“開發(fā)商,對不起了。”這是在12月召開的一次房地產(chǎn)盛會上,由多位搖滾音樂家組團上演的一場行為藝術秀,主題是:由于房價太高買不起房,導致開發(fā)商們賺不到錢,因此他們向各開發(fā)商鞠躬道歉。這個場面,不免讓開發(fā)商感覺有些尷尬和難受。
2011年,讓開發(fā)商感到尷尬和難受的遠不止一個小小的“秀”。就北京而言,根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù),前11月北京商品房住宅項目銷售面積合計為819萬平方米,預計全年成交量在900萬平方米左右,環(huán)比上一年下降幅度達到了27%,即使相比年份不好的2008年,也下降了接近200萬平方米,成交總面積創(chuàng)造了最近十年的最低紀錄。
“三限”:引發(fā)樓市變局
對于今年樓市的現(xiàn)狀,開發(fā)商普遍認為,這是由限購、限貸、限價這“三限”引發(fā)的。
2011年2月16日,是樓市變局的重要一天。這一天,被稱為“限購令”的“京十五條”出臺,對已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭,限購1套房,已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。
政策出臺后,因為限制了大量的市場投資和投機需求,被冠以“最嚴厲調(diào)控政策”的稱號,也被開發(fā)商稱為“命運轉折的開始”。經(jīng)過數(shù)個月的市場博弈也證明:北京樓市調(diào)控見效雖是多方面政策共同催化的結果,但限購明顯是其中影響最大的一項。
樓市在“限購”的同時,金融機構也開始收緊了錢袋子。去年9月,中國人民銀行和銀監(jiān)會下發(fā)通知,各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。今年2月,又一重磅“炸彈”落地:對貸款購買第二套住房的家庭,切實執(zhí)行“首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率1.1倍”的政策。與此同時,由于準備金率的提高及市場風險加大等原因,銀行還對房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)貸款”進行嚴格控制。“不要說中小開發(fā)商,就是像我們這樣的大型國企,今年從銀行貸款都難。”本市一位國企總經(jīng)理感慨地說。
限購、限貸,這些政策都是購房人看得到的。多個開發(fā)商向記者透露,今年以來,開發(fā)商在為樓盤申請預售許可證時,如果最新一期新開盤的房源定價超過往期或周邊項目均價,就很難拿到預售許可證,特別是一些高端項目,這個措施被開發(fā)商理解為商品房的“限價”。限購、限貸、限價,2011年,樓市的調(diào)控就在這“三限”中開始了。
“房鬧”:新版苦肉計
限購,限制了大量的市場投資和投機需求。沒需求,就沒有銷售額,這讓開發(fā)商在融資上失去了自身的“造血”功能;限貸,切斷了開發(fā)商從銀行拿錢的可能,讓開發(fā)商失去了“輸血”的外援;而限價,又封上了房價上漲的天花板,留給開發(fā)商的,似乎只有一條路可走,那就是降價。
經(jīng)過了半年的“觀察期”,8月份,北京房價開始“hold”不住了,紛紛開始降價。這一輪降價,是從去年上漲過猛的通州項目開始的,如京貿(mào)國際城在第一次降價后,死扛了10個月,第二次又“直降6000元”;潤楓領尚優(yōu)惠房源每平方米13000元起價,而該項目2011年5月預售時,均價是每平方米27000元……
這種短時間的大幅度降價,讓那些數(shù)周之前在此購房的老業(yè)主“痛失”數(shù)十萬。在一片“開發(fā)商價格欺詐”的維權聲中,一些降價項目的售樓處,遭遇到了老業(yè)主的“圍攻”。從9月10日“教師節(jié)”這天開始,京貿(mào)國際城的老業(yè)主連續(xù)兩天涌至售樓處要求開發(fā)商給說法,并打出了“誓與開發(fā)商血戰(zhàn)到底,不退差價誓不罷休”的橫幅,最終導致了震驚樓市的“流血事件”。
除了京貿(mào)國際城,遠洋一方、北京米拉小鎮(zhèn)、通州華業(yè)東方玫瑰等項目的售樓處門前,也都在今年上演過業(yè)主非暴力圍堵的“維權事件”。在諸多“維權事件”中,外地還發(fā)生過老業(yè)主給開發(fā)商送花圈的“鬧劇”。隨著一些“鬧劇”的頻頻上演,2011年,樓市也再次出現(xiàn)了“房鬧”現(xiàn)象:不管是不是合理,是不是違背契約精神,只要房價降了,就都要到售樓處鬧一鬧,要求補償。
對于“房鬧”這種現(xiàn)象,社會各界眾說紛紜:有人認為是老百姓迫不得已的維權之舉;有人認為這是無視契約的“無理取鬧”;還有人指出,這里面有一部分是開發(fā)商聯(lián)手老業(yè)主,演給政府看的一出“苦肉計”:“你看看,政策再不松動,老百姓就要鬧事了。”無論怎么說,可以肯定的是,“房鬧”事件并沒有絲毫影響政府調(diào)控的決心和節(jié)奏,政府態(tài)度的堅決讓一些開發(fā)商“有些沒想到”。
“降價補差價”:開發(fā)商的妥協(xié)
