土地資產(chǎn)價格已到谷底區(qū)域 觸底反彈時機臨近

  • 來源: 經(jīng)濟參考報
  • 2012-02-21 11:24:33
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      盡管市場廣泛擔憂中國經(jīng)濟中長期增長的動力會趨于衰竭,但從土地資產(chǎn)和資產(chǎn)負債表的角度看,中國經(jīng)濟仍然存在有力的支撐因素。

        在控制投資需求前提下,即使從滿足城市化進程中的實際需求角度看,城市化的相關需求可能帶動的土地資產(chǎn)價格上升,對資產(chǎn)負債表擴張會產(chǎn)生深遠的影響。這是因為:第一,土地資產(chǎn)價格上漲的驅(qū)動力仍然存在。原則上,地價上漲空間的臨界點是農(nóng)地轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途的邊際升值空間為0,下一個十年中國也未必會到達這個階段。第二,存量資產(chǎn)貨幣化與增量資產(chǎn)資本化都將是推動貨幣需求和M2增速的核心驅(qū)動力。第三,商業(yè)地產(chǎn)有可能成為下一輪推動土地資產(chǎn)價格上漲的驅(qū)動力之一。第四,發(fā)達城市和地區(qū)土地財政弱化,并不必然代表融資能力減弱,這些城市將從土地財政逐步過渡到成熟的財產(chǎn)稅和市政債融資模式。從更大角度講,下一個最大的制度化改革仍有可能出現(xiàn)在土地領域。

        從土地資產(chǎn)價格波動與資產(chǎn)負債配置的邏輯看,2012年中國經(jīng)濟如何實現(xiàn)軟著陸、是否繼續(xù)展開新一輪資產(chǎn)負債表的擴張期,關鍵歸結為一個問題:土地資產(chǎn)價格的走勢如何。截至2012年1月份,土地溢價率不足2%,意味著土地資產(chǎn)的市場交易價格已回歸基價或成本價,也意味下行的空間有限。因此,2012年中國經(jīng)濟走勢可以從土地價格角度做觀察。

         第一,與歷史水平比較,目前土地資產(chǎn)價格已到谷底區(qū)域。第二,房地產(chǎn)調(diào)控在堅持總體從嚴調(diào)控基調(diào)前提下,在執(zhí)行層面就剛性需求的適當放松、一線城市部分被抑制房地產(chǎn)需求的釋放、資產(chǎn)負債表較為健康的開發(fā)商對土地儲備的正常需求可能是觸發(fā)地價回升的三個主要因素。第三,一線城市的土地供給約束可能是短期內(nèi)拉升土地資產(chǎn)價格的核心和邊際驅(qū)動力??傮w上看,1月份以來,全國20個主要城市土地市場交易逐步恢復正常,供應量與成交量都有增長,但土地溢價率與土地均價仍在底部徘徊,是否成為谷底反彈的前奏還有待觀察。

        在這個環(huán)境下,土地價格可以作為很重要的一個經(jīng)濟走勢的觀察指標。在房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的環(huán)境下,土地成為資產(chǎn)價格重要的形成基礎和定價的標桿之一,它的起伏波動可能會改變資產(chǎn)比價,從而通過資產(chǎn)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈有規(guī)律地引導資金在不同資產(chǎn)、不同商品之間攤分。隨著土地價格的見底,2012年或?qū)⒖吹揭韵氯齻€景象:第一,地價與房價走勢呈現(xiàn)同步一致性,考慮房地產(chǎn)開發(fā)的周期性與滯后性,經(jīng)驗上,地價見頂時間則往往領先于房地產(chǎn)投資2至3個季度,見底時間領先1個季度左右,房地產(chǎn)投資或?qū)⒃?012年一季度見底。第二,與上一輪周期不同,土地資產(chǎn)價格對PPI和CPI的領先關系明顯拉長,本輪通脹見底的時間有可能延遲到2012年二季度后。第三,一季度,隨著土地資產(chǎn)價格的見底,M2增速也在逐步見底,如果進一步考慮到1、2月份外匯占款減小導致基礎貨幣下行的風險,1、2月份M2的下降幅度可能較大。

 

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