當荷塘月色賣出9980元/平方米的起價時,旁邊的北海公園不得不說:“‘面粉比面包貴’的事果真讓我遇上了”。這不,北海公園的樓面地價為10047元/平方米,已經(jīng)超出了荷塘月色部分房源的房價。
北海公園是2010年10月拿的地。據(jù)記者了解,一些2010年出讓的地塊,其地價基本上已和現(xiàn)在的房價接近。也就是說,隨著杭州房價的下行,“面粉比面包貴”的現(xiàn)象在樓市已經(jīng)出現(xiàn)。
面粉貴于面包
這個現(xiàn)象開始涌現(xiàn)
2010年,土地市場依舊高熱,不少板塊地王在這個時間點產(chǎn)生。2011年,隨著“雙限”樓市調(diào)控政策的發(fā)威,土地市場開始降溫。至今日,2010年當之無愧地成了杭州地價的最高點。
北海公園就是個典型案例。該地塊的樓面價為該板塊最高價,周邊的方正荷塘月色和華盛達閱城的土地都是2009年拿的,樓面地價分別為6203元/平方米和4258元/平方米。由于北海公園開發(fā)速度快,3個樓盤的開盤節(jié)點基本接近。按照工程進度,北海公園的預(yù)計開盤時間應(yīng)該是今年3月底4月初。而自從荷塘月色2月份開始將售價調(diào)整為11800元/平方米的均價后,北海公園是否如期開盤,怎么定價就成了大家競猜的熱點。
同樣尷尬的還有陽光郡。這個2011年9月開盤的樓盤,當時成交價在17000元/平方米左右。這個由浙江省建筑房地產(chǎn)和發(fā)展房產(chǎn)共同投資的住宅樓盤和北海公園距離不遠,樓面價也相近,在10210元/平方米。陽光郡至今只售出20多套,荷塘月色降價后,這個樓盤更是沒了動靜。“這么高的地價擺在這里,進還是退都是問題。”一位知情人士說。
申花板塊高價地也云集。這個板塊的地王由雅戈爾奪得。2010年11月30日,和濱江房產(chǎn)爭奪楊家牌樓失敗的雅戈爾,擊敗8家對手,分別以17751元/平方米和18114元/平方米的樓面價拿下申花板塊兩宗土地。而就在2010年3月,祐康置業(yè)拿下省屬塘北A地塊,樓面價也高達15953元/平方米。
再看申花板塊的最新房價。萊德紳華府在售房價為2萬~2.1萬元/平方米。保利香檳國際接下來的定價將控制在單價2萬元以內(nèi),并表示將推出低于雅戈爾土地價格的房源。申花板塊“面粉”貴于“面包”的現(xiàn)象也即將出現(xiàn)。
還有濱江房產(chǎn)2010年底拿的楊家牌樓地塊。這宗于2010年11月競得的地塊雖然是排屋地塊,但樓面地價高達25735元/平方米,案名暫定為西溪明珠。而離這地塊不遠的雅戈爾西溪晴雪排屋均價24000元/平方米,也就是說,比西溪明珠的地價還要便宜。
等待還是虧本賣房
這是個兩難選擇
對高價拿地的開發(fā)商來說,一般只有兩種選擇,要么等房價上漲,要么虧本賣房。但從過去的歷史看,由于杭州樓市在2011年前一直走在上升通道中,真正虧本賣房的事幾乎沒有出現(xiàn)過。那么現(xiàn)在究竟等還是割肉?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),對于上半年要開盤的樓盤來說,虧本賣房或許是唯一選擇。
一些激進的公司如德信地產(chǎn)可能就會選擇虧本賣房。北海公園企劃負責(zé)人向記者表示,雖說周邊價格戰(zhàn)比較激烈,但北海公園依舊會如期開盤,“我們的樣板房剛剛開放,從定價上看,可能會比荷塘月色高一些,但不會高許多。”
而一些國有公司如陽光郡依舊采取觀望的態(tài)度。陽光郡相關(guān)負責(zé)人向記者表示,目前,公司高層依然在考慮下一步的應(yīng)對策略,究竟是保持原價推還是降價銷售尚不確定。
而申花板塊的祐康地塊,前段時間更是傳出地塊轉(zhuǎn)讓的消息。這宗2010年3月拿下的宅地由于地價過高,至今尚未動工。不過,祐康置地相關(guān)負責(zé)人卻向記者表示,該地塊已領(lǐng)出施工許可證,預(yù)計3月份就可開工,按照工程進度今年九十月份可以上市。
相關(guān)專家判斷,今年的樓市,只要政策不放松,開發(fā)商處理庫存、回籠資金的壓力都很大。下半年的情況還不好預(yù)測,但就上半年來說,高價地塊如果要開盤,虧本賣房已是定論,而且虧得不是一般的慘。
莫怪市場無情
市場的無情,開發(fā)商已經(jīng)認識到。
2009年6月,杭州冷寂已久的土地市場開始升溫。方正荷塘月色就是在這個節(jié)點拿的地,幾乎所有人都認為方正這塊地拿在低谷。因為這以后一直到2010年底,杭州的土地市場上一塊塊高價地競相出籠,杭州房價一路飚升……
但沒想到,即使是荷塘月色這樣在低谷拿地,今年房子上市竟然還是尷尬。6203元/平方米的樓面地價,11800元/平方米的開盤均價,這160套房子怎么算都是賺不了什么錢的。除非在推盤結(jié)束前,房價有回升,否則整個項目只能保本甚至是虧錢。
更不要提,面粉比面包貴的高價地了。有不少開發(fā)商因此抱怨政策瞬息萬變:拿地時沒“雙限”,現(xiàn)在卻“雙限”了,不應(yīng)該由我們承擔(dān)這個風(fēng)險。
但沒有誰規(guī)定,房子就不能虧本賣呀?2008年底,杭州也曾出現(xiàn)虧本賣房,如上東城。上東城4000多元/平方米的樓面價,7500元/平方米賣的首批房。但當時上東城“套牢”絕沒有現(xiàn)在的北海公園套得這么深。也許因為有這么一大串高價土地“陪綁”,今年高價地的開發(fā)商們,心態(tài)顯得平和多了。
經(jīng)此一役,也許今后開發(fā)商在拿地時也就不會那么高歌猛進。因為現(xiàn)在的市場告訴大家,即使地拿在相對低位,也有可能被套牢,與其抱怨市場無情,不如好好把控自己的風(fēng)險。