既然政策“不松口”,沒了市場回暖的預期,開發(fā)商不得不在淡市之下,通過降價換取銷量,以達到回籠資金的目的。一些樓盤為了避免老業(yè)主“鬧事”,還破天荒地給老業(yè)主“補差價”。
京城“補差價”的始作俑者應是京貿(mào)國際城,這個在市場中非?;钴S的項目,在首次價格下調(diào)7000元之時,主動對前期購房銷售均價高于每平方米20000元的業(yè)主,給予差價返還。
之后,同在通州的華業(yè)東方玫瑰,在降價后針對業(yè)主因開發(fā)商降價而實施的“維權”,公布了一份名為“諾亞方舟安全島計劃”的方案,以充抵物業(yè)費、車位費等形式,補償因推特價房而尋求“維權”的老業(yè)主。
最近的一個“降價補差價”的案例則是“星河灣”。在其上海即將推出新盤的兩個項目中,給出了八折到八五折的優(yōu)惠,給予以前老業(yè)主的補償是原來折扣點和即將推出的折扣點之間的差額,約6億元左右。“目前整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇寒冬,這是一個不爭的事實。不降價,賣不出去;降價了,對老業(yè)主是一種打擊。”星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕的這番話道出了開發(fā)商目前面臨的兩難境地。
“董事長給我的任務是在春節(jié)之前,不管用什么辦法,要讓賬面上趴著6個億?,F(xiàn)在這種行情,我能有什么辦法呀?降價唄,再給老業(yè)主一些補償。今年,過得真是難受。”作為一個房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理,肖先生已經(jīng)沒有了以前的趾高氣揚。
2011年就要過去。一系列事實表明,過慣了好日子的開發(fā)商、投資人,樓市都要開始對他們說“對不起了”,“阿貓、阿狗都能掙錢”的日子將一去不復返。
2012:購房人有機會了
盡管2011年開發(fā)商的日子不好過,北京郊區(qū)的一些項目也開始降價,但說到全面降價還為時尚早,大部分房企仍在降與不降中徘徊。這也是今年購房人看著市場“降”聲一片,仍然買不到物美價廉的房子的原因。不過,伴隨著前不久中央經(jīng)濟工作會的定調(diào),2012年,剛需購房人的機會來了。
2011年中央經(jīng)濟工作會議中針對房地產(chǎn)的表述是:要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設,擴大有效供給,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。之后,在“2011年北京市住房城鄉(xiāng)建設情況”新聞發(fā)布會上,市住建委相關負責人也強調(diào),北京限購政策按照國務院的統(tǒng)一部署執(zhí)行了1年,效果明顯,目前調(diào)控政策處在關鍵時期。北京市按照中央的決策部署,將堅持包括限購在內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松不動搖,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展需要政策持續(xù)。
盡管北京對房價的調(diào)控目標要到2012年3月份才能確定,但業(yè)內(nèi)人士普遍認為,2012年,才是北京房價真正下降的開始。中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉分析說,調(diào)控拐點和效果剛出現(xiàn),一旦放松可能面臨大幅反彈,房地產(chǎn)會有硬著陸的風險,這應該是政府堅持從嚴政策,進一步鞏固調(diào)控成果的原因。經(jīng)濟工作會議以后,期待因為實體經(jīng)濟出現(xiàn)萎縮風險而放松樓市調(diào)控拉動經(jīng)濟上漲的部分開發(fā)商和地方政府,會重新認識市場,明顯下調(diào)價格的現(xiàn)象將更加普遍,對于買房人來說,是個出手的好機會。
具體到明年房地產(chǎn)的走勢,總體而言,2011年是“先扛后撤”的一年,2012年將是“先撤后穩(wěn)”的一年。市場會在上半年繼續(xù)低迷,下半年趨于企穩(wěn)。理由是伴隨著經(jīng)濟和房價持續(xù)下滑,政策會進行一定程度的調(diào)整,首套房貸優(yōu)惠將首當其沖,部分城市限購會有所松動,個別城市房產(chǎn)稅試點后,限購有可能順勢退出。
至于明年會降多少,業(yè)內(nèi)人士和專家明顯分為兩派:悲觀派認為,受歐債危機的實質(zhì)性影響,中國經(jīng)濟面臨低迷,牽連到房地產(chǎn),北京一些郊區(qū)項目可能會出現(xiàn)“斷崖式”下跌,即降幅在50%左右;樂觀派則判斷,北京的需求龐大,特別是四環(huán)以內(nèi)的房源,明年北京房價會因地段不同、產(chǎn)品不同而有漲有跌,總體上有5%左右的降幅。北京市房協(xié)的有關人士預計,2012年北京郊區(qū)商品住宅的供應量還將顯著上漲,在已經(jīng)庫存積壓嚴重的情況下,潛在供應量將促使在售項目繼續(xù)下調(diào)售價。未來6到12個月內(nèi),北京房價有10%至20%的下調(diào)空間。