房產(chǎn)股大漲 有松綁可能?

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  • 2012-02-22 14:16:25
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編者按:

  受上海持居住證滿三年家庭可買二套房的消息刺激,今日滬深兩市早盤地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼,尤其是上海本地地產(chǎn)股,中華企業(yè)率先封住漲停,"招保萬金"等一線地產(chǎn)股也出現(xiàn)大幅拉升,浙江房地產(chǎn)股眾安房產(chǎn)、綠城中國、萬好萬家、濱江集團、新湖中寶也紛紛上漲,地產(chǎn)板塊漲幅居兩市板塊漲幅之首。

  近日,全國多地樓市政策出現(xiàn)微調(diào)跡象,房產(chǎn)股的大漲是否預(yù)示著樓市有松綁的可能?本網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。另外,記者了解到目前杭州暫無上海這樣的規(guī)定執(zhí)行。

  本文導(dǎo)讀:

  受利好消息刺激 地產(chǎn)股放量飆升

  多地樓市變相"松綁"暗流涌動

  上海持居住證滿三年家庭可買二套房

  國土部監(jiān)測流標(biāo)流拍土地:土地調(diào)控微調(diào)

  銀監(jiān)會國土部聯(lián)手防控樓市降溫負面效應(yīng)

  國土部:堅持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松


  多地樓市變相"松綁"暗流涌動

  近期,天津部分樓盤開始針對外地購房者主打"限外放松"牌,宣稱可以幫助購房者補齊社保繳費證明。據(jù)了解,這種現(xiàn)象不僅發(fā)生在天津,三亞、佛山、長春等多個城市均存在變相放松限外令跡象。

  業(yè)內(nèi)人士認為,多地放松首套房貸以及變相放寬外地人購房條件有深層原因。2011年以來樓市與土地市場低迷,給地方政府償債帶來很大壓力,不少執(zhí)行限購政策的城市存在"松綁"沖動。受制于財政壓力,地方政府存在弱化執(zhí)行限購政策的利益驅(qū)動,房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實可能會面臨更多困難。

  樓盤促銷主打"限外放松"

  "只要您名下沒有天津的住宅類房產(chǎn),那么一年社保的限制我們可以幫您解決。"近期,合生珠江地產(chǎn)旗下位于天津?qū)氎鎱^(qū)的京津新城項目,在面向北京地區(qū)客戶營銷時,便開始主打"限外放松"牌。據(jù)京津新城的售樓人員介紹,由于多數(shù)項目銷售的是期房,而房產(chǎn)證辦下來還得有1-2年的時間,外地客戶購房后有充足的時間補齊當(dāng)?shù)?年社保繳存證明。"當(dāng)?shù)厣绫:头课莓a(chǎn)權(quán)管理部門對這種做法也持默許的態(tài)度。"

  "現(xiàn)在地方不可能違背國家的樓市調(diào)控基調(diào)和精神,但一些地區(qū)政策執(zhí)行存在變通之處。"三亞海棠灣一位開發(fā)商透露,當(dāng)?shù)卣畬Ψ潜镜貞艏用駥嵭邢拶?套商品住房的政策,但由于建設(shè)、民政、公安等系統(tǒng)尚未聯(lián)網(wǎng),今年開始,外地居民購房已基本不受限制。

  上述開發(fā)商介紹,只要能拿出不同的身份證,三亞市住建部門就能給外地客戶購買的房產(chǎn)備案。

  無獨有偶,天津、西安、佛山、珠海等城市對非本地居民購房,要求提供至少1年的個人所得稅繳納證明或社會保險繳費證明。而這些城市的有關(guān)機構(gòu)均存在代為補繳個稅及社保證明的"業(yè)務(wù)"。據(jù)知情人士透露,在這些"限外"相對寬松的城市,部分開發(fā)商已將補繳的稅款或社保費用納入總房款,外地人購房時可直接予以減免。

  據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供的最新調(diào)研結(jié)果,自2011年10月以來,佛山、杭州、天津、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等10余城市出臺不同角度的樓市微調(diào)政策,政策微調(diào)的內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。

  其中,馬鞍山對自住性住房需求與高層次人才購房給予所納契稅100%的補助;杭州對在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)注冊、納稅和經(jīng)營的企業(yè)員工首套購房發(fā)放補貼;長春與從化對購房落戶適當(dāng)放寬條件。另外,北京、上海、天津、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準,蕪湖打算出臺購房減稅政策,成都擬放松對購房者的資格審查等。

