近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)議不斷，每個(gè)人有自己的結(jié)論和觀(guān)點(diǎn)，難以形成共識(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了“既無(wú)真理又無(wú)真相”的一個(gè)領(lǐng)域。
引發(fā)爭(zhēng)議的一個(gè)重要原因是制度性頂層設(shè)計(jì)的缺失，缺乏真實(shí)數(shù)據(jù)，缺乏對(duì)市場(chǎng)客觀(guān)的估計(jì)和判斷，缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策。
調(diào)控一直處于被動(dòng)的“堵”的狀態(tài)，堵完這里堵那里，年年堵，很被動(dòng)。
【中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)局系列觀(guān)察一：危機(jī)初現(xiàn)】
【中國(guó)房地產(chǎn)時(shí)局系列觀(guān)察之二：政府的認(rèn)識(shí)在變化】【丁建剛房產(chǎn)咨詢(xún)】
頂層設(shè)計(jì)到底需要解決以下問(wèn)題：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本模式：
現(xiàn)行的土地出讓模式，即政府獨(dú)家壟斷，招、拍、掛，價(jià)高者得。雖然備受爭(zhēng)議，但是還是有其合理處?；蛘哒f(shuō)是1994年實(shí)行中央和地方政府分稅制以后，能夠找到的一個(gè)維系地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生保障的唯一可選道路。
現(xiàn)在需要評(píng)估，除此之外還有沒(méi)有其他道路可走，如果沒(méi)有，那所有的框架設(shè)計(jì)就要沿著這條路繼續(xù)下去。
二、尋求去房地產(chǎn)去投資化的辦法
通常有以下幾種辦法：
1. 房產(chǎn)稅
現(xiàn)階段無(wú)論是立法程序、技術(shù)手段、統(tǒng)計(jì)、評(píng)估的巨大工作量，甚至由于土地沒(méi)有私有化，連征稅主體都存在爭(zhēng)議的前提下，困難重重。
2. 資本利得稅
相比房產(chǎn)稅要簡(jiǎn)單很多。個(gè)人所得稅有立法，只要適當(dāng)調(diào)整稅率，用累進(jìn)制，隨持有年數(shù)增加而遞減的方式即可?？刹僮餍暂^強(qiáng)。
3. 限購(gòu)
如果其他手段出臺(tái)較難，也可考慮限購(gòu)的辦法。每個(gè)家庭限購(gòu)2套有一定道理。(但對(duì)外地人禁購(gòu)沒(méi)有道理，涉嫌違反憲法和人權(quán)，是戶(hù)籍歧視)。但應(yīng)該立法，至少制定國(guó)務(wù)院條例。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資途徑
這涉及解決開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的重大制度安排。降低單一從銀行貸款而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)分流社會(huì)和民眾資金投資于開(kāi)發(fā)，而不是投資于購(gòu)房等諸多方面的問(wèn)題。但迄今沒(méi)有一個(gè)完整的制度建設(shè)。
四、保障性住房的保障范圍、建設(shè)模式和準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制。
保障面、準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制這些是基本制度。
有了這些制度才能讓低收入家庭等得安心，買(mǎi)得安心，住得安心。
徹底解決最底層的矛盾，消除不穩(wěn)定因素。
當(dāng)然，還有諸如中國(guó)城市化道路怎么走？城市化還是城鎮(zhèn)化？等等大的方向性選擇也都會(huì)直接或間接影響頂層設(shè)計(jì)。
頂層設(shè)計(jì)最重要的依據(jù)是數(shù)據(jù)。現(xiàn)在各種各樣的數(shù)據(jù)滿(mǎn)天飛，有些甚至非?；奶?，但照樣可以大行其道。
比如，有人稱(chēng)全國(guó)有6600萬(wàn)套空置房，來(lái)源是國(guó)家電網(wǎng)的電表數(shù)據(jù)，我曾和國(guó)家電網(wǎng)新聞處核實(shí)，根本無(wú)此事。而據(jù)民生銀行剛剛發(fā)布的《2011中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》，1998年至2011年間，全國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售商品房也只有4807萬(wàn)套，而6600萬(wàn)套空置的荒唐數(shù)據(jù)仍屢被引用。
應(yīng)該由專(zhuān)門(mén)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理和分析。以此為依據(jù)，盡快設(shè)計(jì)出一套未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)道路的頂層框架，方能達(dá)到長(zhǎng)治久安的目的。
