日前，上海易居綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，一股開(kāi)發(fā)商“上書(shū)熱”正在暗涌。可以預(yù)見(jiàn)，在全國(guó)“兩會(huì)”即將召開(kāi)之際，房地產(chǎn)將再次成為焦點(diǎn)話題，而有關(guān)該行業(yè)的種種提案也會(huì)備受關(guān)注。
日前，上海易居綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，一股開(kāi)發(fā)商“上書(shū)熱”正在暗涌?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在全國(guó)“兩會(huì)”即將召開(kāi)之際，房地產(chǎn)將再次成為焦點(diǎn)話題，而有關(guān)該行業(yè)的種種提案也會(huì)備受關(guān)注。
實(shí)際上，在本輪調(diào)控持續(xù)的近兩年時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商及行業(yè)協(xié)會(huì)曾多次向管理層建言，希望政策不再加碼或適度松綁，但均未獲得響應(yīng)。在不久前各地召開(kāi)的地方兩會(huì)上，部分地產(chǎn)商再次呼吁政策進(jìn)行調(diào)整。截至目前，已有十余個(gè)城市微調(diào)了限購(gòu)等措施。
多位業(yè)內(nèi)人士在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策今年不會(huì)取消，但是會(huì)有越來(lái)越多的地方政府對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。其中，落實(shí)差別化住房信貸政策，或是最為可行的調(diào)整方向。
“上書(shū)熱”暗涌
針對(duì)近期開(kāi)始出現(xiàn)的“上書(shū)熱”，楊紅旭在其微博上表示，房地產(chǎn)確實(shí)到了很關(guān)鍵、很艱難、很迷茫的節(jié)點(diǎn)，進(jìn)還是退，松還是緊，涉及面非常之大，影響群體非常之多。政策調(diào)整，一定得有半年的提前量，市場(chǎng)滑到半山腰，就應(yīng)開(kāi)始微調(diào)，等墜到谷底，爬起來(lái)就費(fèi)勁了。
自去年第四季度，部分開(kāi)發(fā)商祭起降價(jià)大旗，不少城市的房?jī)r(jià)在滯漲后開(kāi)始掉頭向下。與此同時(shí)，成交量仍然萎靡不振，樓市進(jìn)入名副其實(shí)的冬天。
持續(xù)低迷的樓市，令開(kāi)發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊張。如果調(diào)控維持去年的力度，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為一些中小開(kāi)發(fā)商可能“熬不過(guò)今年”。
在此背景下，開(kāi)發(fā)商呼吁房地產(chǎn)政策適度松綁的聲音再次出現(xiàn)。與2008年7月開(kāi)發(fā)商在無(wú)錫集體“呼救”不同的是，本輪調(diào)控，地產(chǎn)商及行業(yè)協(xié)會(huì)的呼聲比較分散。
此前，海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼CEO盧鏗撰寫了一份“萬(wàn)言書(shū)”，擬通過(guò)遼寧省政協(xié)提交全國(guó)政協(xié)。盧鏗在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前一刀切的調(diào)控政策“用藥過(guò)猛”，應(yīng)允許地方政府進(jìn)行微調(diào)，對(duì)不同地區(qū)采取不同的限購(gòu)政策。
在不久前召開(kāi)的地方兩會(huì)上，來(lái)自地產(chǎn)界的委員代表們紛紛提出議案，重點(diǎn)放在了期望“政策微調(diào)”上。
在深圳，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮提議：“原特區(qū)外區(qū)域在房?jī)r(jià)上漲結(jié)束后，可以適當(dāng)放寬限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。”萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶則在北京提議，在堅(jiān)定落實(shí)調(diào)控政策下，北京的調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整。五環(huán)外的限購(gòu)政策適當(dāng)微調(diào)，對(duì)外地人口納稅社保年限降至1到2年。對(duì)首次購(gòu)房的家庭降低信貸門檻，并給予稅費(fèi)減免。當(dāng)問(wèn)及這是否會(huì)造成房?jī)r(jià)的反彈時(shí)，毛大慶向記者表示，如果出現(xiàn)反彈也會(huì)有辦法解決。
