在經(jīng)歷去年嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控之后，國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月份全國70個大中城市新建商品住宅價格首次出現(xiàn)了環(huán)比零漲幅，房價全面下跌的趨勢已經(jīng)確立。但是，近期一些地方出臺的房地產(chǎn)“微調(diào)”政策受到了廣泛關(guān)注，這是否意味著未來調(diào)控政策有所放松？今年房價走勢又將如何發(fā)展，是否還會反彈？
房價下跌趨勢全面確立
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份全國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有48個，持平的有22個，首次出現(xiàn)新建商品住宅價格全部停漲現(xiàn)象。最受關(guān)注的“北上廣深”四大一線城市中，廣州新建商品住宅價格環(huán)比降幅達到0.3%，下降幅度在4城市中居首。
在全國房價普遍下跌的同時，樓市的庫存量也在不斷激增。根據(jù)北京中原市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，受到監(jiān)測的標桿房企在售項目庫存量約2496萬平方米，與2011年5月底相比，標桿房企庫存量增加約七成，11個典型城市庫存總量達73萬套，比上年同期增加26萬套，漲幅達55%，樓市庫存壓力已經(jīng)超過了2008年。
“房價上漲的勢頭得到扼制，部分城市出現(xiàn)了降價調(diào)整。”住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹分析目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀時表示，經(jīng)歷了一年的厲政調(diào)控，投資和投機性需求得到抑制，市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，多數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下降趨勢。從去年四季度開始，全國整個成交量明顯下降。也就是去年四季度成交量的下降，抵消了前3個季度所有的增長，年終的時候住房增速3.9%，是2010年增速的一半。在這樣的形勢下，投資和投機性需求已經(jīng)被擠出了市場。
調(diào)控主基調(diào)不會松動
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的推進，樓市成交持續(xù)低迷，土地市場隨之降溫，各地均已下調(diào)了今年土地出讓收入的預期，地方政府的財政壓力陡然增大，于是一些地方開始對調(diào)控政策進行“微調(diào)”。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購門檻、土地出讓、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補貼等，這些舉措引發(fā)了對樓市調(diào)控政策可能松動的議論。
“樓市調(diào)控的主基調(diào)并不會出現(xiàn)松動，但各地的微調(diào)與堅持調(diào)控不動搖之間并不一定就存在矛盾。”在中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強看來，樓市限購措施對地方的負面影響很直接，稅收、就業(yè)、GDP都受到了波及，不少地方有自救的沖動，以擺脫經(jīng)濟的不景氣，去年的樓市調(diào)控政策力度過大，過于一刀切，地方做出微調(diào)也正常。從目前的情況來看，一些地方對樓市的微調(diào)基本上是鼓勵自住需求、促進成交量，如果是這樣的政策微調(diào)，那就與中央的要求不矛盾。
“但是不能因為調(diào)控帶來了負面影響就放棄調(diào)控。”陳國強表示，遏制投資需求的思路是不能放棄的，嚴厲的樓市調(diào)控在今年仍將執(zhí)行下去，沒有任何懸念。
“目前仍看不到限購政策退出的合適時機。”秦虹也表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向是控制投資投機性需求，保護真正的居住性需求。目前市場正在向著調(diào)控預期的方向變化，而政策的關(guān)鍵就是要鞏固調(diào)控成果。
房價回升難度大
事實上，盡管年初部分銀行將首套房貸款利率也從此前的上浮回歸為基準利率，但是目標指向也僅僅局限在自住需求，體現(xiàn)了“差別化”的房貸政策。此外，佛山、成都、蕪湖等地“微調(diào)”政策因涉及放松限購均被管理層叫停，表明當前調(diào)控政策的主基調(diào)仍很難放松，這使得房價再度回升的可能性正在變小。
“調(diào)控將進入深水期，房價依然面臨再次深跌的壓力。”中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓認為，如果上半年限購政策一點松動都沒有，開發(fā)商再熬半年情況就會變得更糟，上半年或許就會有較大幅度的價格折扣調(diào)整，所以二季度可能成為一個分水嶺。
“今年房地產(chǎn)投資增速將會下降，行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù)。”秦虹表示，今年房地產(chǎn)市場的走勢相對明朗，因為中國房地產(chǎn)調(diào)控政策是相對確定的，所以房地產(chǎn)市場發(fā)展也是確定的。秦虹強調(diào)，調(diào)控政策的核心是兩手一起抓，一手控制投資投機需求，控制房價上漲不動搖。另一手抓大力建設保障性住房，滿足剛性需求不動搖。沒有穩(wěn)定的政策預期就不會有穩(wěn)定的市場，通過對經(jīng)濟工作會議精神的理解，今年房地產(chǎn)政策會有一個穩(wěn)定的預期，對今年的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展可以期待。
