產商而言，這是致命的。
“信托融資成本前期利息是20%，現在到了30%。”楊占榮表示，項目的利潤目前都難以填補利息的大洞，“很多地產商是借遍朋友借親戚。難以維系的最終結果就是股權出讓，退出市場。”
另一位研究房地產多年的分析師說，未來面臨資金鏈困局的中小開發(fā)商將越來越多。房產公司股權及項目的兼并收購潮也將隨之拉開帷幕。