望源房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)季寶紅在提交給上海人大的提案中，反對(duì)上海同時(shí)實(shí)行限購(gòu)令和房產(chǎn)稅。其提案還包括，不能限制中高端收入群體改善房的需求，質(zhì)疑保障房建設(shè)的數(shù)量，以及調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，是否會(huì)與之前所提放寬經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)相互矛盾。
但令人頗感意外的是，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、地產(chǎn)“大炮”任志強(qiáng)(微博)卻不再像過(guò)去那樣頻繁地向政府建言。他表示，現(xiàn)在行政調(diào)控手段已經(jīng)充斥了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了限購(gòu)以外，有些城市甚至限價(jià)?，F(xiàn)在已經(jīng)不是市場(chǎng)化了，“我們提不出一些非市場(chǎng)化的意見(jiàn)，行政手段是沒(méi)有辦法靠智囊團(tuán)來(lái)解決的。”
十余地方政府微調(diào)政策
開(kāi)發(fā)商不僅寄希望于通過(guò)即將召開(kāi)的全國(guó)“兩會(huì)”看清政策走向，同時(shí)也希望在“兩會(huì)”的提案中發(fā)出自己的聲音。
在業(yè)內(nèi)等待全國(guó)“兩會(huì)”召開(kāi)之際，部分地方政府已經(jīng)按捺不住，紛紛“暗度陳倉(cāng)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，調(diào)控以來(lái)共有17個(gè)城市將其調(diào)控政策進(jìn)行過(guò)微調(diào)，北京中原將這些城市政策微調(diào)的結(jié)局總結(jié)為：“觸及紅線擱淺、有利剛需執(zhí)行。”
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年下半年來(lái)，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、馬鞍山等約有17個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，央行也兩次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。
這些城市中，佛山、成都松綁限購(gòu)，以及蕪湖減稅的松動(dòng)政策出臺(tái)幾天后就被擱淺。而其它政策微調(diào)成功的城市，如馬鞍山、常州、南京、吉林、合肥等城市，更多地將重點(diǎn)放在了保障自住的基本居住需求上面。
北京中原市場(chǎng)研究部人士分析認(rèn)為，限購(gòu)限貸的收緊大前提依然不會(huì)改變，但是針對(duì)首套自住房的松動(dòng)不僅在情理之中，也是樓市發(fā)展的必然要求。只要限購(gòu)、限貸的前提不松動(dòng)，只針對(duì)首套房、自住房的政策松動(dòng)并未觸及政策紅線，北京等城市的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整就是減輕了自住購(gòu)房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
“調(diào)控政策會(huì)進(jìn)行微調(diào)，但是幅度、力度有限，是量變到質(zhì)變的過(guò)程。像蕪湖出臺(tái)的一攬子政策影響太大，必然很難實(shí)行。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)(微博)表示。
值得注意的是，落實(shí)差別化住房信貸政策成為業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為最需要調(diào)整的方面。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向記者表示，政府需要考量的是如何將差別化住房信貸政策落到實(shí)處，使首套購(gòu)房者得到保障。“新國(guó)八條”中所提到的差別化住房信貸在調(diào)控的這一年時(shí)間里并未見(jiàn)到成果。剛性需求者應(yīng)當(dāng)在信貸方面得到優(yōu)惠?，F(xiàn)在利率、稅費(fèi)使得首套房的購(gòu)買者的壓力在房?jī)r(jià)下降的情況下并沒(méi)有減輕。
“應(yīng)當(dāng)保護(hù)自住需求者，給予首套房購(gòu)買者契稅上的減免。此外，應(yīng)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商土地款交納的時(shí)間，在項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間，以及預(yù)售監(jiān)管上予以放松。”楊紅旭說(shuō)。