  在樓市調(diào)控政策不動搖的大背景下,地方政府試圖給樓市"松綁"引起輿論的廣泛關(guān)注和有關(guān)部門的警覺。其中,蕪湖、佛山、成都等城市的政策因過分放松觸及"紅線"而被叫停。但一位資深地產(chǎn)界人士透露,目前,二三線城市暗自微調(diào)或變相放松政策的現(xiàn)象已不是個案。

  "在珠三角等流動人口集中的城市及三亞等旅游城市,外地人購房一直占據(jù)相當(dāng)大的比例,限外對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場打擊很大。房價一旦有所松動,這些城市便有了放松限購的理由和動力。"21世紀不動產(chǎn)首席分析師常智認為。

  在限價方面,廣東中山成為首個"松綁"的城市。從1月22日開始,中山市將住房限價由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元,在這個標(biāo)準之下成交的商品房均可正常進行網(wǎng)上備案。此次提高限價,中山市有關(guān)政府部門既沒下發(fā)文件,也沒有在媒體上公布,只是在春節(jié)假期的第一天實際開始執(zhí)行新標(biāo)準。

  首套房貸寬松暖風(fēng)漸起

  "現(xiàn)在,四大國有銀行審批房貸的速度比去年底確實快不少。"一家全國性房地產(chǎn)公司的營銷主管告訴中國證券報記者,不僅是房貸,銀行對于開發(fā)貸放款的審批速度也比2011年三、四季度快了很多。

  專家認為,去年12月以來,央行連續(xù)兩次降低存款準備金率,釋放出來的流動性將在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力。更為重要的是,當(dāng)商業(yè)銀行擁有較為充足的信貸頭寸后,"優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求"將變得"得心應(yīng)手"。

  中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期,商業(yè)銀行首套房貸款利率相比2011年底已有明顯降低。工、農(nóng)、建、交等銀行首套房貸款利率已回歸基準利率。在部分城市,外資銀行還對資質(zhì)好的貸款人提供利率優(yōu)惠。

  中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹,目前在北京市場上,各家銀行首套房貸款均可以執(zhí)行基準利率,少部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶已再次出現(xiàn)95折甚至9折的優(yōu)惠。

  2011年三季度開始,由于資金緊張等原因,不少商業(yè)銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始,多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準利率。據(jù)了解,房貸申請審批時限已經(jīng)有所縮短。

  信貸暖風(fēng)漸起,同樣讓地方政府"活絡(luò)"起來。就在央行提出"支持普通商品住房建設(shè),滿足首次購房家庭的貸款需求"后不久,2月9日,福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳便召開新聞發(fā)布會宣布,今年福建省將落實首套房的首付款比例和貸款利率優(yōu)惠政策。

  值得注意的是,在"保剛需"的大旗下,常州、南京、吉林、合肥等城市均放寬公積金的使用政策,并不同程度上調(diào)可貸款額度。其中,南京將家庭公積金最高貸款額度由40萬元調(diào)整為60萬元,個人最高貸款額度由20萬元調(diào)整至30萬元。而在吉林市,居民如果使用公積金貸款購買90平方米以下的首套住房,則可申請二套房公積金貸款。

  中國證券報記者從北京市住房公積金中心獲悉,如果首套房貸款已還清,且人均居住面積未超標(biāo),則購買第二套住房也可使用公積金貸款。

  土地財政弱化限購執(zhí)行

  "二三線城市的地方政府不像北京、上海那么有錢,嚴厲的樓市調(diào)控已給不少地方帶來財政壓力和債務(wù)風(fēng)險。"中國人民大學(xué)教授安體富認為,目前我國財稅體制改革尚未完成,地方政府過分依賴土地出讓收入的局面很難改觀。

  樓市的冰凍,一方面造成土地出讓金銳減,另一方面也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易稅費的降低。業(yè)內(nèi)普遍認為,地方政府"暗戰(zhàn)"樓市調(diào)控,一些地區(qū)甚至試探調(diào)控"底線",主要是財政壓力所致。

  根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),2009年全國土地出讓成交總價款約1.59萬億元,相當(dāng)于同期地方財政本級收入32580.74億元的48.8%;2010年土地出讓收入約2.7萬億元,相當(dāng)于同期地方財政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市,土地出讓金占預(yù)算外財政收入比重已超過50%,有些甚至占80%以上。

