最近一段時間，一些地方對樓市政策所進(jìn)行的“微調(diào)”成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點，加之此前部分銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”5%至10%改為回歸“基準(zhǔn)利率”，這些舉措引發(fā)了樓市調(diào)控政策可能松動的議論。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，抑制投資、投機(jī)性需求，促房價合理回歸這一樓市調(diào)控基調(diào)并未改變，鼓勵自住性需求原本就是樓市調(diào)控的應(yīng)有之義，體現(xiàn)“有保有壓”的政策初衷，與調(diào)控的精神和方向并不違背。
根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，自去年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購門檻、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補(bǔ)貼等。
事實上，與佛山、成都等地“微調(diào)”舉措不同，部分城市“微調(diào)”依然是在嚴(yán)格限購等政策基調(diào)下進(jìn)行的。如北京去年11月調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，但限購政策并未松動。在目前北京自住型購房需求占絕對主流的大背景下，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、減稅可保證剛需購房人享受樓市調(diào)控效果。
而首套房貸利率的回歸，也絕非調(diào)控政策放松的信號。此前首套房貸利率“上浮”與大環(huán)境息息相關(guān)，去年央行六次上調(diào)存準(zhǔn)，三次加息，使得資金面全面緊張。由于貸款額度吃緊，等待購房的首次置業(yè)者，往往也面臨著無錢可貸的尷尬局面。在這樣的背景下，北京、上海等多地商業(yè)銀行悄然上調(diào)了首套房貸款利率。
進(jìn)入新的一年，年初寬松的信貸環(huán)境為首套房貸的放松創(chuàng)造了條件，此時出現(xiàn)首套房貸回歸基準(zhǔn)利率的變化只是適度微調(diào)，目標(biāo)指向也僅僅局限在自住需求，體現(xiàn)了“差別化房貸政策”。
從大的環(huán)境看，樓市調(diào)控松動的基礎(chǔ)并不存在。當(dāng)前正值房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時期，市場觀望氛圍濃厚，多方博弈加速升溫。就房價而言，雖然1月全國70個大中城市房價首現(xiàn)環(huán)比全部止?jié)q，但依據(jù)國際通行的房價收入比指標(biāo)衡量，部分城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力，房價尚存合理回歸的空間。
更為關(guān)鍵的是，這一輪房價的下跌很大程度上是嚴(yán)厲調(diào)控使然，促使房價反彈的因素并未銷聲匿跡，而一旦調(diào)控放松，房價、地價出現(xiàn)反彈，必然會吸引更多的資金再次涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這很可能令調(diào)控功虧一簣，此前已有先例。
從中央釋放的信息來看，也沒有絲毫松動樓市調(diào)控的意思。而一再重申調(diào)控不動搖凸顯樓市調(diào)控博弈的升級。這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，1月全國300城市土地出讓金收入895.9億元，同比減少67%，其中住宅類用地532.4億元，同比減少74%。
未來一段時間，各利益主體間的博弈可能會進(jìn)一步升級。預(yù)計樓市調(diào)控會圍繞兩條主線展開，一方面是堅持已有的調(diào)控主基調(diào)不動搖；另一方面是加快推進(jìn)制度建設(shè)，用制度進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。而隨著樓市調(diào)控效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，不排除有針對性的預(yù)調(diào)、微調(diào)舉措，但必須防止借“預(yù)調(diào)微調(diào)”之名，行變相寬松之實。
