過(guò)半難定價(jià)房?jī)r(jià)有望加速下調(diào)
在經(jīng)歷供需低迷的1-2月之后，進(jìn)入3月，北京樓市供應(yīng)量有望恢復(fù)常態(tài)。據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月北京共有21個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，開(kāi)盤(pán)數(shù)量遠(yuǎn)大于前兩月總和。不過(guò)，從價(jià)格來(lái)看，過(guò)半項(xiàng)目表示尚未定價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，目前決定成交量的最主要因素依然是降價(jià)幅度，開(kāi)發(fā)商慎重推盤(pán)意在試探市場(chǎng)，未來(lái)有望出現(xiàn)更大范圍和幅度的價(jià)格下滑。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京共有21個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，包括聯(lián)港·幸福灣、中海蘇黎世家、小悅城等9個(gè)純新盤(pán)，以及北京城建·N次方、領(lǐng)海朗文世家、大寧山莊等12個(gè)老項(xiàng)目后期。
數(shù)據(jù)顯示，3月的21個(gè)計(jì)劃入市項(xiàng)目，雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1、2月實(shí)際供應(yīng)量，與去年同期相比也基本相當(dāng)，但與2009和2010年同期相比，新盤(pán)供應(yīng)的降幅還是超過(guò)了4成。
在這21個(gè)項(xiàng)目中，郊區(qū)項(xiàng)目占據(jù)絕對(duì)多數(shù)，除5個(gè)城區(qū)項(xiàng)目外，其余均位于昌平、房山、大興、順義等區(qū)域。定價(jià)方面，在計(jì)劃入市的21個(gè)項(xiàng)目中，超過(guò)一半項(xiàng)目目前均表示難以確定開(kāi)盤(pán)售價(jià)，僅有7個(gè)項(xiàng)目報(bào)出大致的價(jià)格區(qū)間，4個(gè)項(xiàng)目報(bào)出項(xiàng)目的最低售價(jià)。
面對(duì)樓市買(mǎi)賣(mài)雙方僵持難下的困局，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品策略和推盤(pán)方式來(lái)進(jìn)行差異化的運(yùn)作。如北京城建·世華泊郡項(xiàng)目，該項(xiàng)目前期主推87-165平方米兩到四居的普通住宅產(chǎn)品，面對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行調(diào)整，并與2012年1月力推了同一地塊的北京城建·N次方項(xiàng)目，該項(xiàng)目為套均65平方米的商住產(chǎn)品，成交情況有了明顯改善。
保守定價(jià)試探市場(chǎng)
“2011年特別是年底，慘淡的市場(chǎng)使大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)春節(jié)后的市場(chǎng)并不看好，大部分項(xiàng)目選擇了冬天模式。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前市場(chǎng)供應(yīng)普遍謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商為了避免開(kāi)盤(pán)冷清，大部分都延長(zhǎng)蓄客時(shí)間。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，2012年樓市交易量?jī)r(jià)已全面進(jìn)入下行周期，1、2月新房供應(yīng)持續(xù)低迷，然而開(kāi)發(fā)商在資金上的壓力與日俱增，市場(chǎng)頹勢(shì)難逆，房企艱難過(guò)冬。2012北京限購(gòu)還將延續(xù)，繼續(xù)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力形成壓制，年初房企的主要精力放在了調(diào)整銷(xiāo)售預(yù)期和計(jì)劃上，進(jìn)入3月，房企開(kāi)始逐步加大供應(yīng)力度，特別是一些中小型房企的現(xiàn)金流已經(jīng)開(kāi)始失控，不得不冒著銷(xiāo)售不力的風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)行開(kāi)盤(pán)，試探購(gòu)房者。
上半年回暖可能性不大
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后三周，北京在售商品住宅成交均價(jià)在19000元/平方米上下浮動(dòng)，除了成交結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定外，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯降價(jià)項(xiàng)目。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，受低成交市場(chǎng)影響，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力逐漸累積，價(jià)格有望進(jìn)入下行通道，3月入市項(xiàng)目可能開(kāi)啟年后的首輪調(diào)價(jià)。
張大偉也認(rèn)為，從春節(jié)后的成交趨勢(shì)來(lái)看，政策繼續(xù)維持原有力度，庫(kù)存積壓增加，信貸利率高企，這種情況下，今年上半年成交量依然將維持目前的地量，價(jià)格也會(huì)明顯處于回歸合理的過(guò)程中。
從目前北京市場(chǎng)整體情況來(lái)看，消化庫(kù)存依然是2012年最大的樓市難題，上半年樓市回暖可能性不大。北京中原市場(chǎng)研究部分析，根據(jù)全國(guó)統(tǒng)計(jì)局及各城市統(tǒng)計(jì)局，目前在建住宅面積及最近1年的新開(kāi)工面積推算，預(yù)期在2012年上半年，全國(guó)主要的35個(gè)熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將明顯上漲，合計(jì)潛在供應(yīng)面積達(dá)到了2.56億平米。而其中北京預(yù)計(jì)在上半年可能的潛在供應(yīng)面積將高達(dá)1200萬(wàn)平方米，增加超過(guò)9萬(wàn)套住宅，庫(kù)存也可能上漲到15萬(wàn)套的歷史最高位。