  但在國家進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后,土地收入明顯萎縮。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元,同比減少13%。其中住宅類用地同比減少24%。2012年,地方土地財政收入預(yù)計將進一步下滑。很多地方政府已大幅調(diào)低土地出讓金收入預(yù)期。

  除土地出讓收入外,開發(fā)稅費損失也讓地方"頭疼"。據(jù)了解,個別城市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的財政收入占其總收入的七成以上;其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來的稅費約占三分之二。

  專家指出,由于商品房稅收下降、土地出讓收入減少以及地方融資平臺清理等因素導(dǎo)致地方財力減弱。與此同時,地方財政開支,尤其是民生開支卻在上升,收支缺口越來越大。

  更為重要的是,地方債清償?shù)膲毫σ苍谠龃?。中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長趙錫軍估計,2012年,地方政府負有償還責(zé)任的債務(wù)、政府負有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)與其他相關(guān)債務(wù)三類共計達1.84萬億元。樓市與土地市場低迷,而其他收入尚未填上,這將對地方政府償債帶來很大壓力。

  專家認為,受制于財政壓力,地方政府存在弱化執(zhí)行限購等調(diào)控政策的利益驅(qū)動;今后,房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實很可能會面臨地方土地財政利益的更大掣肘。

國土部:堅持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松   

  國土部昨日召開2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況新聞發(fā)布會。國土部土地利用管理司副司長竇敬麗表示,今年要堅決貫徹落實中央調(diào)控政策不動搖,堅決促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,保障性安居工程用地堅決應(yīng)保盡保,違法違規(guī)用地堅決打擊,一手抓以保障性安居工程為主的住房用地供應(yīng),同時也要抓好已供土地的開發(fā)利用建設(shè),及早形成有效供應(yīng)。

  竇敬麗表示,2011年住房用地市場運行保持了較為平穩(wěn)的狀況,一方面,保障性安居工程用地大幅增加,有力保障了1000萬套建設(shè)任務(wù)的順利落地;另一方面,商品住房用地落實仍創(chuàng)新高,為配合落實中央調(diào)控目標(biāo),加快形成住房有效供應(yīng)、促進房價合理回歸作出了貢獻。

  在一系列調(diào)控政策措施作用下,土地市場量價趨穩(wěn)。截至2011年12月底,全國未竣工房地產(chǎn)項目用地約為前3年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍,未竣工土地總體能夠滿足持續(xù)開發(fā)需要。市場上地價漲幅回落,土地市場趨于理性。

  據(jù)介紹,2011年,全國商品住房用地計劃落實10.5萬公頃,超過前2年年均實際供應(yīng)量(8.17萬公頃)28.5%。上海、天津、福建、云南、貴州、廣西等省(區(qū)、市)住房用地計劃落實率均超過90%。

  竇敬麗表示,今年工作的基本要求和重點任務(wù)是:堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松,以保障并合理供應(yīng)住房用地和促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展為根本出發(fā)點,繼續(xù)嚴格落實中央各項調(diào)控政策措施,加大監(jiān)管和調(diào)控力度,鞏固已有調(diào)控成果,促進房價合理回歸;繼續(xù)以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應(yīng)工作,努力保持土地市場平穩(wěn)運行,避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價格大起大落,合理引導(dǎo)市場預(yù)期;繼續(xù)以促進形成住房有效供應(yīng)為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作,加強住房宗地供應(yīng)和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管,嚴格督促按合同約定條件建設(shè)和開竣工,及時發(fā)現(xiàn)處置閑置土地,堅決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。

  對于"去年國土部供地計劃落實不足七成"的報道,竇敬麗表示,去年供地計劃落實不足七成的主要原因,一方面是供地計劃編制過大,對市場的預(yù)測研判還有不科學(xué)、不合理的情況。另一方面,商品住房的供應(yīng)受市場需求的影響,去年上半年開始是高價地,下半年隨著市場的變化出現(xiàn)了流拍流掛的現(xiàn)象,勢必影響到土地的供應(yīng),也勢必影響到最終計劃的落實。此外,國有土地房屋征收和拆遷補償條例頒布實施以后,對征地工作也有一定的影響,工作進程比較緩慢,對供地計劃的落實也有影響。她同時強調(diào),大家關(guān)注供地計劃的完成率,更要看實際的供地量。目前市場上存量的土地總體能夠滿足持續(xù)開發(fā)需要,能夠為后續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控起積極的作用。

 

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