日前，央行發(fā)布的《2011年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》表明，對房地產(chǎn)的貸款政策嚴(yán)重偏向保障性住房的開發(fā)，而在商品房市場大量削減，這也是導(dǎo)致房企不得不通過降價或其他融資手段來回籠資金的一個主要因素。
從長期來看，銀行不可能像過去一樣支持高杠桿的房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)尤其是普通住宅的去投資化將成為一種趨勢，也就是說針對2套或3套住宅的限貸可能會是一種長期政策。
在貸款驟減的同時，房地產(chǎn)行業(yè)直接融資的比例將會不斷增加，信托、股權(quán)基金將會在今年找到較大的發(fā)展空間。
銀行撤梯子
在中國，銀行作為國家扶植產(chǎn)業(yè)的一個調(diào)節(jié)器，對于行業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，在中央政府三令五申的調(diào)控房地產(chǎn)的政策下，曾經(jīng)在銀行眼中香餑餑的房地產(chǎn)逐步被孤立。
“泡沫太大，盡管銀行做了各種壓力測試，但是一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機，將會出現(xiàn)不可挽救的損失。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
從提高首付到縮減開發(fā)貸，從資金監(jiān)管到支持保障房建設(shè)，近兩年來銀行從房地產(chǎn)商品開發(fā)領(lǐng)域撤資的脈絡(luò)逐步清晰。
央行公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年全年房地產(chǎn)累計新增貸款共1.26萬億元，較前一年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較上年下降8.5個百分點。其中，2011年末保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，2011年銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域新增貸款規(guī)模出現(xiàn)明顯下降，而保障房建設(shè)的主體是地方政府融資平臺，由于有土地收益和地方稅收作為隱形擔(dān)保，是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行更樂意將貸款投放在保障房建設(shè)上。
這一情況在北京市場表現(xiàn)得更為清晰。截至2011年12月末，北京市保障性住房開發(fā)貸款比年初增加189.7億元，新增額占全部住房開發(fā)貸款新增額的82.6%。個人住房貸款余額3550.5億元，比年初增加73.6億元。其中，用于購買新房的個人住房貸款比年初減少7.7億元，用于購買二手房的個人住房貸款比年初增加81.2億元。
“杠桿率達到歷史最低，代表了房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力驟升。”北京中原地產(chǎn)市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然去年底存款準(zhǔn)備金率首次下調(diào)，增加了4000億元的市場流動性，但是對房地產(chǎn)市場來說，資金壓力依然比較大。、
直接融資興起
在沒有銀行這棵大樹的遮蔽，房地產(chǎn)業(yè)的資金危機逐步顯露出來，其中綠城的境況最能說明問題。
“其實綠城當(dāng)初的困難并沒有這么大，如果不是銀監(jiān)會徹查其房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，導(dǎo)致銀行停止對其發(fā)放貸款，綠城不會走到變賣項目的境地。”高和投資董事長蘇鑫表示。
在銀行大規(guī)模削減貸款的背景下，信托融資成為開發(fā)商的救命稻草。“好多房地產(chǎn)公司的老總?cè)侵苯语w到我們公司，每天跟著我們的員工一起上下班，希望信托早點發(fā)出來。” 建銀精瑞董事長李曉東向記者表示。
據(jù)中金公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托估計為5000億元，占到存量信托的70%。由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限多在1.5年到3年之間，尤以2年期限的產(chǎn)品居多，所以2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付規(guī)模較大，達到1172億元，其中今年3月、6月、7月和8月為兌付高峰。
對于房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力，業(yè)內(nèi)還是抱有比較樂觀的態(tài)度。主要是由于信托產(chǎn)品分散在各個項目公司上，對于房企的總體沖擊并不大。
同時，出讓股權(quán)變賣項目也成為了房企渡危機的一種手段。在去年出讓了上海外灘地王、無錫地王等一批項目，綠城近日又表示將繼續(xù)出讓總價約為60億元的項目來化解自身危機。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計幾大產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，截至1月28日，今年1月新增掛拍的房地產(chǎn)股權(quán)近10宗，合計市值近20億元，而目前累計掛拍可售的項目產(chǎn)權(quán)及股權(quán)也創(chuàng)造了最近的新高，其中僅北京產(chǎn)權(quán)交易所及上海產(chǎn)權(quán)交易所可售的產(chǎn)權(quán)股權(quán)宗數(shù)就達到了32宗，市值超過了50億元。
2011年交易市場共出現(xiàn)近500宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過1500億元。并購案例激增與房企資金鏈緊張不無相關(guān)，不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項目等實物資產(chǎn)實屬不得已的“斷腕”求生。非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。
西部樓市成新掘金點
在第一次限購風(fēng)波下，不少企業(yè)把戰(zhàn)線轉(zhuǎn)向了二三線城市，成為了抵御調(diào)控的成功戰(zhàn)略，那么在限購限貸成為常態(tài)的情況下企業(yè)新的掘金點在哪里？
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年東部地區(qū)商品房銷售面積比上年增長0.1%；銷售額比上年增長3.8%。中部地區(qū)商品房銷售面積比上年增長11.3%；銷售額比上年增長29.4%。西部地區(qū)商品房銷售面積比上年增長8%；銷售額比上年增長23.9%。西部樓市的紅紅火火與東部地區(qū)的寒氣逼人形成鮮明對比。
2011年中西部區(qū)域商品房均價分別上漲16.3%和14.7%，遠(yuǎn)超東部區(qū)域3.7%的房價漲幅，即使在年初中央對40余個城市實施了嚴(yán)厲的限購和限貸政策，中西部區(qū)域的房價依然保持了平均15%以上的增長。而東部區(qū)域3.7%的房價漲幅基本上符合調(diào)控預(yù)期，顯示出調(diào)控政策的作用體現(xiàn)出巨大的區(qū)域差異特征。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2011年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長27.2%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長25.5%；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長32.8%。從房地產(chǎn)未來供應(yīng)來講，西部地區(qū)的市場供應(yīng)將會優(yōu)于東部地區(qū)。
高通智庫研究院陳翔認(rèn)為，在中西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中將會有很多便利條件。首當(dāng)其沖便是中西部地區(qū)城市大都不在限購行列，普通居民剛需強烈，住宅產(chǎn)品便于銷售。其次，中西部地區(qū)土地及勞動力成本較為低廉，便于房企快進快出，加快周轉(zhuǎn)率。第三，西部地區(qū)礦產(chǎn)豐富，可以通過附帶投資當(dāng)?shù)氐V業(yè)提升房企的融資能力，諸如銅、鋅等有色金屬原材料變現(xiàn)能力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)強于普通的商品住宅，即使尚不能開采，也可以憑借礦產(chǎn)開發(fā)權(quán)向銀行抵押，銀行對礦產(chǎn)開發(fā)類貸款的評估，往往按照企業(yè)的股權(quán)價值判斷，這使得企業(yè)從銀行獲得的貸款金額會更高。
